明彬毕业于武汉大学法学院

本案中的核心问题看似是小区停车问题，实则是小区治理方方面的问题。

作为业主，本应该是此次事件的主角和权利者（业主的建筑物区分所有权）；但为何权利者成为了被宰的羔羊？作为权力者的衙门，小区治理究竟应该是“堵”还是“疏”？“万年”物业管理委员会显然是傀儡、是摆设，并且没有办法解决小区业主相关问题，导致小区引发矛盾和冲突。建设单位是否有地库“不动产证”？或如何神通广大办理地库“不动产证”？均不得而知。但即使是建设单位有地库“不动产证”，张贴《景山名门小区车位管理方案》也是违法的，这其中绝大部分内容应属于全体业主共同决定的事项。因此，本案的核心关键，在于当地的衙门如何依法行政，对违法行为依法处理，而不是一味打压业主，侵犯业主的建筑物区分所有权（《民法典》第二编 物权 ➟第二分编 所有权 ➟第六章 业主的建筑物区分所有权）。

一、引言

近日，盐城市景山名门雅居小区因小区停车问题，众多业主与物业发生了冲突。核心问题在于物业服务“质价不符”、相关车位产权存在疑问、收费存在问题、以及不让小区业主车辆进入小区造成的矛盾。为此，该小区业主提供了相关资料。现就目前已经掌握的情况予以评论。

二、物业阻止车辆进入小区——物业公司绝对违法

第一，公民的通行权受法律保护。

《民法典》第273条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务......”

第274条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外......”

第1167条规定：“侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。”

第二，作为景山名门雅居小区的业主，小区建筑区划内的道路属于业主共有，业主依法享有通行的权利。

物业公司因业主未交停车费而拒绝业主车辆出入，不符合法律规定，有违公序良俗，侵犯了业主通行权，依法应当承担侵权责任。

第三，物业公司混淆了物权法律关系和合同法律关系。

物业公司拒绝业主车辆出入系因业主未交停车费所致，但业主是否交纳停车费、交纳多少停车费属物业服务范围，属于合同法律关系，物业公司混淆了物权法律关系和合同法律关系，物业公司可就停车收费问题另行主张权利。

三、关于停车费收费标准

第一，根据其中一份，日期为2019年5月、盖章为盐城泛美房地产开发有限公司的《业主手册》第24条约定：“物业服务费：1.4元/平方米·月（含公共设备设施维修、养护、运行费）

非住宅物业服务费：2.2元/平方米·月

车位服务费：地下车位：50元/辆·月 地上车位：60元/辆·月”

第二，根据2020年1月1日生效的《盐城市景山名门雅居前期物业服务合同》第6条约定：“物业服务费用按业主房屋的建筑面积缴纳，具体标准如下：

高层住宅：1.4元/月·平方米（含电梯运行等费用）；

商业用房：2.2 元/月·平方米；”

因此，《前期物业服务合同》中并无车位服务费约定。

第三，结合盐市价发〔2018〕33号《关于进一步明确盐城市区住宅小区汽车停放收费管理问题的通知》，附件1，业主共有车位，地面不超过60（元/月）；地下不超过50（元/月）。《业主手册》中的约定是符合该文件精神的，即全部为主共有车位。

四、车位权属与交易——开发商违法

2023年6月16日张贴在小区的《景山名门小区车位管理方案》，署名（盖章）为：“景山名门雅居物业管理委员会”、“盐城市仲源物业管理有限公司”、“盐城泛美房地产开发有限公司”。

问题一：主体违法

根据《民法典》第278条规定，所谓的“车位管理方案”实为“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应由全体业主决定，并非“景山名门雅居物业管理委员会”决定，更不可能由物业公司和建设单位（开发商）决定。

问题二：权属问题

根据《管理方案》披露的车位类型及权属界定：

1. 小区内部地面停车位，所有权绝对是全体业主。

地面停车位，并无建筑物，不能办理产权登记，其本质上属于土地使用权。地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一。开发商将开发商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。开发商按照规划建设的地面停车位属于开发商建设的附属设施。该附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。规划从行政要求的角度确定了开发商的建设义务，开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此，地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。

