万科开始无公摊销售!183㎡精装大平层单价9300元!革命!

梦之看房产 2024-11-01 21:04:41

这是万科翠湾三期132㎡户型图。内容显示:

半赠送面积13㎡

全赠送面积21㎡

合计赠送面积34㎡我认真看了看,有二点感触:第一,万科的低调让其在这个表述中犯了一个常识性错误,今天楼八必须给它纠正一下。第二,《楼八》认为,这个项目将“公摊革命”推向了高潮,自此之后,公摊将名存实亡。【1】

疯狂的赠送

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播,专注郑州城市发展和本土高端地产研究,致力推动郑州城市进步。先说这个户型的得房率。为了更好的“客观公正”的理解这个问题,我特意找到了这个户型的详细尺寸。

上图:万科翠湾中城三期

粉色为全送,即1、2、3、4、8处

绿色为半送,即5、6、7处一共8处,我们按照图中尺寸来算一下它的套内面积(含墙体)。如下图:

上图:翠湾三期132㎡户型赠送图全送部分很好算,按80公分的宽度,然后乘以长度,直接就是套内净面积。半送部分也很简单,长*宽/2即可。最后,我算出来的赠送面积是38.52㎡。

上图:项目赠送面积图上图黄色为涉及赠送(半送+全送)的区域上图红色为未涉及赠送的区域从2个色对的面积对比中,我们可以很直观的看到这个户型恐怖的赠送面积比例。这个面积和万科单页上的34㎡有4.52㎡的误差,我认为是万科工程部的人搞错了。因为,通过下面章节的内容显示,通过我的计算,最后104%的得房率和万科对上了,说明我的数据是没问题的。不过这不重要,重要的来了。如果按照单页的标准,这个面积不仅不是34㎡,也还不是38.52㎡,而是51.36㎡。【2】

132㎡变成183㎡

来看具体原因。首先,我们来看单页上出现面积的地方一共有4处,即户型面积132㎡和3个赠送的半送21㎡、全送13㎡,合计34㎡。注意,在这个单页当中,并没有特别标注是建筑面积,套内面积,还是净面积,没有特别说明。既然没有特别说明,我们就必须以132㎡为标准,很显然,这个132㎡指的是建筑面积。既然是以建筑面积为标准,那么整个户型单页的面积计算标准就应该统一为建筑面积。我想,这个应该没有异议。既然应该统一,那在赠送面积的面积表述中,万科所采用的计算标准应该是建筑面积,而不是套内面积。所以,万科现在的表述就不科学了,一个单页图,搞2套标准,而且没有说明,很显然,不合适。我们今天替万科按第2种换算一下,把38.52㎡的套内面积换成建筑面积,看看真相。我们高层按75%的常规得房率来算。38.52/0.75=51.36㎡即赠送面积51.36㎡然后,我们再来算它的真实得房率。原始的132㎡我们按75%计算,那么得房面积就是132*75%=99㎡然后(99㎡+38.52㎡)/132㎡=104%即得房率104%这个结果,不但变相把公摊去掉了,而且还多了4%。最后,我们来看最关键的一步。加上赠送面积以后,这个户型的实际得到的居住空间感,相当于不送面积的多大平米的户型呢?很简单,2个实际的建筑面积相加,132㎡+51.36㎡=183.36㎡。即实际面积183.36㎡所以,买了万科翠湾中城三期这个房子,别人问你家房子多大,你可千万别说132㎡,你就直接说:183㎡大平层结果,未来有一天,他到了你家做客,一进门,他第一句话就是:真是180㎡啊!大平层吆!你小子实力可以啊。牛逼!牛逼!厕所在哪?我先上个厕所。【3】

哭泣的江山府

你说巧不巧,真的,就在我写这篇文章的时候,我在微信群“郑州地产小群1(296)”里看到了一张图。是翠湾三期132㎡户型和万科江山府177㎡户型的对比图。《楼八》改进一下,如下:

上图:江山府和翠湾中城江山府,建面177㎡,套内实得137㎡翠湾三期,建面132㎡,套内实得137㎡不一样的购买面积,一样的到手面积殊途同归,杀人诛心但愿江山府的业主们不要看到我这篇文章,看到了肯定闹心。如果按13000元的均价来算,这个户型的总价是171万。132㎡*13000元/㎡=171万如果按实际的183.36㎡,那折合单价就是:171万/183.36㎡=9326元/㎡这个单价还含精装修!王法呢?天理呢?我在贝壳上搜了一个江山府175㎡的房源,具体价格如下。405万!翠湾三期是171万!同样的面积。当然,江山府的位置比翠湾好很多,但同样的面积,价格错2.5倍,性价比出来了吧。跟何况,翠湾三期毕竟比江山府晚5年,配置呀设计呀肯定更先进一些。时代变化真快。翠湾中城三期有3个面积段,分别是100㎡、118㎡、132㎡,都是这种高赠送。

上图:翠湾三期100㎡我去过项目,顾问忙,一个人去看过样板间,摸到的第一个户型逛一圈,我觉得应该是130㎡左右,结果出去在门口发现是100㎡的。我当时就有点怀疑自己的专业性,不应该啊,后来详细看了赠送面积后,我才长舒一口气。有兴趣可以去项目看看,100㎡给出了130平的尺度感,130平给出了180平的尺度感。

上图:翠湾三期118㎡关于100㎡和118㎡的赠送我们就不另行计算了,根据万科自己的单页显示,这2个户型分别赠送的套内面积为19㎡和25㎡。结尾

楼八的话

终于,郑州的步子放开了。郑州的面积赠送可算是向先进的长三角城市看齐了,送吧送吧!造福的是老百姓,怕啥啊,老百姓一定是拍手叫好,老百姓拍手叫好的东西一定不会有错。大面积的赠送不是始于万科,但万科这个项目把其推向了高潮,再加上万科的品牌力,注定要引领这场“曲线去掉公摊”革命。公摊这个玩意是个垃圾,既然是个历史产物,既然一直摒弃不了,我们就可以通过赠送,最终实现100%的得房率,让公摊那个垃圾名存实亡!感谢关注《楼八地产研究所》,我是宇文播,专注郑州城市发展和本土高端地产研究,致力推动郑州城市进步。
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评论列表
  • 2024-11-02 16:53

    现在喊买房好的大部分都是想要别人接盘

  • 2024-11-02 09:47

    不急,我要等到零公摊,利率在1.5到2%之间了,再考虑买第二套。不然打死不上车

    盖世英雄 回复:
    再加上一点,房价跌破4000一平。
  • 2024-11-02 17:25

    万科在郑州开发的精装豪宅,采用垃圾材料无底线降标,黑心

  • 2024-11-02 19:55

    资本家的嘴脸

  • 2024-11-02 10:37

    其实没人在救房地产,还不都是为了脱身,都知道房地产没大意思啦,高能耗能是主流吗?现在都在节能减排,靠房地产就丢脸了。靠科技创新才是主流。

    问渡 回复:
    [笑着哭]
  • 2024-11-02 08:12

    就说房本上是多少就完了,还有说是赠送,买房的人没出钱吗[呲牙笑]

  • 2024-11-02 18:29

    你9300很便宜吗[得瑟]

  • 2024-11-02 10:09

    我还以为西安呢