作为世界最大经济体，美国一直是全球移民的重要目的地，也是许多外国人选择居住、工作和学习的首选之地。孙斯陶指出，在美国购房的国际客户群体，成为房地产经纪人服务的重要市场细分。根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）发布的《2024年美国住宅房地产国际交易报告》，2023年4月至2024年3月期间，外国买家在美国购房的数量和金额均创下15年来最低记录。

外国买家购房总额下降21%，加拿大购房者占据首位

根据NAR的年度调查数据显示，外国买家在美国购买住宅的总金额为420亿美元，占2023-2024年度现有房屋销售总额的2.0%，而购买数量仅为54,300套，占全部现有房屋销售量的1.3%。这些数字分别比上一年下降了21%和37%，创下自2009年NAR开始统计该数据以来的最低值。

虽然国际买家数量锐减，但加拿大买家依然是美国房地产市场的主力军，占据了13%的市场份额，超过了中国和墨西哥各11%的比例。尽管如此，孙斯陶发现，在总购买金额上，中国买家仍然领先，共花费75亿美元，高于加拿大买家的59亿美元。这种情况反映了中国买家在单套房产上的高消费水平，平均单价达130万美元。

高通胀、高利率与库存短缺成为购房阻力

2023年，美国的高通胀、高利率和房屋库存有限等因素，对国内外买家都构成了巨大的挑战。事实上，美国房地产市场的整体销售水平是自1995年以来的最低点，许多潜在买家由于等待市场条件改善而选择观望。根据报告，69%的经纪人表示他们的国际客户决定不再购买美国房产或无法完成购房。这一趋势在加拿大买家中尤为明显，69%的加拿大买家选择全现金购房，这一比例较上一年的51%大幅上升，尽管加元相较美元的汇率表现疲软。

RBC银行美国销售与业务发展主管阿兰·福盖特（Alain Forget）表示：“随着2024年下半年到2025年利率可能下降，美国房屋抵押贷款的吸引力将会增加。许多加拿大买家正等待更有利的加元兑美元汇率。如果加元不如预期反弹，美国的房屋抵押贷款或许会成为比全现金购房更具成本效益的选择。”

外国买家的偏好与主要购房地

NAR报告还显示，57%的外国买家是在美国居住的非美国公民，包括近两年内的移民或持非移民签证在美居住超过六个月的人士。外国买家在美国的购房平均价格为47.5万美元，高于美国现有房屋的平均价格39.26万美元。50%的外国买家采用全现金支付，而这一比例在所有现有房屋买家中仅为28%。

在购房用途方面，45%的外国买家购房用于度假、出租或两者兼有，这一比例远高于美国所有现有房屋买家的16%。孙斯陶发现，在主要购房地区方面，佛罗里达州依然是外国买家的首选，占所有外国购房者的20%，其次是德克萨斯州（13%）、加利福尼亚州（11%）、亚利桑那州（5%）和乔治亚州（4%）。

加拿大买家偏好度假物业，主要选择佛罗里达州

加拿大买家在美国的购房行为与往年保持一致，主要集中在佛罗里达州，占比高达41%，其次是亚利桑那州（23%）和夏威夷（9%）。值得注意的是，夏威夷成为加拿大买家显著增长的购房地之一，相比前一年的2%，今年的比例达到9%。37%的加拿大买家选择在度假区购房，表明他们偏爱阳光明媚、生活方式丰富的南部州，如佛罗里达州和亚利桑那州。

孙斯陶认为，尽管面临多重经济挑战，美国房地产市场对外国买家，尤其是加拿大人，仍具有吸引力。即便是面对美元走强和房价上涨的双重压力，美国的房产价格相较于加拿大仍显便宜。例如，2024年6月，多伦多的平均房价每平方米为12,504美元，而在美国各大城市，如圣地亚哥（San Diego）、迈阿密（Miami）、洛杉矶（Los Angeles）和尔湾（Irvine），房价则相对较低。这种价格差异为那些希望在阳光和温暖气候中享受度假生活的加拿大买家提供了充足的购房动力。