2. 地下人防工程

作者认为：所有权归国家所有；使用权则是“谁投资、谁收益”。但有不同的观点认为，并非归国家所有。例如湖南省地方规定，谁投资，谁所有。

但是否必然归开发所有或受益，则开发商需证明人防工程系其投资。

3. 产权车位

“小区地下共计756个，其中人防车位279个、产权车位477个”。

根据《业主手册》第24条披露的收费价格标准，理论上，至少2019年5月这个时间节点，盐城市景山名门雅居小区的车位为全体业主共有车位，不存在开发商所有的车位。

建设单位（开发商）是否能提供产权车位的“不动产证”，如果不可以提供，违反了《民法典》第116条物权法定，以及第209条的登记主义。如果可以提供，则另当别论。

4. 小区外（含社区）车位

如果是小区红线范围内的地面车位，权属同“小区内部地面停车位”，所有权绝对是全体业主。

如果是小区红线范围外的，则另当别论，但绝对不存在社区的车位。

社区在法律上的全称为“居民委员会”例如“亭湖区东亭湖街道北林社区居民委员会”，另一块牌牌为“社区党组织”，其在任何小区不享有一片瓦或一块砖的物权，更不可能享有国有土地使用权或所有权，因此绝对不存在社区车位这样的说法。

问题三：使用权转让违法

“建设单位产权车位长期使用权转让，均价45000元/个，一次性收取；车辆管理费300元/年，每年收取；”既然建设单位系“长期使用权”转让，如果不享有车位所有权，如何转让给业主？此行为违反了《民法典》第116条物权法定：“物权的种类和内容，由法律规定。”

问题四：关于只售不租——绝对违法

根据《民法典》第276条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

第一，出售的前提是有车位的“所有权”，既然未登记为物权，则不得出售。先不论所有权是谁，物业公司作为管理者可以利用，即出租；

第二，只售不租的行为，显然违背了民法典“业主首先使用权”的规定。

五、“物业服务问题”会议记录——傀儡物管会

第一，2023年1月9日，包括街道、社区、物管会、物业公司、网格员，唯独没有业主代表参加的联席会议，讨论了物业服质量问题。第三方测评公司欲对物业服务质量进行测评，且第三方提出了具体的测评工期；物业公司与会人员表示：“根据目前小区管理情况，如果测评的话，物业公司估计要换。”

第二，物业服务“质价不符”是当今社会一个普遍现象。业主可以通过聘请第三方对物业服质量进行测评，并出具《物业服务测评报告》。但该报告的目的不仅仅决定物业公司的去留，更不需要通过联席会议来商议如何测评，以及测评之后如何处理！

只要第三方出具了公平、公正、公开的《物业服务测评报告》，物业管理委员会可以据此向亭湖区市场监督管理局提出《行政处罚申请书》，要求就物业公司提供的服务“质价不符”违反《价格法》的违法行为，予以行政处罚。

此次会议记录凸显了物业管理委员会是彻彻底底的傀儡物管会。

第三，物业公司提供物业服务，并不是“万年合同”。根据《前期物业服务合同》约定：“本合同期限自2020年1月1日起至业主委员会成立之日止”，应该说物业管理委员会代行业委会职责，只要物业管理委员会成立了，该物业服务合同，在没有重新签订的情况下，即为不定期合同，任何一方均可随时解除合同。因此，物业公司表示“物业公司估计要换”，是正常的。

六、物管会公示违法

第一，一张曾经在业主群流传的《景山名门雅居物业管理委员会成员工作分工表》显示：包括副主任、执行秘书和三位委员的姓名和联系电话，唯独“主任”同志是神龙见首不见尾。

第二，根据《江苏省物业管理条例》第27条第二款规定：“物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。”难道“主任”不是物业管理委员会的组成人员？

第三，据了解，该小区物业管理委员会“主任”系北林社区居民委员会或东亭湖街道办相关工作人员，难道该主任有特权，不公布自己的姓名和联系电话？

七、结束语

本案中的核心问题看似是小区停车问题，实则是小区治理方方面的问题。作为业主，本应该是此次事件的主角和权利者（业主的建筑物区分所有权）；但为何权利者成为了被宰的羔羊？作为权力者的衙门，小区治理究竟应该是“堵”还是“疏”？“万年”物业管理委员会显然是傀儡、是摆设，并且没有办法解决小区业主相关问题，导致小区引发矛盾和冲突。建设单位是否有地库“不动产证”？或如何神通广大办理地库“不动产证”？均不得而知。但即使是建设单位有地库“不动产证”，张贴《景山名门小区车位管理方案》也是违法的，这其中绝大部分内容应属于全体业主共同决定的事项。

因此，本案的核心关键，在于当地的衙门如何依法行政，对违法行为依法处理，而不是一味打压业主，侵犯业主的建筑物区分所有权（《民法典》第二编 物权 ➟第二分编 所有权 ➟第六章 业主的建筑物区分所有权）。