福州楼市变化的风向标，随着地铁的加持，商圈的发展，各个片区之间的价格也发生了较大的变化。

前些年的高新区，再到现在的东二环，五里亭，热点商圈正在逐步的转移。在小编看来，一个商圈的发展是必然，不必过多的去追捧，毕竟在发展当中，开发商，中介商都在不断的吹捧一个商圈的优势，只不过是扩大了人们对它的认识而已。

火车站作为福州的老牌商圈，这里的发展也在潜移默化的改变。今天要认识一个小区，菁华领第，它的高光时刻，每平米的售价达到3万元，如今现在业主为了把房子卖出去，竟然跌破2万以内。

菁华领第小区共有2栋楼，552户业主，小区的交付时间大约在2005年左右，开发商是由北京兴业万顺置业有限公司开发，绿化率30%，容积率3.0，主要户型结构为40、90、114、131平米的户型。

小区位于华林路斗门地铁口边上，两栋楼高低不一致，1#楼总高10层，2#楼总高25层，低楼层楼栋沿着华林路，高层靠后排。

优点一、真正的地铁口小区；

从菁华领第的大门口走出来，步行时间不超过3分钟，便可到达斗门地铁口。福州一号线的可转乘福州任意一条地铁，出行十分的方便。

优点二、配套十分成熟；

小区对面便是永辉生活超市，晋安河公园在小区附近，前往火车站只有3个公交站的距离。虽然属于火车站商圈，但它紧挨着鼓楼区，周边的生活居住的人群，大多数是单位的公职人员。

优点三、电梯房，人车分流管理；

内部环境较好，租金较高，一套90平米的户型，市场租金可达3900元/月，两栋楼之间实行人车分流管理，内部的卫生较为干净。在老牌商圈当中，电梯房较为稀缺。

缺点一、物业管理一般，住宅楼用作办公；

菁华领第周边的写字楼较少，因此部分房屋被用于出租办公，对小区的居住人员有一定的影响。现在物业管理很松，进出小区较为随意。

缺点二、体量较小，停车拥挤；

小区内部的车位较少，只有环绕小区背后的几个车位，地下车位属于产权车位，配比不足，多数业主将车停在银行的大门口。

目前，小区待售房源12套，业主挂牌的均价为27000元/平米，各种户型段的房源均有在售。价格差异比较大，沿街楼栋价格低，高层不沿街楼栋价格高。二手业主挂牌的价格，需要根据业主需求决定，没有一个固定的价位。

当前，沿街楼栋某业主，挂牌一套90平米的户型，总价190万，单价2万/平米，在这几年当中，已是小区内最低单价，因为其他楼层的业主，仍有挂牌2.6万的单价。

菁华领第隔壁是实达温泉花园，挂牌均价23000元/平米，我也看过实达温泉花园的房子，同样90平米的户型，温泉花园的结构实在太差，价格上要低于菁华领第。

两者之间的选择，我想菁华领第会更适合居家生活。

除此之外，在华林路末端，又开出一楼盘，华林雍景，单价3.8万左右，扣除装修的价值，单价大约在3.2万左右。与二手房对比，形成了较大价格差，也无法与菁华领第作为比对产品。

综合周边的小区情况看，菁华领第小区新，地铁口，电梯房，周边没有这种类似产品，因此它的价格也就相对独立。作为小众社区，只能适合周边的工作群体，用于居家生活较为合适。

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