昨天，房叔燕郊干中介的小伙伴扬眉吐气的跟房叔说：

年前燕郊的二手房短期内上涨了10%！

燕郊二手房市场回暖了，不少业主开始加价挂牌了。

还有小伙伴爆料：燕郊一套房，光链家有8位客户排队约谈，去看房的路上，还没到小区，中介收意向金了，房东们预期已变。

2018年腰斩，2019年初回暖，

燕郊楼市可谓一波好几折，但是最近可以说好消息连连，

先是四统一政策把北三县纳入管理范围，紧接着是平谷线实锤落地（点击篮子查看详情），燕郊设置站点，还有城际铁路燕郊站即将开工，就连香河通轨道交通的“谣言”，也证实，香河县已有规划。

一、为什么一出交通规划，房价就打鸡血？

之前房叔就说过，环京最大的价值，就是离北京近。

其中离北京最近、与北京融合度最高的，是燕郊。

燕郊常住人口120万，其中约有30万人往返北京上班，

不考虑堵车的前提下，从燕郊公交站到通州，公交一小时，开车30分钟，

到达朝阳中心商务区，公共交通则需要一个半小时左右，

几乎接近可忍受的通勤范围的极限。

而有了地铁，则到通州的时间可以缩减到半小时以内，到朝阳CBD也可以控制在1小时。

可以想像，一旦地铁开通，燕郊的价值会得到极大的提升，

—— 几乎所有的轨道交通发展到后期，郊区地铁房的涨幅都会大于市区成熟区。

二、回暖不代表可以投资！

截止日前，燕郊的二手房均价是1.8万，

燕郊2019年1月，二手房均价为18448 元/m²,燕郊2018年12月二手房均价为18416 元/m²，环比上月上涨0.18%↑，同比去年同期下跌16.40%↓。

相对最热时候的最高价，几乎“腰斩”。

房叔预期，再跌，很难了。

如果是本地或者“北漂”的刚需，有资格的不必再观望；

但投资仍需谨慎。

因为就目前看来，燕郊的购买力，主要来自北京，

但限购摆在那，要么有户口，要么缴纳3年社保。

限购不放松，就意味着流动性差、变现困难。

三、燕郊的2019，能上车就赶紧吧

从北京市政府搬到通州以及相关规划来看，燕郊已经在实质上开始融入北京。

如果有燕郊购房资格我劝您用了吧。

为什么呢？其实理由简单，堕落到头儿了，你怎么买都不会再亏，地铁来了进京上班能用，买了不吃亏还能用，为什么不买？

在不考虑政策再次松紧的前提下，燕郊在2018年的房价基本稳定，稍微好点的小区16000、17000元/平方米，这价格都稳了半年了还能降什么？我认为这也就是稳定了。再加上燕郊通地铁，去买个稍微品相好点的大开发商小区、市区比较中心的位置，地铁在哪儿你也不远。

坐着地铁到东三环上班不好嘛？1万多块钱一平米北京还有能坐地铁上班的新盘吗？反正房叔是没找到，限竞房最便宜的都在2万以上了，真没有！

四、2019对燕郊的两个猜测

房叔自己对于环京房价的判断一般都是以紧邻的北京房价为参考，差2-3万上下是比较合理的。

2019年的上半年区域协同发展的规划出台的概率比较大。

2019年下半年，楼市的限购政策调整的概率较大。在一体化发展的前提下，很可能会出现限购的定向放松。比如说2018年定向对某高校放松了限购。但是大面积的放松绝对没戏。

PS：燕郊去年“腰斩”了，今年会涨吗？