文/乐居财经 魏薇 李奕和
在故宫博物院，陈列着一幅长达30米的明代画卷——《丝路山水地图》。
这幅画的捐赠者是时任世茂集团董事局主席的许荣茂。2017年，他斥资2000万美元从私人藏家手中购得此画，并无偿捐赠给故宫博物院。
许荣茂一直很低调，鲜少在公开场合露面。因为这次捐赠，许荣茂登上了2018年的春晚舞台。这也是当时许荣茂近十余年来的唯一一次公开亮相。
在许多人眼中，许荣茂低调，内敛，不事张扬，出身于中医世家的他，在创立世茂集团之前，有着跟许多地产创一代同样的艰辛故事。
70年代末，他曾孤身一人到香港，当过药店伙计、工人，最后凭借自己在资本市场的敏锐嗅觉积累原始财富、创立世茂集团，在业界留下“豪宅教父”的美誉。
这一轮地产大调整中，世茂集团与许多房企一样仍在危机中艰难自救。74岁的许荣茂，决定退休，彻底将肩上的重担交给了儿子许世坛。
8月29日，世茂集团宣布，许荣茂因应退休安排，将退任公司董事会主席兼执行董事，公司董事会副主席兼总裁许世坛获委任为公司董事会主席。
许荣茂此次官宣退休，或有踪迹可循。
实际上，许荣茂早在2011年就隐退，34岁的许世坛开始实际接管公司。
今年5月，世茂旗下另一家上市公司——世茂股份从上交所退市。6月，世茂股份董事会和监事会成员大换血，许荣茂和其女儿许薇薇卸任世茂股份董事长和副董事长。
许荣茂的彻底隐退，是地产行业近两年的缩影。随着房地产黄金时代的远去，地产创一代们的身影也逐渐模糊。
去年年底，富力联合创办人张力宣布隐退。近年来，合生创展的朱孟依、正荣集团的欧宗荣、龙湖的吴亚军、碧桂园的杨国强、金地的凌克等都纷纷交班。
当然，也仍有不少坚守者奋斗在一线，李思廉、胡葆森、孙宏斌、王健林、戚金兴等创一代们，正带领公司穿越周期。
“二代”历练与世茂沉浮
“世茂”这个名字，是从父亲许荣茂和儿子许世坛的名字各取一字组成的。对公司、对儿子，许荣茂都给予了厚望。
父辈的隐退与二代的接班，对于世茂而言似乎没有太大的意外，实际上，许世坛作为作为“世茂二代”已经历练多年。
许世坛大学毕业后没有直接进入世茂，而是先去香港当房产销售，一年后才进入世茂做销售。2001年，世茂进上海的第一个项目——世茂滨江花园开盘，时任销售总监的许世坛“一战成名”。2001—2003三年间，“世茂滨江花园”连续夺得了上海的销售冠军。
2004年11月，表现出色的许世坛正式进入董事会，当上了执行董事。2008年4月，获任副主席。
温文尔雅的外表之下，许世坛有一颗积极进取的内心。2013年，他带领世茂以670亿元的销售额，跻身行业Top10。
2014年起，世茂降速，2016年的排名滑落至第二梯队。在这期间，许世坛带领世茂调整业务布局，清理库存。2017年，世茂销售额成功突破千亿，并连年大幅增长。2017-2019年，世茂的销售额分别为1007.7亿、1761.5亿、2600.7亿。
2019年1月30日，许世坛被任命为世茂副主席、总裁及执行董事，正式接班世茂。
而当时，地产已经进入“白银时代”，众多房企放慢脚步，世茂却加速扩张，并进行了大手笔的收并购，不到一年时间内斥资近200亿元，先后完成了对泰禾、明发、万通、粤泰等房地产公司旗下项目的收并购，并以“股权 业务”等资产包的形式收购了福晟集团资产。
此后，房地产市场的行情急转直下，部分激进扩张的房企资金链开始紧张甚至暴雷。
2021年11月5日，一则“世茂与陆家嘴信托谈延期”的传闻不胫而走，导致世茂集团当日遭遇“股债双杀”。随后，世茂方面紧急召开了投资人电话会议，否认了这则传闻。
2022年1月，中诚信托在其官网发布一则临时公告，称“2020年中诚信托诚颐11号集合资金信托计划”发生实质性违约。
之后，有消息称，世茂将能交易的36个项目做成推介资料进行推广，以推进销售，合计报价超过771亿元。出售项目中，不乏上海核心位置的商办、广州已经处于利润分配阶段的住宅项目、深圳地标项目世茂龙岗国际中心等核心资源。
