老规矩，先大后小先重后轻！

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自517楼市新政后至今，虽然才短短一个月时间，但多个强一二线城市二手房成交量已大幅上涨，整个市场热度直线上升。截止到2024年6月15日，二手房成交量涨幅较大的城市分别是上海、深圳、北京、广州、杭州、南京、天津、合肥。

其中，北京住建官网数据显示，6月1日至15日二手累计网签5961套，环比上月同期增长17%；上海6月上半月二手房累计网签12391套，环比5月同期增长73%；深圳6月二手房成交量也在明显上涨，截止15日已累计网签1901套；而广州的二手房成交数据，我找哭了都找不到，但据报告网数据显示，光儿童节期间新房看房量上涨21%，成交量对比5月同期大涨33.7%。

其它城市不再逐一统计，太累人了！

成交量上涨，其实我个人丝毫没有感到意外，因为我早在4月19日原创文中说过：在接下来的4月至6月，刺激政策还要出，6月前价格不一定会涨，但成交量势必会接着上涨。

这一切，都在按照我说过的剧本进行，只是比我预期来得更快更狠而已。不清楚的自己去翻阅我历史文，近期买卖房产，注意这些问题！、

当然，这些都只是开始而已，因为接下来还会有更刺激的政策要出，比如以下这条！

②

2024年4月30日，政治局会议提出：

“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”

同年5月17日会议提出：

“打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进消化存量商品房等重点工作”。

同年6月7日国常会指出：

“继续研究储备新政策去库存”，强调“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作要解放思想、拓宽思路”。

在以上三次大会中连续指出的存量房产，说直白点就是新房和二手房去库存；2015年局部去库存时，我们发明了货币化棚改，导致房价翻倍上涨。

有需求要上，没需求就制造需求也要上；比如拆迁房票补偿落地，又比如取消二手房增值税等等，只有我们想不到的，没有高层做不到的。

多年后的今天重启去库存，真是可喜可贺；接下来，类似于2015年全国性局部去库存的刺激政策，将会综合性全面爆发。个人判断，国庆前后一定还有更刺激的政策出台，新房二手房成交量一定会再次大涨。

③

2021年五一假期开始，全国房价开始显著下跌，2024年五一过后，全国楼市以价换量，成交量开始连续数月上涨;2020年以前，刚需买第二套房就是炒房，视投资客为过街老鼠;如今，各城大门敞开热烈欢迎投资客，炒房客成为了爱国者。

只有房价上涨，才能去库存才能救经济于水火，你的收入也才有可能提高;只有彻底取消强一二线城市限购政策，打通二手房流通堵点，比如降低或减免二手房交易个税和增值税等，房价才会维稳上涨。

虽然很可悲，但无疑都是正确合理的，普通草根能做的唯有识时务懂敬畏，顺势而为与时俱进。

2024年6月中旬后，让暴风雨来得更猛烈些吧！

④

综合目前整体市场来看，强一线以及部分二线城市的泡沫已挤干净，最迟年底房价一定会开始逐步上涨；而懂行懂市场的房东，其实早已开始跳价卖房了，只是还不够普遍，暂时尚未大面积形成气候而已。

这一点，说了你可能会觉得难以想象，不光是北上广深如此，就连昆明也都一样。6月初时陪粉友砍价一套二手房，软磨硬泡4个小时都已经谈好了，结果房主突然要求加5万才卖。

所以，无论你是买房还是卖房，该如何抉择想必你已心知肚明了；当然了，不带任何稀缺的老破旧，远郊等硬伤房，另当别论。

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此刻起，只要是计划在一二线城市无缝置换的朋友，赶紧开始行动了不要再等；一线城市除远郊新区或环线新城都可直接买入，二线坚决只买主城核心区，不要买新区。

无缝连接的置换切记，不要因小失大，不要企图所有利好都具备才入场，否则就是在自掘坟墓；特别是北上广深这类城市，总价随便涨一百万就是很多人一年的收入。前不久上海房东跳价卖房的案例，就是最佳佐证。

楼市里，小白死于追高，老玩家死于抄底；特别是熊牛转换之际，很容易一失足成千古恨。

⑥

房贷先息后本已在多个城市执行，意在降低前期还款压力，但依照30年计算下来，实质上利息不减反增。

当然，银行推出的本意和方向是正确且合理的，可直接有效缓解购房者前期月供压力，降低上车门槛；但并非就适合大部分群体，建议只要无月供风险的，最佳方案仍是长贷短还或后期..................。

当然了，对于自觉等经济复苏，房价上涨后收入便能大幅提高，此刻想花小钱办大事提前突破自我，拉满杠杆上量级资产的玩家而言，确实是个福利。

但仍有必要提醒你，请量力而行不要炒房抬房，切莫盲目自信！

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近期，多城国家队下场收房吵得沸沸扬扬，其目的有二：一是响应三次大会所提出的去库存，打通二手房流通阻梗，释放出更多置换需求给新房市场，提前给土拍市场腾挪出空间；二是顺带契合保障房、人才房、经济适用房和商品房的双轨制。

