现在回顾一下过去国内房地产市场走出长达十多年的大牛市最核心的原因是什么？我想无疑是人口红利及城市化进程带来的井喷式住房需求的增长。

但很多东西就是这样有意思，当年支撑楼市走出大牛市的核心因素，或将在未来成为楼市最大的利空。为何这么说？

我们可以来梳理一下未来国内人口的发展特征，主要有两个方面：

一是人口进入负增长；

二是人口趋于老龄化。

关于第一点人口进入负增长的事情。据国家统计局数据：

2022年末全国人口14.12亿人，比上年末减少85万人，首次出现负增长。而2023年末，这种情况不但没有还好转，人口减少的幅度还在扩大，2023年年末全国人口14.10亿人，比2022年末减少208万人。

而根据国际上已经出现人口负增长国家的经验来看，人口一旦进入了负增长，在短时期内是很难逆转的。

那问题来了，人口减少对房地产会产生什么影响？这个影响是十分直接的，将直接影响未来住房需求的增长，更重要是这个对市场的预期是非常大的利空。

关于第二点人口老龄化。据“七普”数据，我们看看国内的人口结构：

0-14岁人口较上个10年上涨了1.35个百分点、15-59岁下降了6.79个百分点，而60岁以上的人口却上升了6.79个百分点。

45-59岁之间的人口这一组重要数据没有公布，但是我们也可以大致推算出来。这些数据的指向就是未来国内人口将呈老龄化的趋势，而且这个趋势现在基本上大家也都意识到了。

人口老龄化可能会改变住房的需求特征，比如说三世同堂导致住房需求面积扩大，但实际需要的房子数量在减少等等。

人口对房地产市场的影响将会是长期的，以前我们都习惯用增量思维来考虑市场，未来可能得改变了这种思维，很多东西在未来不是必然会上涨。

有人可能会说人口因素只是影响了住房需求层面，但影响房价不仅仅是需求层面，供给层面也是一个重要的原因。这话诚然没有错，但是国内的住房供给能力已经非常强了，而且目前很多城市的住房市场已经是供大于求了。