摘要：“小作文”有效期一天？
撰文|蜜姐
这是@闺蜜财经的第1470篇原创
万科被降级，碧桂园又逾期。本周房地产市场的劲爆消息不断。
尤其是万科，短短几天内让投资者好似经历过山车：前脚公布6.3亿美元债已兑付，后脚企业评级被穆迪下调为垃圾级。
3月12日，有市场消息称，12家商业银行正筹集约800亿元贷款驰援万科，当天万科的股债齐飞，万科A盘中一度涨幅近8%。
然而，“小作业”的功效太短。3月13日，万科A再次跌破10元/股，当天跌超3%。
近期重要会议，对房企融资的利好信号强烈。然而现在的“倒春寒”又好像挺冷......
01
多空“厮杀”？
3月上旬，万科遭遇股债双杀，传闻与贷款机构及险企的非标债务展期进行谈判“被拒绝了”（详见万科突发！）。
尽管当时新华资产第一时间出面澄清，但万科的沉默让事情变得扑朔迷离。
但3月8日，万科发公告，称于今年3月11日到期的6.3亿美元债，已全数偿付到期票据本息（连同利息合计 646,852,500美元，已存入于代理行指定银行账户）。
然而如期支付美元债后的万科，却遭到了穆迪“狙击”。
3月12日，穆迪官网发布的评级与评估新闻第一条就是：《穆迪撤销万科集团Baa3的发行人评级，授予Ba1的公司家族评级并下调高级无抵押债务评级；所有评级列入下调观察名单》。
其中，“Baa3”是属于投资级别，但属于投资级别最低的一级；而“Ba1”的投资级别则是市场通常所称的“垃圾级”，即发债企业短期内偿债能力有限，如经营状况恶化，违约概率或提升。
当天市场还是给予了万科极大的肯定和支持，股债价格齐涨。
如果说国际评级机构对内地房企下调评级，早已见怪不怪了，那么国内的消息更值得重视。
02
万科与险企、银行的传闻，真真假假背后是还债压力。
3月11日，经济观察报官微发表了一篇题为《万科救赎 险企逼宫》的文章。
其中提到，新华资产、中国太保、太平保险、大家保险等险资与万科已多次谈判，险资要求万科增加资产抵押，缩小风险敞口等，而万科则希望能将债务偿付期限延长至少一年。并且“3月以来，险资债权人在反复尽调影响万科自救和‘他救’的多种变量。”
目前双方还未能达成一致。
此前，闺蜜财经也曾分析过万科的财报。从财务数据来看，截至2023年三季度末，万科的现金流完全能够覆盖短债。
但从偿债期限来看，2024和2027年是万科境外债的偿债高峰。此外，Wind数据显示，截至目前，万科除了有约32亿美元债外，境内债余额还有约640亿元，一年内到期境内债约240.8亿元。
相比而言，碧桂园的情况严重多了。
去年碧桂园已官宣爆雷。
今年2月底，碧桂园被提出清盘呈请。事后，碧桂园回应“本公司将极力反对呈请”，掌门人杨惠妍更是称从未想过躺平，并在积极自救。
但十多天后，碧桂园再次违约。
3月12日，其债券“H1碧地01”（原名“21碧地01”）到期未能支付全部利息。目前还有30个交易日的宽限期。
这一次，碧桂园再次回应称正积极采取措施自救，以及推进债务重整与资产盘活。
03
销售待改善，“倒春寒”难熬。
本月的重要会议提出了“不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”，给房企们，尤其是头部民营房企打了一剂强心针。更多融资渠道有望打通，流动性压力也有希望得到一些缓解。
但“问渠哪得清如许，为有源头活水来”，对于房企们而言，现在最大的问题和难点在于如何改善销售业绩，增加经营现金流。
尽管3月12日，又有利好万科的“小作文”，但投资者的耐心和信心很难持久。
据蓝鲸财经报道，市场消息称有12家商业银行筹资约800亿元，将驰援万科。对此，万科方面没有回应。而3月13日，其A股价格又再次跌破10元/股。
无论是万科还是碧桂园，今年一二月份的销售业绩都不好看。
碧桂园此次违约，给出的解释也有“销售恢复不达预期”。
今年2月，碧桂园归属于股东权益的合同销售金额仅为37.2亿元，1月为54.9亿元。去年同期，其合同销售金额分别为248.5亿元和220.1亿元。怎一个“惨”字了得。
毕竟是出险企业，购房人自然有顾忌，加之大行情还有待回暖，要改善业绩谈何容易。
而万科，目前只公布今年1月的销售数据，合同销售金额194.5亿元，同比减少32%。不算太差，但下滑幅度也不小。
尽管穆迪对内地房企的评级已经难以获得投资者的认可，但其在评级中提到的万科合同销售额下降，“财务灵活性和流动性缓冲将在未来12至18个月内减弱”的预判还是值得注意。
万科、碧桂园们所遭遇的“倒春寒”并非个例。春天不远了，但如何好好“活下去”依然是摆在不少房企面前的难题。
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