原创 刘博团队

去深圳买房，已经冲上热搜！

业界盛传：上周末有近20个全国各地的购房团来深圳买房，甚至有售楼处为他们开设了“夜晚交易专场”。

数据显示，深圳出台新政后(9.30-10.28)乐有家门店新房成交量对比新政前上涨501%；截至10月29日，深圳全市新建商品住宅认购量达到11911套，为近年来首次破万套。

二手房也表现不俗，深圳房地产协会数据显示，截至10月27日，深圳二手房成交7945套。本月二手房网签量有望达到8000套，步入二手房市场“繁荣线”。

一二手房成交量预计将突破2万套，堪称“报复性”回暖，对比过去成交历史更加直观：

而在政策层面，当下的购房首付成数，房贷利率都是历史上最低的。上海，广州等一线楼市也集体回暖，其中上海日均二手房成交量持续突破1000套。

如何看待这些历史性变化？下面用 6句话带你看懂楼市的未来。

01

6句话看懂楼市的未来

一、“止跌回稳”是底线，而率先止跌回稳的，一定是一线城市。

9月26日，中央政治局会议罕见强调“促进房地产止跌回稳”。

10月8日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，再次强调“促进房地产止跌回稳”。

10月17日，国新办发布会，五大部门齐亮相，推出促进房地产市场“止跌回稳”的政策组合拳，即“四个取消、四个降低、两个增加”。

很明显，“止跌回稳”就是底线，而率先止跌回稳的，一定是一线城市。目前北上广深同时回暖，大量外地客抢深圳房，就是市场触底的最好信号。

二、“棚改2.0”已开启，住房存量将减少。

近期，住建部部长倪虹提出：通过货币化安置房方式新增100万套城中村改造、危旧房改造。前期工作做得好，还可以在100万套上继续加大力度。

通过货币化安置，政府不仅创造了新的购房需求，还大幅减少了存量住房，是最有效的“去库存大招”。注意，住建部说的100万套是原计划基础上的增量，而且这个增量还可能继续增加。

哪些城市将从中受益最多？答案显而易见：8个超大城市和14个特大城市。

而城中村占据住房市场半壁江山的深圳可能成为最大受益者。

三、面粉涨价了，面包价“企稳回暖”还会远吗？

近期，一线城市纷纷拿出“王炸”地块，创造出新的“地王”。

如上海徐汇滨江地块楼面价超13万/平，刷新全国单价地王；广州天河面粉厂地块刷新今年广州宅地的起拍价纪录。

9月26日，深圳宝中A001-0219宗地成功出让，9家知名房企展开了82轮的激烈角逐，最终以超35%溢价率成交。

地价是房价的“锚”，当地价开始动了，房价回暖还会远吗？对于有购房者来说，现在可能是以相对低价入市的好时机。

四、目前深圳房价在一线城市中，低估显著。

最新成交数据，广州侨鑫·汇悦台5号楼顶复，单价37万元/平方米；上海翠湖天地六期，单价约20万元。

作为同级别的核心地段新房，深圳湾新房备案均价仅为13.3万元/平方米。

深圳经济堪称一线城市里最近几年表现最好的，但房价却是调整幅度最深的。这让深圳不动产价值在一线城市里低估较为明显，性价比也最凸出。

为什么会出现这种情况？

这大概跟两个因素有关：第一，深圳楼市一直是中国楼市的风向标，整个市场盘子很小，热钱涌入很容易把房价炒高，因此深圳一直对房地产市场特别谨慎，对地价，房价的限制比较严。第二，深圳实体经济表现优异，是对土地财政依赖度最低的城市。

五、随着楼市回暖趋势日益显著，“捡漏深圳”的机会正变得弥足珍贵。

深圳楼市已经告别了“高供应时代”。

看看“十四五”期间深圳年度建设用地供应计划，不难发现一个趋势：深圳居住用地供应及其占比正逐年下降。

更直观的数据是，回顾过去十年深圳居住用地成交情况：

土地供应持续收紧，加之非核心区域限购政策的放开，正在加速存量商品房的去化，深圳很快将面临“无房可卖”的局面，日光盘或将成为常态。

六、“20%富裕家庭”率先觉醒，抢占深圳核心资产。

深圳热门楼盘外地客户成交占比已高达20%，本质上是富裕家庭“重新配置资产”、“布局未来”的过程。

越来越多的人看懂了楼市未来的新趋势，随着人口拐点和城镇化率达到高位，只有大城市、尤其是一线城市核心区的好房子才更有价值，是能穿越周期的优质资产。

02

深圳楼市，最好的“支点”