2022年7月，因为一笔10.24亿美元的公募债券到期未偿还，世茂的债务危机序幕就此拉开。
仍在坚守的地产一代
市场弱复苏的大环境中，有父辈的隐退与放手，也有一部分地产创一代们在负重前行。
2023年，珠海万达商管的上市一再卡壳，四次递表未果，让身负对赌压力的万达系压力倍增。
而现年70岁的王健林，依旧不得不担起万达的重担。最近的王健林，消瘦了不少。为了解决资金难题，王健林陆续出让了万达电影、珠海万达商管的控制权以回笼现金，还累计出售了十余座万达广场。
今年3月底，大连万达商管集团与包括太盟投资集团、中信资本、阿布扎比投资局等在内的5家投资方签署协议。这5家机构将向大连新达盟商业管理有限公司投资约600亿元。新的协议中不再设有对赌协议，也没有明确上市时间，代价是，王健林让出了万达商业帝国最核心资产的绝对控制权。
建业集团的胡葆森多年以前曾说过，自己会在2015年，即60岁的时候正式退休，“到时候开通微博、微信，好好享受晚年生活”，但他终究还是“食言”了。
近年来，引入河南铁投“染红”、人事换防、出售电影小镇和戏剧幻城部分股权后，建业集团的发展，一定程度上增厚了“安全垫”。眼下建业仍未脱困，今年7月27日，年近70的胡葆森在建业集团2024年中管理会议上表示：“活下去是当前唯一的出路，也是企业的责任所在。”
融创出险以来，孙宏斌四处奔走，不仅寻求债务展期、处置资产、引入AMC激活项目，还自掏腰包输血融创。人瘦了一圈，头发也渐白。好在，融创正逐渐从债务危机中走出。
不只是民企，在一些混合所有制房企中，比如绿地的张玉良、远洋的李明等，也仍在不断为旗下企业校准航向，度过周期。
无论是坚守还是彻底放手，眼下的行业大环境，地产创一代或已经接班的地产二代仍需负重前行。
危机中的行业与“二代”挑战
地产进入深度调整期，许多地产一代陆续隐退，二代逐渐挑起了父辈肩上的重担，许荣茂与许世坛的交班与接棒，并不是少数的存在。
已经掌舵企业的创二代们，大多与父辈创立的企业捆绑得很深。他们的接任，均是计划之中的接任，自身能力也足够成熟。
如中南建设二代陈昱含，进入公司8年，才跃升为公司副总经理，祥生二代陈弘倪亦在家族企业磨练近十年才走至台前，于房地产、物业、酒店等各个板块积累经验。而宝龙二代许华芳自1999年大学毕业就进入集团，几乎参与了宝龙旗下所有的产业的运转工作，但直到2018年宝龙商业总经理，接班才算是提上日程。
2005年，从美国美国俄亥俄州立大学毕业的杨惠妍进入碧桂园担任杨国强的私人助理。随后十几年间，杨惠妍先后在多个核心部门任职，从采购部门经理逐渐升至集团副主席，再到碧桂园联席主席。在向上走的过程中，杨惠妍推动了碧桂园教育板块启动上市、分拆物业管理上市、组建投资公司等多项突破。
在行业的深度调整之下，不少的地产二代在危机中被推到台前。如在公司高层动荡时上任的合生创展二代朱桔榕、连夜上任的新城控股二代王晓松、临危受命的蓝光发展二代杨武正等。
2021年，年仅26岁的杨武正，在蓝光发展陷入重重危机之下，接下其父杨铿的帅印，登上董事长之位，扛起父辈的债务。他从蓝光发展董事，到公司董事长、总裁，仅仅只经过一年的时间。
杨铿让儿子接班，背后是为了与上市公司做切割。杨铿以自己的信用去融资的时候，才不会牵连到上市公司。
大部分地产“二代”仍面临前所未有的挑战和机遇。包括中南建设、碧桂园、祥生等在内的多家房企已陷入债务危机多时，目前还未能安全走出。
在家族传承与血缘之外，最近几年的地产交班中，也有房企则选择了一条不一样的路：交班职业经理人。
吴亚军曾对媒体坦言，未来不会干预公司事务，要交就交个彻底。陈序平从龙湖的一线做起，经过了商业、冠寓、养老等业务的历练，早已成为真正意义上的地产全能型选手。
当代置业的老板张雷和继任者张鹏，并没有血缘关系，但据称双方的关系胜似亲属。张鹏早于2001年便加入当代置业，在不同岗位历练。张雷退任董事会主席一职之际，当代置业正走向债务重组之路。
