最近，楼市、股市持续动荡，新政调控、美元放水层出不穷。

泡沫盛宴，增添了人们不确定性的焦虑感，有读者灵魂拷问：“深圳房价，有可能下跌吗？”

3月10日，罗湖缙山府407套住宅开盘，单价区间8-10万/㎡，总价区间在728-1064万/套，千万级豪宅，5个半小时清盘，106㎡大户型最早被选完。

深圳二手房指导价新政后的第一个日光项目，我们对它的理解，不能仅仅停留在名校落户的“坊间传言”。

罗湖非网红千万级豪宅日光，我们应该看到的是：四面围堵下的深圳楼市依然强劲的购买实力，这背后预示了今年的市场走向。

1

深圳新规刷屏地产圈

但实际作用不大

3月2日，罗湖的缙山府发布销售方案，在认筹积分规则上发生了重大变化，成为各大地产媒体当日头条，刷屏朋友圈。其中最关键的一点是：无房，且10年内在深圳无住房转让记录，积40分。这让深圳真正的无房刚需有更多的机会。

打新规则巨变！新规则首次实施效果如何？

3月10日，缙山府正式开盘销售当天，观点地产新媒体发文表示，他们于缙山府售楼处获悉，本次入围者最低积分为10分左右，最高为60多分，平均在20-30分左右。

10分左右，代表了什么？在这份规则中，夫妻双方均为深户，直接就有10分。如果是单身深户且刚好3年社保，也有8.6分。

换句话说，在深圳有没有房，对最终能不能入围影响不大。

平均分20-30分左右，意味着如果夫妻双方均为深户，且社保年份满足其购房资格，就能达到20-30的平均分。名下有没有房，10年内或2年内有没有住房转让记录，都能入围。

我们不难看出来，积分新规首次实行，对于楼盘实际影响并不大。

2

不要忽视深圳的自住需求

豪宅、学位房购买力依旧强劲

深圳打新积分新规首次应用，并没有像传说中那样让年轻的无房刚需坐上买房直通车，但这也在情理之中。

毕竟缙山府位于银湖山脚，毗邻银湖高端别墅区，所售住宅均价约8.9万/㎡，总价区间在728-1064万/套。

这样的豪宅，并不是一般无房刚需的上车目标，但适合本地改善客户买来自住。

最后让楼盘清盘的，应该就是深圳的本地家庭。

但是，从最初不被看好，到开盘日光，罗湖非网红豪宅缙山府背后，说明了今年深圳楼市的4个基本事实：

1，短期内二手房成交依然冰封，房票在二手市场得不到满足，购房需求外溢到新房市场。

2，新的打新规则确实不利于家庭购买第二套住房，改善型购房的选择机会变少，踏空风险增大。

这类群体将不会执着于等待网红盘打新，遇到合适的机会就会果断出手，所以真正优质楼盘去化速度都会很快。

3，深圳本地家庭购买力不容小觑，中心区域的豪宅、学位房不愁销路。

4，整个市场会进一步分化，年轻刚需和家庭改善各有各的战场。

越来越明显，深圳的刚需上车和豪宅客户，有截然不同的处境和目标，各自有各自的道路。

今年深圳的新盘，去化周期会比预想更快，该清盘的都会清盘。

3

建议：果断入市

让我们回到文章开头读者的灵魂拷问：“深圳房价，有可能下跌吗？”

在近期二手房成交量暴跌的过程中，确实出现了少量东部业主降价以求成交的情况。

但是，降价并不是普遍现象，在房价涨幅最大的西部，深圳楼市的风向标，还没有业主降价急卖的情况。

一方面，深圳人多地少、供不应求的基本面难以改变，中心地段、品质豪宅、优质学位依然是稀缺资源。

雷霆调控打击的是炒房客，但我们不能忽视的是，深圳本身的自住需求是很强的。

另一方面，深圳的造富能力也是不容忽视的，二手房指导价本质是提高首付，但是深圳豪宅客户大多资金充裕，首付增加对其影响相对较小。

对于豪宅客户，如果有合适的机会，可以果断出手。

对于刚需客户，提高首付的影响相对较大，二手房入场门槛提高，今年的机会还是在于新房市场。

在去年日光盘频出的热点地区，比如5字头的沙井、光明，刚需去打新比往年更有优势。

这是楼市今年给予年轻刚需的“主角光环”，无房一族们要好好把握。