来源：德恒深圳 作者｜张鹤莉 创作指导｜王迎华 #前言 我国法律规定，抵押权人对抵押财产享有优先受偿权，而对于抵押物的租金是否同时享有优先受偿权却无明文规定，抵押权人应该如何有效行使对抵押物租金的优先受偿权？本文结合《中华人民共和国民法典》相关规定，通过检索相关的裁判案例并进行梳理，罗列了实务中存在的问题：抵押权是否且如何及于抵押物租金，法规中通知义务的生效性或对抗性，抵押物轮候查封的处理，抵押权与租金质权并存时的冲突与顺位；并根据司法裁判的观点，进行了归纳和探讨抵押权人对抵押物租金享有的优先受偿权，就抵押权人更有效地行使优先受偿权提出了相关建议。 一、抵押权的概念 抵押权系担保物权，担保物权者，是指债权人以确保债务清偿为目的，于债务人或第三人所有之物或权利上所成立，以取得担保作用之限定物权。抵押权系支配标的物之交换价值，以确保债务清偿为目的之价值权，故其标的物之范围与所有权之标的物范围自属同一。抵押权的目的在于担保债的履行，而不在于对物的使用和收益。 二、抵押权人的优先受偿权 《民法典》第三百九十四条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第四百一十条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。 优先受偿权是抵押权人的一项权利，是指法律规定的优于其他债权人受偿的权利。依照《民法典》规定，特定情形下抵押权人可行使优先受偿权，对抵押财产优先受偿。我国《民法典》规定了抵押权的优先受偿范围有主债权和利息、损害赔偿金、违约金、保管担保财产、实现担保物权的费用，但是当事人双方对优先受偿范围做出约定也是法律允许的。 三、抵押权效力是否及于抵押物租金 《中华人民共和国民法典》第四百一十二条规定关于抵押财产孳息的规定，普遍认为与《物权法》第197条基本一致，抵押期间，因抵押财产的使用而产生的孳息归抵押人所有，抵押权的效力不应及于该孳息；因抵押权人行使抵押权致使抵押财产被法院扣押，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，收取法定孳息的，抵押权人还应通知应当清偿法定孳息义务人；收取孳息付出的费用应当首先得到冲抵。 孳息是民法学中常用的法律概念，指因物而产生的收益。孳息有天然孳息和法定孳息之分，前者指因物的自然属性而获得的收益，后者指因法律关系所获得的收益，比如出租人根据租赁合同收取的租金等。 裁判观点：抵押权的效力及于抵押财产自因实现抵押权被查封之日起所产生之孳息。 裁判摘要：（2023）最高法民申692号裁定中，最高院认为，从抵押权的效力及立法目的来看，抵押权的设置在于债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议将抵押物折价或者通过拍卖、变卖的方式行使优先受偿权。在抵押权实现之前，抵押物由抵押人占有、使用、收益，抵押物产生的孳息一般属于抵押人所有。杜某某于2021年10月27日才申请对案涉房产进行查封，有权自该日起收取案涉房产租金。二审法院认定在以诉讼方式实现抵押权的场合，抵押权的效力及于抵押财产自因实现抵押权被查封之日起所产生之孳息，并撤销一审判决及案涉《执行财产分配方案》。 四、抵押权人如何收取抵押物的孳息租金 根据《民法典》412条规定，抵押权人收取抵押物孳息有三个成立条件：一是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形；二是抵押财产由于上述原因被依法扣押；三是自该扣押之日起才收取孳息。 裁判观点1：行使优先受偿权的先行条件是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形。 裁判摘要：（2023）最高法民申692号裁定中最高院认为，发生行使优先受偿权的先行条件需为债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形。本案中，某银行自贸区分行申请查封案涉房产时，杜某某作为抵押权人尚未行使抵押权，某银行自贸区分行申请查封案涉房产的效果在于限制抵押人对于抵押物的处分，并不能产生抵押权人杜某某启动抵押权实现程序的法律效果。