文｜邓浩志

10月以来（截至27日）广州全市新房网签8642套，大幅创下2024年的新高。

具体数据方面：

“930”新政以来（9月30日—10月27日），广州市新建商品房网签面积为108.32万平方米，较去年同期的网签面积81.24万平方米增长33.3%，较今年9月全月商品房网签面积74.43万平方米增长45.5%。

其中，住宅成交面积共计94.65万平方米，较去年同期的网签面积68.89万平方米增长37.4%，较9月全月住宅网签面积56.03万平方米增长68.9%。

我觉得更值得高兴的是：

已经10月底了，全市仍然能够保持一定热度。就目前我掌握的数据，10月底，单周市场成交量仍比9月均值高出不少，这意味着，楼市已经打破了新政效力只有一个月的“魔咒”。

目前仍有几个特征值得留意：

1、核心区和近郊市场保温仍然不错，看房，买房的仍然不少。但外围郊区降温幅度较为明显，部分楼市成交量已经跌回了差不多9月均值的水平。说明这次市场复苏仍然是有分化的。城市之间有分化，同城不同板块之间也有明显分化。2、热销楼盘仍然只能依靠“以价换量”。价格稍微略高，成交量立马就下去了。这也是新房库存较高（27个月），二手房挂牌量较大（18万套）的必然结果。这种情况估计会持续大概半年左右。之后要看库存下降的情况，才能做价格何时回升的判断。3、接下来影响楼市的”大招“还有几个，可以重点关注一下。

一是美联储会否继续降息，如果继续降，则等于再次打开中国降息的空间，利息一降，则LPR会下调，房贷利率会下调，存量房贷利率等等，可能也会下调。

其次是财政部计划在11月初公布的一揽子刺激经济方案的额度，目前坊间传闻规模高达11万亿。如果真的如此给力，则中国经济，股市，楼市企稳就有望了。当然，以这几天中国经济的实际走势，早就应该以大招替代”挤牙膏“。

再有就是各地方各部委进一步的一揽子优化政策。比如豪宅税的取消，房屋交易契税，个税的减免，大城市的购房落户等等等等。以上大招全部或者部分落地的话，则这轮楼市复苏将会持续下去，一直到年底，甚至明年春节前。4、短期看楼市走向，重点在政策支持力度。而中期看楼市（半年以上）则更多还是要关注经济走势，特别是就业，家庭收入水平等主要指标能否回升。政策松绑的确能释放一部分购买力，但政策效力过了之后，还要看社会的消费力水平。说白了，现在不是没有人想住更好的房子，而是有没有钱买的问题。