买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2317字，预计阅读时间：可能6分钟

虽然在6月开始的时候，老王预测到了本周的回暖行情，但是作为一个敢于自我打脸的媒体人，我不得不承认：

​端午小长假，我还是低估了青岛救市新政的“药”​力。

我想到了主城刚需盘的局部爆点，但没想到如此流速​；

我想到了优惠对张村河的拉动，没想到的是全线飘红；

我想到了有开发商会回收折扣，但没想到置业顾问能如此嚣张。

为什么大家明明今年没赚到钱，明明对未来预期很差，还有那么多人义无反顾的买房子，我们剖开一个个实际案例，​从中找出问题的答案。

买二楼的大咖

上周中，老王陪着一位地产相关行业的朋友去欢乐滨海城看房子。老王第一个问题，问的不是​预算和需求，而是问这位老师的近况：

地产行业​急剧收缩，是不是对你们影响也很大？

答案当然是肯定的，欢乐滨海城就有他们的客户，聊起这个满中国建超高层的国企，我们都是唏嘘不已。

房子看得不错，但还要和​掌柜的商量一下。

隔了两天，给我回了个信，他们买了老四方板块的另一个精装房项目，​楼王的二楼。

那个开发商，那套房子我知道的，一栋楼只有34户，相对便宜的西单元已经全部售罄，包括一楼和​顶楼。

这就是​当下的市场：如果年景好，对未来收入增长充满信心。我相信他们一定会多花六七十万，买东户的​黄金楼层；年景不好，买二楼看​社区园林主景观也不错。

那么为什么要现在买？对于很多老房子卖不掉的改善族来说​：

​“5·31”新政之前，在市南有房子，市北买房组合贷公积金算二套，商业贷款也算二套，商贷的利率就达到了3.95​%；

现在，市北买房不但可以算首套，而且二孩家庭公积金额度上浮20%，高品质住宅再上浮20%，这样公积金就能覆盖所有贷款，贷款利率是​2.85%。

3.95%VS2.85%，对于很多公积金躺在​账户里睡觉，又有改善需求的中年人，他不行动？

与此同时，大家还要考虑两个决定点​：

一是银行的理财收益基本都已经跌破2.5%，钱生钱很难抵御通胀；

二是如果不买这套二楼，未来再想买这个楼盘，等下去就只能多花50W​+买东户高楼层。

50W，在这样的年景哪怕对收入稳定的中产，也是笔很​头沉的开支。

所以，收入减少，对未来不乐观，在强救市政策之下，并不影响改善族积极入市。

最核心的问题是，我将这个结果告诉​欢乐滨海城的营销经理，人家也一脸风轻云淡。因为周中推荐的五楼和十五楼，人家也都卖了，现在小高层包括二楼，剩下的房子，一巴掌也能数过来。

二楼你想交意向金，对不起，有效期只有24小时。

经济向好的时候，有火爆楼市下的销冠；消费降级的​行情之下，有市场低迷的红盘。

刚需入市，该买都会买，只是理念、时机​、选择不同，人生轨迹大相径庭而已。

“孤”盘全线飘红的供需逻辑

在过去的三天中，从团岛山到张村河，从市南前海一线到高新区，青岛核心城区基本上全线飘红​。

最红的几个盘，如果让老王找特质，那么就是两个字​：“孤”盘。

​你说中海云境现在的示范区好不好，架空层好不好，样板间好不好，都很好。但是在胜利桥那个地方，最不缺的就是高层。万科未来城、龙湖春江郦城，绿城和锦诚园等，​未来卖二手房竞争力太大；

你说现在世园会的价格美丽不美丽，当然美丽。但是整个东李，还有位置更好，物业更好的绿城次新房，世园会这些品质未卜、对崂山外溢有通勤痛点的期房，就不是最优之选。

现在出手买房的人，80%都很理性，性价比到位之后，​出手很果断。​他们选择的，自然是各个板块缺少竞品的孤盘。

比方说老市南的公园房，5号楼加推之后，三天下来买了20​套左右。道理很简单，市南中片区的二孩陪读家庭要高品质套三居，周边的老干部们要搬入电梯房，下楼是公园，没有第二个选择。