最近很多读者留言咨询：深圳楼市还值得长线看好吗？现在是好的买入时机吗？应该怎样选盘，买在哪里？

我们认为，作为全国最大的移民城市，深圳市场经济体系完善、创新能力强、常住人口自有住房率低、每年新增供应量偏少，深圳楼市未来非常值得看好。

在过去40年，深圳每10年出现一个新城市中心，而支撑新中心出现的根本逻辑就是产业迭代。

如罗湖中心的崛起，靠的是商贸；福田中心的崛起，靠的是金融；南山和宝安的崛起，靠的是以应用为导向的互联网和先进制造。

展望未来，深圳下一个城市中心在哪里？荣耀智能制造产业园和比亚迪两个世界级企业的选择，把目标指向了深圳的东部。

最近几年，一个区域正因产业而崛起，其各项经济数据，产业发展遥遥领先，如：

2023年，区域GDP规模达1329.89亿元，增长18.0%，增速连续两年位居全市各行政区（新区）第一。

2023年，区域工业投资281.54亿元、增长77.7%，规模以上工业增加值908.85亿元，增长27%，增速位居全市各行政区（新区）第一。

在创新方面，该区域2023年PCT国际专利申请量583件，同比增长77.2%，增速排名全市第一。

智能车，创新药，中国芯三大千亿产业引领，比亚迪全球研发中心，将入驻约6万名高端研发岗位及人才，赛诺菲巴斯德，荣耀等科创龙头企业云集……

这个区域就是坪山，深圳未来的新增长极和科创产业将由坪山兑现。

坪山实景图

深圳最稀缺、最有价值的又是什么？

答案是真正的高品质的生活，如香蜜湖、华侨城、深圳湾，踞城市中心，享受低密度、高绿化、生活配套丰富，自然资源丰沛的慢生活。

深圳有很多城市中心，但大多数中心的居民生活却是“两点一线”，拥堵、压抑、污染、快节奏、没有社交、压力无处释放……

而在坪山中心区，你可以以最低成本实现“诗意的栖居”，获得真正的高品质生活。

这里没有高楼耸立的压迫感，反而处处是绿荫环绕。坐拥约24万㎡坪山中心公园，远处约48万㎡半月环公园（规划中）像一条绿带，温柔地将城市抱起。

实景图

过去只能在福田中心才能拥有的城市级配套，现在在坪山中心举步即达。大剧院、美术馆、图书馆、游泳馆、篮球馆等为这片区域注入了浓郁的艺术文化气息。

实景合成图

生活的烟火气在一公里范围内的商业设施就能得到满足。龙坪天虹、益田假日世界就在附近，佳漾里建好后，总商业面积会达到17万㎡，满足了从柴米油盐到精神消费的所有需求。

实景图

轨道交通便利让这里与城市每个角落紧密相连。14/16/19号线（在建）三地铁线环绕，深惠城际（在建）8站到前海，深大城际（在建）9站到机场T4枢纽，还有东部唯一高铁综合枢纽，从坪山58分钟到广州南，3小时长沙，4小时武汉。

交通示意图

最让人看重的还是教育资源，深圳坪山实验学校和东北师范大学深圳坪山实验学校近在咫尺，步行即达。

今年深圳中考，坪山实验成为新杀出的一匹黑马，全市前十名2人，前二十名4人，坪山区前6名4人，全区前10名7人，最高分586。

实景图

坪山中心区就像一个“支点”，撬动的不仅是深圳城市的价值，更是避开拥挤和喧嚣，一种可持续的、真实的美好生活。

03

在这里，撬动更大的价值

每个人都向往香蜜湖、深圳湾，但动辄千万的门槛不是所有人都能触及的。

近期关注坪山中心区的发展，让我们有了新的思考。尤其是这里的标杆项目——财富城，正是以更合理成本撬动深圳未来和生活价值的最好“支点”。

深入了解财富城，愈发能感受其独特价值：项目坐落于深圳产业红利集聚区，占据坪山核心地段，坐拥城市级配套资源，更是一座融合居住、商业、办公于一体的百万大城。

示意图

特别是二期弘德苑，选址极具特色——占据大城C位，坐拥坪山中心公园，南向俯瞰半月环公园。整个社区以“一环两轴多组团”为规划理念，将自然与都市生活巧妙结合。漫步其中，既能感受繁华律动，又不失生态诗意。

一些建筑细节更令人心动：围合式的中心园林借势“北高南低”的地形，让整个社区沐浴在绿意中；2梯4/5户、3梯4/5户的舒适梯户比、超1:1的车位配比，以及中式双重挑檐的社区门庭，无不彰显对品质生活的追求。

从75㎡灵动三房到140㎡阔绰大宅，每个户型都经过精心规划，南北通透的格局配以双阳台设计，既保证采光通风，又给家人更舒适的生活体验。

站在深圳楼市的历史性转折点，我们更能体会财富城的战略价值。它不仅是坪山中心区的标杆项目，更是一个以合理门槛撬动未来生活的难得机遇。

据悉，财富城二期弘德苑设计师创意空间将于11月2日开放，计划买入深圳的朋友不妨前来实地感受，共同见证坪山中心的蝶变之路。