杜某某于2021年10月27日才申请对案涉房产进行查封，有权自该日起收取案涉房产租金。 裁判观点2：抵押权进入实现程序，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息。 裁判摘要：（2019）最高法执监479号裁定中最高院认为，抵押债权已届期满且法院采取扣押措施的条件下可以收取担保物的法定孳息。抵押权的效力不及于查封扣押前的法定孳息，但法院对抵押财产采取查封扣押实施就意味着抵押权进入实现程序，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息。抵押权的本质是以抵押物的交换价值保证抵押债权的实现，在法院查封该财产后，租金作为抵押物交换价值的一部分，应当算入抵押权优先受偿的范围内。 裁判观点3：查封不动产可视为采取扣押措施，自查封之日起可收取抵押物孳息 裁判摘要：（2023）最高法执监70号判决中，最高院认为查封、扣押措施均为人民法院为防止当事人处分、转移财产而采取的不同的强制措施，其法律意义并无本质区别，执行法院针对不动产采取的查封措施可做扣押措施同等理解。本案被执行人未履行到期债务，某银行成都分行自成都中院对案涉房产采取查封措施之日起享有抵押权，租金作为法定孳息，抵押权人某银行成都分行有权自查封之日起进行收取，成都中院对租金采取冻结措施并无不当。 笔者认为，抵押权人可以开始收取抵押物租金的条件遵循法律明文规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法查封、扣押的，自查封、扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的法定孳息租金。 五、法规中所规定的通知法定孳息义务人是生效要件还是对抗要件 裁判观点1：通知法定孳息义务人是对抗要件，抵押权人未履行通知义务不影响抵押权及于孳息的效力 裁判摘要：（2020）最高法民申2992号裁定中，最高院对抵押权人通知义务的法律性质问题进行了下列阐述。庄泰科技公司（再审申请人）申请再审主张抵押权人的通知义务为抵押权效力及于租金收益孳息的生效要件，而非对抗要件，一审法院认定为对抗要件错误。本院认为，该理由亦不能成立。首先，抵押权作为非占有性担保物权，通常而言，抵押权设立后，抵押财产产生的孳息应由抵押人所有。但是，在抵押财产被扣押后，则抵押权人的权益通过执法机关代为占有的方式得以实现。基于此，抵押财产被扣押后的孳息理应归属于抵押权人。其次，从立法目的角度考量，法律关于抵押财产孳息的规定，是为了防止抵押权进入实现程序后抵押人为收取孳息而拖延处理抵押物的行为。抵押财产的孳息由抵押权人享有有利于抵押权的实现，符合法律规范的目的。第三，抵押财产的孳息，通常涉及清偿法定孳息义务人的权益，赋予抵押权人的通知义务，有利于防止债务人的错误给付，也有利于维护抵押权人的权益。但抵押权人是否履行通知义务，并不对抵押权效力是否及于孳息产生影响，也即如抵押权人未履行通知义务，则清偿义务人因不知财产被抵押的情形将法定孳息支付给抵押人，其法律后果仍产生清偿的效力，抵押权人不得主张清偿无效，不得对抗善意的清偿义务人。 裁判摘要：（2019）最高法执复79号中，最高院认为，根据《物权法》第一百九十七条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。从抵押权的效力看，上述规定是通过抵押权人行使收取孳息的权利保障其抵押权优先受偿，即人民法院通过强制执行程序对抵押财产进行查封后，启动抵押权人行使抵押权的程序，抵押人作为所有权人收取孳息的权利因行使抵押权即被剥夺。而抵押权人是否通知法定孳息的清偿义务人，与保障抵押权实现是两个不同的法律关系。没有通知清偿义务人的，抵押权人不得主张清偿无效，即不得对抗清偿义务人，但并不影响抵押权人拥有收取孳息以保障其优先受偿的权利。 裁判观点2：通知法定孳息义务人是生效要件，抵押权人需尽到通知义务方可享有抵押物租金的优先受偿权 裁判摘要：（2021）浙03民终337号中，浙江温州中院认为，考虑到主张有权收取租金的为抵押权主体，按照民法典第四百一十二条的规定，可知抵押权人收取抵押财产的孳息，需要具备正、反两个条件。