均价2.8万元/平方米的地铁精装准现房，当价格到位之后，成交量上涨不意外。

比方说欢乐滨海城，青岛主城区性价比颇高的精装房，以这栋楼的正常价格加推西单元，据说卖得很好。

别说​老王希望市场好，我只是客观分析预测市场而已，因为老王知道：市场好了，我们这些所谓的大V，成了​置业顾问们扬眉吐气出气筒的概率会越来越高。

一个销冠在我和营销经理聊别人客户的时候，跳出来对我冷嘲热讽，这业绩得有多炸裂？

生气的同时，老王换一个角度思考一个问题：加推房源认筹30+，这个数字应该不是吹牛，否则这个置业顾问不可能这么嚣张。

老四方唯一开盘后未降价的盘，从高层到小高层，全面收回了开盘折扣，但是依然挡不住端午节的热潮​，30套小高层，几近清盘。

有个朋友，对于5楼东户比西户贵了十几万难以接受，就想等最后一栋小高层，我帮他打探一下加推进度和定价逻辑，得到的答复是：

王老师，我就剩下这一栋3小高层了，总共只有34套。离我交房还有一年多的时间，我一个月卖两套，是不是到交房也清了，你说我每平方米涨500-1000的，拉拉整盘利润，过分吗？

对于老四方品质最好的楼盘而言，下半年，你要习惯它不断收折扣，不断“涨价”。

看到这，也许有人会说了：你说的这么热闹，我以为卖得多好呢，三天二三十套房子，十几套房子，有什么值得紧张的？

​我希望你明白：现在卖得好的这些楼盘都已经开盘半年以上，​在低流速之下就已经卖掉了至少一半的老盘。

500多套房子的中型小区，​到现在还有200多套存量房，一个月如果卖四十套，它能卖几个月？

不用卖到两位数，端午节这个流速延续到这个周末，那么六月底青岛核心区的“孤盘”必然全面涨价！

所以，端午节楼盘涨价不是开发商的营销把戏，也不是个别开发商傲娇自信，而是“断供”行情下，市场回暖的正常调整！

张村河的“红”最意外

王老师，签完这套房子，我就休假了，今天下午我就卖了三套！

端午节下午5时，张村河最贵楼盘的置业顾问，愉悦地​向老王道别。

上个月和樾府率先求变，​真正把张村河的热度带起来了。

张村河​的项目卖得好，不仅仅是价格。因为花500W+买房的人，不会把小便宜放在首位。

和青岛楼市的NO1做邻居，越秀是更努力的那一个​。

和樾府​真正打动老王的和他客群的，是价格到位的同时，还在不断加配。虽然和樾府的位置是F4中外部噪音不利因素最小的，但是最近也把门窗升级为比旭格成本更高的品系，​为的就是在产品细节上，对标青岛最好的开发商，没有一个短板。

从营销团队而言，老王也认为越秀的团队是整个张村河最努力​，最有效率的。

所以，和樾府​6月继续热卖，我并不意外。

意外的是张村河最贵的楼盘，也给出了端午特惠，而且​卖得也不错。甚至连四姜一湾，都有成交。

简而言之，位于中产圈层最顶端的人，有着丰富理财工具的人，开始入市了。

不论工薪阶层多么难，这部分人的财富在这几年还是​稳定增长的。一旦他们愿意买房子了，别看张村河现在有F4，这个主城唯一的高端改善市场，在悦府几近清盘的情况下，变成F2​可能也就一年的事儿。

青岛楼市，在供应量的极具萎缩的前提下，正在以我们想不到的速度回暖。

所以，不论你是二三百万的工薪刚需，还是500W-1000W预算的高端改善，现在都是值得你冒着高温​出来看房选房的时机。