今天，朋友圈在刷2条消息，一条是过江通道的；另一条就是房产局人爆满的，再结合近段时间很多房地产信号，其实给我们做了预警提示。

契税政策的威力很大，同样楼市的信号也很强烈。

——简单的说，南京房地产市场的变局到了！

很多上海杭州合肥的业内和普通人都在惊叹于这种“南京现象”。

我们在金陵序开盘当天的文章《日光，抢房，今天竟在南京上演！》。

其中就提到过现场的实景，相当震撼。很多业内、买房人看到这样的实景，非常惊叹“好久不曾有今日情景。”

很多人亲身体会了日光盘的实景。

在过去2年，很多人要等、犹豫，无非就是觉得会降价，早买早吃亏，自然没有“出手购买”的欲望。

更有段子——“你不买我不买，房价还能降200”。

这是很普遍的心理。

就是觉得房子不保值嘛，不保值、特别是1000多万2000多万的豪宅，为什么非要现在买吗？这也是过去改善盘、豪宅去化难的重要原因，连豪宅都难卖，普通房就更难了。

但金陵序、贤坤花园等楼盘热销之后，大家的心态就开始有所变化——原来高品质的房子真的需要赶紧下手。虽然豪宅市场选择面依旧很大，但“止跌回暖”的氛围越发浓烈，留给普通人的时间越来越短。来晚了，真有可能买到心仪的房子。

况且，南京真没有消费力吗？

肯定不是。

这是胡润做的1000万净资产家庭分布，只是做一个参考。

南京体制、高校、科研所、国企等较为密集突出，超豪宅的销量或许不如上海、深圳、苏州、杭州，但中产和超中产的消费力，依旧不容小觑。

而且，这些消费力，有一个的地缘属性。

再比如这几天南京很火的龙湖亚伦央璟颂，浦口首个四代宅、区府中心、会所、低密小高层，露台、80米的大门庭，约248米的中央景观轴，在浦口属于唯一改善首选，非常扛打。

现象2：南京较高的二手成交量

2024年11月南京二手房成交7328套，1-11月成交量89011套，预计年底能达到10万套；而2023年，南京二手房成交量99353套（含高淳、溧水）。

从数据上看，单1-11月份的二手房量就高于杭州的7.9万套。二手房的较高成交量，这也说明了楼市的流动性与健康成熟的程度。很明显， 南京的二手房是活跃的，更市场，也更能反应真实市场。

有买房人吃惊：不是说没人买房？一年竟还有10万套。楼市的体感与现实差距很大。

现象3：精细化“土拍”初露锋芒

讲真话， 房地产的源头还是土地。现在想让开发商拿地，前提就是“赚钱”，如果测算过一块不赚钱，谁会拿地？

本质就是得有利润。

而桃园金茂府、金陵序、贤坤花园热销，对该区域的地块就是很好的“样板”。

其实，现场很多南京的地产人也眼红，看别人家抄底土地，自己家总部不让拿，非常焦急。

跟买房一样，现在就是一个相对“低点”拿地的时机。真等市场全面转暖，又要高价抢地。现在低价拿地、再做好产品，远远拉开跟周边二手房的差距，四代宅+大露台+会所+高装标，得房率100%，狠狠“消化完”地缘客。

比如金基龙江G16、安德门地块、台湾名品城地块、南站地块这样的地段，卖出高溢价不是难事。

《金基龙江G16分析》

《台湾名品城地块的犀利分析》

而南京通过精细化“土拍”，控制出让速度和供应量，已经逐渐将土拍拉出“泥潭”。

现象4：南京房子不再那么昂贵

这是这两年最显著的特点。

以链家网来搜索，现在整个南京所有小区里，单价5万以上的高端改善小区只有101个小区（包括同小区一期二期这类），同样的杭州有274个。

也就是说，全市单价5万及以上的小区，俗称“贵的小区”，也只有100个不到了。

而2万多的小区比比皆是，甚至居住方便、配套丰富的区域，1万多的小区也越来越多——低于1万以内的也有很多。

不说顶级，二线学区房呢？也很有性价比啊。

这都是真实成交，跟过去差距很多。

南京的刚需小区，价格更是低至几千元和一万元一平，非常“亲切”非常“友好”。

这对留宁率也有帮助——曾经，南京的房价之高让许多高校毕业生望而却步，但如今，随着房价变得更加亲民，越来越多的人才和年轻人不再因房价问题而选择离开南京。

南京正在逐步摘掉“高房价”的标签。

同样，在不断进化的南京房地产，房屋品质也在不断提高，连刚需产品也开始注入“四代宅元素”，可见南京的房价却越来越有性价比。

甚至有的区域是“改善的品质、刚需的价格”。

——总之，南京，正在走向“正循环”，止跌回稳正在兑现中。

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