一为抵押财产被法院依法扣押。二为抵押权人已通知清偿法定孳息义务人。本案中，鑫瑜企业在一审、二审的审理过程中均没有提供证据证明其尽到了相应的通知义务，亦不存在除外情形。综上，鑫瑜企业在本案中不符合民法典第四百一十二条规定的收取租金的条件，也就不享有对涉案租金的优先受偿权。 笔者赞同裁判观点1，通知法孳息义务人是对抗要件，抵押权人未履行通知义务，不影响抵押权及于孳息的效力。法律规定通知的目的是保护清偿法定孳息义务人，使其免受可能两次清偿所导致的损失。事实上，扣押生效说中，对抗要件的含义在于，当抵押权人未为通知，不能主张承租人向抵押人所为清偿无效，这规定也足以实现保护清偿法定孳息义务人的目的。基于此，在通知目的上，是否需要通知并不会损害清偿法定孳息义务人权利。而以通知作为生效条件时，受限于抵押权人与清偿法定孳息义务人之间无直接联系，要求抵押权人完成通知义务存在一定的难度和局限。如果抵押权人因难以履行通知义务而丧失收取法定孳息的权利，实为不公。因此，以通知为生效要件，会对抵押权人赋予太过严苛的义务，将其视为对抗要件，反而既可以给予抵押权人合理限度内的保护，同时也能够对其产生一定的督促作用。 六、抵押物是轮候查封，非正式查封，是否仍适用《民法典》第412条的规定，有权收取租金 裁判观点：抵押物不论被哪个债权的执行法院扣押，均不影响抵押权人优先受偿权。 裁判摘要：（2019）粤执复303号裁定中，广东高院认为案件争议焦点之一：抵押物因另案被其他法院查封，抵押权人是否有权收取法定孳息？《中华人民共和国物权法》第一百九十七条规定的收取法定孳息的三个条件中，“债务人不履行到期债务”和“通知应当清偿法定孳息的义务人”本案已经具备。故本案关键在于如何理解“抵押财产被人民法院依法扣押”。申请执行人认为“抵押权人如系轮候查封涉案抵押物，则对租金并无优先受偿权”这样的限制性理解缺乏法律和法理依据，本院不予支持。首先，抵押权是物权，具有对世效力。“对世效力”可以理解为抵押物不论被何人扣押，均不影响抵押权人优先受偿，包括通过收取法定孳息的方式优先受偿。实践中抵押权人往往不提起诉讼和申请执行，直接在他人提起的诉讼和执行程序中通过申报债权获得优先受偿，故不应作限缩解释，限制抵押权人只能是有效查封时才能主张收取租金的权利。其次，执行实践中广泛存在本案类似的情况，首查封案件的执行法院与优先债权案件的执行法院经过协调，将抵押物交给优先债权案件的执行法院处置，如此，首查封法院的查封实际上已经转化为优先债权案件执行法院的查封。此类情形中的优先债权案件的执行法院的查封就是轮候查封。 裁判摘要：（2019）最高法执监479号裁定中，最高法认为《中华人民共和国物权法》第一百九十七条关于债权人收取孳息的规定是否意味着该债权人可以直接以该孳息获得清偿。“有权收取”系指债权人对法定孳息享有管理权而非处分权。抵押权人享有孳息收取权，并不影响孳息所有权的归属，该孳息仍属抵押人所有。因此，本案无论何方债权人取得该孳息，均不能获得直接受到清偿的法律效力。抵押物不论被哪个债权的执行法院扣押，均不影响抵押权人优先受偿权。临汾中院在本案异议程序中将2018年7月20日之后的房屋租金的收取权转移给优先债权执行法院尧都区人民法院，保障了抵押权人收取法定孳息的权利，其作出的（2018）晋10执异112号执行裁定符合法律规定。 笔者认为，“扣押”可理解为任意人民法院的扣押措施，抵押权人向法院申请查封扣押抵押财产时，抵押财产已被其他法院查封，不影响抵押权人行使对抵押财产的优先受偿权。可通过法院间对抵押物的移交，完成对抵押财产的优先权行使。 七、轮候查封时，抵押权人有权收取租金的起算时间 裁判观点：首查封法院的查封实际上可转化为优先债权案件执行法院的查封，即在法院首查封抵押财产后，租金应当算入抵押权优先受偿的范围内。 裁判摘要：（2022）津03执复215号裁定中，法院认为，本案中案涉不动产仍然被多个法院查封及轮候查封。法院对抵押财产采取查封扣押措施就意味着抵押权进入实现程序，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息。