即便如此，仍想奉劝下不想彻底躺平或摆烂的你，不要购买任何保障性租赁住房；因为这类房子只要政策无变动，就注定只有居住功能，毫无任何金融属性可言。

否则，当后期置换需求到来或房价上涨时，你将会在高价商品房前举步维艰，特别是首套刚需的朋友，眼光长远点不要贪图一时安逸。

⑧

早在2020年初时我便警惕大家，房屋价值即将理性回归居住属性和居住品质，未来只有高品质且居住属性强的房子，才会受到市场和大家的青睐。

当时，一群同行和多家房企营销总私信咒骂，结果2021年房价开始下跌后纷纷打脸；各房企产品部受此轮熊市调教后，终于开始幡然醒悟疯卷品质，更有甚者只要是大户型，都自称为高端小区、高品质豪宅大平层。

改善置换的朋友一定要擦亮眼睛，切记大户型不等于大平层，大平层也仍有三六九等之分。

直接有效的判别方式就是：购买力与圈层纯粹度、地段和稀缺资源，其次外加产品设计和物业；其它统统都是销售为忽悠你买房，给你画的饼。

所以，在下班门弄斧送某些房企操盘手句肺腑之言，手里的存货是否高档自己心知肚明，等下半年卷产品的新盘推出入市之时，将会雪上加霜，早做打算好自为之吧。

⑨

自2024年房贷利率下限彻底放开后，再次降低存量房贷利率的呼声越来越大，甚至有地方官媒直接发布公告，称存量利率不会再降。

任何事物当民愤和民怒达到高潮时，便是高层出手整治之日；个人愚见，存量房贷利率一定会再次降低，甚至趋近于新政利率，只是需要时间制定方案，需要一个缓冲期而已。

比如去年存量利率降低前，1年期和5年期利率出现不平等降息，随后不久存量利率下调便是缓冲；非对称降息到来后，便是存量利率下调提上日程之时。

原因很简单，只有当息差安全距离足够，银行确保自身无风险后才有可能让利于民；6月初，已有多家银行开始再次下调存款利率，大家回头一看便知，何须多言。

所以，切莫听不懂装懂的经济学家和砖家瞎嚷嚷，制造焦虑；近期想提前还款的朋友，请放下你的浮躁心态耐心等待，是否要提前还款，务必等尘埃落定时再酌情而定！

⑩

大方向就先废话这些，接下来废话细节和实操。

此刻已6月中旬，未来2至3年内，有读书需求必须买学区房的，务必在年底前买进。

一是因为学区学位房在开学季前，价格是一年中最为坚挺之时；二是2024年至2027年左右，大概率都会是房价上涨期。

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倘若铁了心鸡娃，学区房只有顶级学区或本部几个值得购买；很多新校都只是挂靠或领办，个人看来都只是有和无的区别，根本不值得高溢价接手。

二胎或三胎家庭，最佳策略是买九年一贯制的学区房，后期二娃或三娃读书，无需再为学区频繁换房。

⑫

只要是考虑自住兼投资的房子，坚决只买刚改三房和高改四房，这两类产品受众群体大，将会是未来多年最畅销的户型。

比如昆明，三房面积尽量控制在100至120内的双卫，四房面积最好不要超160平；长期持有纯自住彰显社会地位，锁定财富积累的，要么占据核心地段稀缺资源，要么去北上广深锁定也未尝不可。

⑬

昆明这类弱二线城市，综合城市能级以及规划发展格局看，个人愚见是具备纯投资属性和价值的并不多。

以南屏街定位为中心，投资买房坚决只买二环内或附近的，无论新房还是二手房次新房都是如此；能买南屏街3公里范围内的，就不要买西北新城或巫家坝；十年前能买北边就不买南边，十三五后能买南边，就不要买北边。

而昆明的所有新区当中，只有呈贡市政大楼2.5公里内的主流和改善稍有前途，其它无论是安宁后花园也好，晋宁或滇中新区也罢，包括近期在搞的磨憨，都毫无折腾意义。

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昆明以南，所述范围是巫家坝往上走，广福路与官南大道为分界线，越是往上走人口集中度便越高，无论租售比还是落地配套就越稳健。

而巫家坝，只是此刻高溢价水分已经被挤干，没有提前透支市场而已；其它，仍和之前2019年时奉劝诸位的态度一样，配套设施规划落地、价值兑现周期、地方银库实力有关。

当然了，周围工作长持自住等得起的，建议能买四房就不要买三房。作为昆明生活几十年的资深地产韭菜，也希望巫家坝能早日起飞，但请原谅我从不对赌楼市。

无视涨跌周期，随时随地能砖头变现金，永不会被套的房子才是真正的好房子；在任何趋势下，都拥有自主选择的权利才是真正的成功。

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无论房价上涨或下跌，终将注定会有人买不起房或远离楼市；而这类人，只要你稍加留意就不难发现，他们不光思路错得离谱，意识更是愚蠢至极。

在此等大才的认知范畴内，只要你能力比他强，混得稍微比他好一点，你便是十恶不赦，这就是人性。他们看待任何事物的眼光和思维，往往都是极端且愚昧的。

就像曾经2018年牛市之时，他自信满满，认为自己能万年长青永垂不朽，房价能一飞冲天涨到银河系；如今也是一样，他又坚信房价要跌回房改以前，大宋最好改朝换代。

这种人，最想看到和喜欢看到的就是国运日渐衰落，无时无刻都在期盼祖国经济崩盘，房价跌到他买得起时或免费发房。

所以，切记不要被丧文化所影响，时刻保持理性与清醒，做个有追求的智士青年。

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此文完！