继8月份广州花都推出购新建商品房即享“准户口”待遇后，近日，广州南沙也传出“买房即可落户”的消息——当然，“解除限购”自是题中之义。

传闻之下，官方辟谣、中介“坚决执行”，只有“主角”购房客最冷静。过去十来年，虽然南沙楼市多次随调控之手沉浮，但如今单纯“发文件”显然不能解决问题。

对于低迷良久的南沙楼市来说，不管上述政策“是真是假”，都起不了太大波澜。房地产大调整背景下，放弃炒作躁动、沉心产业兴区，才可能走出楼市冬天。

近一周，网传南沙区商品房限购全面解除，“不限社保与套数，买房可直接落户”。不过官方并未给予确认，南沙区住建局称，并未收到正式文件；市政府服务热线透露，目前南沙并无最新取消限购政策。此前南沙属限购区，120平米以下限购2套或1套，且需半年社保。

与官方表态一致，当地房产中介接受第一财经采访时也称，并未收到“红头文件”。但是，在一线房地产销售市场，有地产中介以及楼盘销售人员已闻风而动，称上述政策已开始执行。有中介对第一财经称，“目前在南沙买商品住宅确实可以落户”。

南方都市报就此事向政府方面求证，相关工作人士坦承，“目前是已经按照这个推进的，正在走审批流程”。不过，该人士补充，政策直接口头传达，预计不会有正式文件，“后续具体是否实施还得看公众反馈”。据其意思，像往年口头出新政一样，若遇到较大反对，不排除会叫停。

不管有没有文件，南沙实质上放开限购被认为是对当前市场疲软现象的一种积极回应。今年前8月，广州存量房交易登记60349套，当中南沙仅2598套，占比仅4.3%，位居全市二手成交倒数第二名。当前南沙楼市库存压力大，库存消化周期超过25个月。

此次限购完全放开，能否给南沙楼市升温？毕竟，过去十来年，南沙楼市在多次政策风声、调控手段中起跌，一次又一次“应声而动”。

2011年，受“南沙扩容、省政府搬迁”等利好消息推动，南沙楼市逐步抬头升温，均价7500元上下；2012年，南沙晋升国家级新区后，楼市成交量半年翻倍；2013年，南沙申报“自贸区”消息再次带旺区域楼市，均价一度高于1.2万元。

2014年，南沙自贸区申报遭遇紧急叫停，支撑房价继续上涨的主要因素瞬间消失，再加上楼市整体遇冷，南沙房地产均价重回9000元。2015-2016年，棚改催热全国楼市，南沙房价稳中上涨，网签均价接近1.3万元。随后就是“国八条”出台，调控加剧。

2017年之后，南沙房产市场又经历多次调控，限购政策松松紧紧使得市场活跃度大升大降。2019年底，南沙限购松绑细则出炉，本科购房者只需要学历证书；2021年，南沙颁布新政收紧人才购房口子，需符合广州限购总套数和1年社保。

去年9月，在部分区域放开限购的同时，广州还配套出台了两个“5改2”，南沙限购政策略有放松；今年5月，广州继续优化限购政策，明确120平米以上住房不计入限购范畴。中介平台信息显示，8月，南沙二手房成交均价约1.5万元，新房价格大致在1.5至3万元左右。

广州中原研究发展部认为，今年5月，首套房、二套房首付比例分别降至15%、25%，南沙购房政策已相对宽松，因此本次“彻底松绑”，主要刺激目标为内地各省市及港澳台投资客，对于南沙潜在本地就业刚需、改善买家而言，影响力有限。

南沙产城融合潜力巨大。来源：南沙区融媒体中心

如果说限购放开是给楼市松绑，那买房送户口则是强力刺激，这是楼市调控能用到的最辣招数了。那么南沙“买房入户”会有多大影响呢？事实上，“买房送户口”广州二十多年前曾使过。

1998年初，“广州市购买商品房申办蓝印户口暂行规定”发布，外地人口在广州购房入户有两条途径：侨汇购房入戶和申办蓝印戶口。但也是在1998年，市政府又下文规定，12月起，外省人员在广州购房入城市户口“一律禁止”，而本省人员购房入户还未禁。

白云区汇侨新城是广州最早一批“侨汇购房入户”的楼盘之一，因为它是大型楼盘而被广泛关注，在上世纪90年代中后期，其广告词“有楼，有广州城市户口”的影响力甚广；而当时在祈福新村、广州美林海岸、白云高尔夫花园买房的业主相当一部分是外地来穗的经商者。

2003年8月，省政府侨办突然发出急件，通知停止办理侨汇购房入户业务；年底，广州出台“关于改革我市常住人口调控管理制度的若干意见”。至此，通过购房入户——正式户口和蓝印户口的途径都被取消了。据介绍，截至当年底，有两万户左右居民拿到蓝印户口。

中原地产张大伟认为，多年前买房送户口的时代回来了，教育资源相对富裕城市，“买房送户口”吸引力依然很大。广州是一线城市，但也要分区来看，花都“买房送户口”快两个月了，楼市并无太大起色，楼价和成交均波澜不惊。教育资源并不丰厚的南沙，效果相必也难乐观。

购房者落户选址，当然会关注户口含金量。然而，在经济新常态、楼市下行背景下，区域内是否有能够提供大规模就业岗位的实体企业，乃至市场预期是更重要因素——南沙在这些方面也有短板要补。

正如当地网友所言，虽然南沙城建不断推进，产业持续引进，生活配套不断完善，但居住人口一直增长缓慢。“市区的人嫌这里太远，政府主导的搬迁计划停滞不前，产业人口聚集缓慢……”——这是南沙楼市近年来震荡走低的内因所在。

此外，全国楼市下行新趋势已成，要扭转局面，南沙唯有慢慢蓄能，然而当地主导产业正面临“至暗时刻”。由于车市调整，广州汽车大区经济排位普降，汽车产业也是南沙一大主导产业，整车产量占全市近三成。楼市熄火、车市萎靡，上半年南沙经济名义负增长。

广东省住房政策研究中心李宇嘉认为，现在南沙面临房地产行业下滑太快的问题，对区域财政能力，基建投资造成影响，因此稳定房地产任务很重。而且现在地产行业投资需求几乎没有了，南沙又需要吸引湾区创业者，这应该是南沙全面取消楼市限购政策的原因。

受困的产业经济托不起楼市，地方政府出于财政压力又需要楼市“输血”，于是土地市场呈现出“剃头挑子一头热”的景象。上半年，广州土地成交只有4宗，为近年新低。七月初，广州第5宗、也是南沙第1宗宅地成交，楼面价约1.2万/㎡，为整个横沥岛最便宜地块。即便行情低迷，南沙依旧积极推地，近日一口气又推出22宗经营性用地。

总体而言，南沙楼市尚处于“阴虚火旺”的状态，这也是官方出政策“遮遮掩掩”，中介推房“风风火火”，买家出手“犹犹豫豫”的原因所在。只有产业经济“固本培元”，楼市才有可能触底企稳。对于观望买家和本地业主而言，应有“也无风雨也无晴”的心态，让子弹再飞一会儿。

参考资料：

“购房入户”的起落.房地产导刊

“广州南沙全面放开限购”？多方回应.南方都市报

广州南沙取消限购？销售一线已闻风而动.第一财经

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