抵押权是物权，具有对世效力，抵押物不论被何人扣押，均不影响抵押权人优先受偿，包括通过收取法定孳息的方式优先受偿。抵押权的本质是以抵押物的交换价值保证抵押债权的实现，在法院查封该财产后，租金作为抵押物交换价值的一部分，应当算入抵押权优先受偿的范围内，应保障抵押权人收取法定孳息的权利。 八、租金收益权被质押时，质权与不动产抵押权之间的优先顺序 质权是指债务人或者第三人将其动产或权利移交债权人占有，以此作为债权的担保。质权与抵押权同属于担保物权，均优先支配标的物之交换价值，对于标的物之交换价值得径行换价，直接实现权利之内。《民法典》第四百四十五条规定，以应收账款出质的，质权自办理出质登记时设立。同时第四百一十四条规定了可以登记的担保物权，如何确定清偿顺序。不动产抵押权和不动产租金质权作为登记生效的担保物权，在抵押权和质权并存时，也应当遵循该条所规定的顺序清偿。 裁判观点1：抵押物查封前质权设立，租金为质权人优先受偿 裁判摘要：（2019）浙民再564号一案中，浙江高院认为，本案佳乐公司以其位于乐清市办公楼自2015年11月15日起至2019年11月14日止的租金收益向光大小微支行设立质押，并办理质押登记，该质押合同有效。通常情况下，光大小微支行作为质权人可对该租金收益享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法抵押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人除外”。租金属于法定孳息，根据二审查明的事实，本案所涉房产虽于2013年12月17日经登记抵押给华夏银行温州分行，但此时债权人仅享有债务人在不履行债务时，有权以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，债权人不应享有该抵押财产产生的收益。2016年3月8日该抵押财产被温州市鹿城区人民法院以（2016）浙0302民初1674号民事裁定查封，应认定华夏银行温州分行的抵押权自2016年3月8日被人民法院查封之日起才及于案涉租金，而本案租金质权设立于2014年11月10日，早于温州市鹿城区人民法院查封之前，应认定光大小微支行对该租金享有优先受偿权。 裁判观点2：在应收账款质权设立之时，抵押财产已被查封的，租金由抵押权人优先受偿 裁判摘要：（2019）津民终321号判决中，天津高院对一审判决予以支持。一审法院认为，根据《物权法》第一百九十七条规定，不动产抵押的抵押标的物是不动产本身，在抵押权实现之前，抵押权的效力原则上仅及于不动产本身，并不及于因该不动产产生的租金收益等孳息。本案中，从已经查明的事实看，2015年3月24日，中邮公司就案涉房屋办理了抵押登记手续，抵押权设立。2016年6月15日，天津市高级人民法院依据中邮公司的申请查封了涉案房屋。而本案中应收账款质权系于2016年11月20日经登记设立。显然，山西博澳公司在应收账款质权设立之时，抵押财产即案涉房产已被天津市高级人民法院查封。法院通过查封对抵押财产施加以公权力之后，抵押人收取孳息的权利即被限制，物权法第一百九十七条规定的对法定孳息清偿义务人的通知，并非抵押权效力及于法定孳息的生效要件，而系对抗要件。因此应认定中邮公司的抵押权效力自2016年6月15日天津市高级人民法院查封之日起已及于案涉房屋的租金收益。 根据上述分析可以认定，本案应收账款质权虽有效设立，但在山西博澳公司应收账款质权设立之时，中邮公司的抵押权已及于法定孳息即租金，其效力优先于山西博澳公司应收账款质权的效力。故，相对于抵押权人中邮公司而言，山西博澳公司对案涉房产租金收益不具有优先受偿的权利。山西博澳公司无权就其对案涉房屋享有的应收账款质押权阻却中邮公司对该房屋行使抵押权。 笔者认为，通过参考司法判例，应当以抵押物查封时点和质权设立时点作为考察节点，分析出优先顺位。基于此，抵押权与租金质权并存于不动产时，根据质权设立早于或晚于抵押不动产查封时点，分为两种情形。一、抵押物查封前质权设立。