深圳终于在近日，根据国家楼市双降政策出台，下调了首付比例与贷款利率，此前造势已久的地产中介在各大微信群和朋友圈热情异常，据说已有业主开始反价。

但是真实的情况怎样？为啥感觉网上的新闻与身边的感觉总是不那么合拍呢？

前日与业内几位大佬聊了聊这个政策，我听到了一些不一样的声音。

首先，新房还是卖不动，大佬在的地产公司楼盘销售依旧惨淡，一周只卖出一套，还是关外小户型。但是据说公司老板正在频频与银行行长们套近乎，估计是想期盼优先被回购。

对于普通购房者来说，决定是否出手楼市的主要是两大因素：房价上涨预期及收入增长预期。目前来看，房价继续大幅上涨已经是不可能了，能企稳就算不错。收入上涨预期更加不可能，能保住现有职位就算万幸，而且后续很多人被动降薪还是大概率事件。这样两者一叠加，其实大多数人是继续对后市不看好的。

上涨无望，最先遏制的就是投资客，今年4月份，深圳全市成交均价为5.64万/平米，而2018年4月是5.69万元/平米，也就是说，六年下来，房价先涨后跌，又回到了此前的原点，关键是这个价格依旧不便宜。同时，这也意味着这六年来买房的业主们都处于亏损状态。

这其中，光2019年到2023年，深圳就成交了47万套新房与二手房，其中投资占比25%，意味着四分之一的投资客被套牢，大约是12万套。而这些房屋受此前限售政策规定，要在2023年才能开始陆续上市交易。所以，后续会有一大批套牢盘会趁解禁之机而投放到市场出清，这也会对本市楼市形成一波抛盘打压。

而从目前市场实际反响来看，政策出台后，民众除了对楼市新闻关注度有所增高之外，买卖意向并不强烈，我此前还与楼下中介聊了聊，他们说这些天看房的人是增多了，但是下单的基本没有，光陪着客户遛腿了。

身边一哥们此前在中介那里挂盘一年多了，一直没有卖掉，价格一降再降，已经亏了不少了，但是平均三个月才一个上门看房的，干着急没办法。现在双降政策出来，他想趁机再往上提提价，挽回点损失，大佬们建议不要这样做，看目前这个形势，后续可能还会再出台降息、降首付的政策，你现在不逮到机会索兴再降点卖掉，以后亏得更多，还想提价？现在国家是给你最后跑的机会，你不逮住就真亏了。这哥们恍然，回头就急火火找中介调价去了。

专家们说，双降只是降低了购房门槛，但是并没有降低实际购房成本，算上贷款加杠杆的部分，居民买房实际支出成本还高了，而且未来几十年经济波动对个人收入预期的不确定性增加，大家都学乖了，自然谨慎许多。但说白了，没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格，so......

聊到最后，一位大佬悠悠的说：楼市有点像搞对象，原本一个漂亮姑娘相亲，眼光很高，没100万彩礼不嫁，非本地人不嫁，有二婚带娃的不嫁，大家还趋之若鹜，挤破头要抢回家当媳妇，现在突然改主意，没这么多条件了，没准儿还能买一送一，这说明什么？

另一位大佬慢慢接了一句：这还用说，想找个老实人接盘嫁了呗。