此时不论租金质权与抵押权登记先后顺序如何，因抵押权只在不动产查封后才及于其租金的效力，其必然晚于租金质权因已登记而发生的效力，所以应当因质权设立在抵押物查封扣押之前，而认可扣押后产生的租金为质权人所收取。二、抵押物查封后质权设立。抵押物不动产被查封扣押后，抵押权效力已及于不动产租金，此后租金质权才登记设立，效力必然晚于此前的抵押权，因此质权是在抵押物被扣押后方成立的，抵押权人应该享有优先权。 九、抵押权人如何有效行使对抵押物租金的优先受偿权 笔者建议；首先，在抵押权设立之时，须及时对抵押财产进行登记，避免日后实现抵押权时因未完成登记而无法对抗善意第三人。当发生债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，若与债务人协商不成，及时向人民法院申请查封并扣押抵押财产，在条件可行的情况下，通知清偿法定孳息的义务人，确保尽到法律规定的义务，以此顺利行使对抵押物租金的优先受偿权。 结语 通过最高人民法院相关案例的判决和阐述，结合《民法典》相关法条的立法目的，笔者认为：抵押权设立后，抵押物由抵押人占有、使用、收益，抵押物产生的孳息一般属于抵押人所有；当发生债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人可与抵押人协议将抵押物拍卖、变卖的方式行使优先受偿权，也可向人民法院申请查封、扣押抵押物，扣押之日起，抵押权人方可开始收取抵押物的孳息租金，租金作从属于抵押物，抵押权人可对其行使优先受偿权；此外，抵押权人是否对应当清偿法定孳息的义务人履行通知义务，并不对抵押权效力是否及于孳息产生影响，该通知行为仅作为对抗要件，当抵押权人未通知时，不能主张承租人向抵押人所为清偿无效，此种观点与强化抵押权的效力、巩固抵押权信用的立法宗旨相一致，也更能有效地对抵押权人的权益进行保护。 法条链接： 《中华人民共和国民法典》 第三百二十一条　天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照其约定。 法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。 第三百八十九条　担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。 第三百九十四条　为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第四百一十二条　债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。 前款规定的孳息应当先冲抵收取孳息的费用。 第四百一十四条　同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿： （一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序； （二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿； （三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。 其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。 第四百一十五条　同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。 第四百四十五条　以应收账款出质的，质权自办理出质登记时设立。 应收账款出质后，不得转让，但是出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。 参考文献： [1] 谢在全著：《民法物权论》（中册），中国政法大学出版社2011年版。 [2] 梅夏英、高圣平著：《物权法教程》，中国人民大学出版社2015年版，第三版。 [3] 张元华.别除权优先受偿范围不包括抵押财产的租金【J】.人民司法，2022，(08)：62-65。 [4] 戴露. 房屋抵押与租金质押并存时的租金权利冲突与顺位【D】.华东政法大学，2023.