央企大盘低价杀入市北!抄底、捡漏?还是入坑、站岗?

晨姐聊房产 2024-09-06 01:25:22

市北新盘1.6万元/㎡的价格,看起来挺诱人,但你愿意两年后,挤在高密度的楼群里,享受与回迁户为邻的生活吗?

▲中铁诺德青樾湾鸟瞰

1、

低价未必等于捡漏

说起市北区水清沟板块的的央企盘中铁诺德青樾湾,单价1.6万元/㎡,确实是目前市北区比较低的价格了,尤其是在地铁旁边的楼盘,按现在的市场价来看,95㎡的小户型,最低总价160万,这个总价也有一定吸引力。对那些预算有限、刚需的购房者,似乎看到了“抄底”的希望。但低价背后,隐藏的问题也不少。

中铁诺德青樾湾容积率高达4.45,这意味着啥?就是6栋楼,1072户,将来会有3000多人挤在这片小区里,密度很高;还有一栋是27层的回迁安置房,对一些对“邻居质量”要求高的人来说,这很难接受。而且交房要等到2026年底,再加上毛坯房的装修工期,实际要到2027年中才能入住,真的是等不起的节奏。

2、

新时代的筒子楼

看似“高性价比”的中铁诺德青樾湾,实际上让人感到很多不值。大高层带来的问题是显而易见的:容积率过高让生活质量打折扣,尤其是楼间距,最近的不到30米,这种设计堪称“新时代的筒子楼”,采光、隐私、通风等问题无处不在。想象一下,每天早上推开窗,正好和对面楼的邻居打个招呼,这种生活方式不觉得太压抑了吗?

▲中铁诺德青樾湾鸟瞰图

在停车资源稀缺的老城区,中铁诺德青樾湾的车位只有933个,连1:1的配比都没达到。再加上周边环境确实也不是很理想,水清沟片区的周围还有不少待拆迁的老旧小区,未来的城市界面如何改善,还是个未知数。如果你不是地缘性刚需购房者,也就是必须得在附近住的人,似乎没太大的理由非要选择这个项目。

3、

央企光环?还得看产品力

说到央企,很多人第一反应就是:毕竟大企业背书,质量总不会差到哪儿去。但央企的光环并不是万能的,尤其是楼市降温的今天,光靠央企这两个字,已经很难轻易让购房者买单。

中铁诺德青樾湾就是一个例子。虽说是央企开发,但它的产品力能撑起这顶光环吗?从现有信息来看,项目定位偏刚需,户型面积集中在95~121㎡之间,三房设计为主,确实满足了刚需的基本需求。然而,高容积率的先天缺陷,很难让居住品质得到保障。

▲中铁诺德青樾湾户型图

中铁诺德青樾湾目前没有样板间,也意味着购房者无法提前感受空间的布局、通风和采光等细节,只能靠沙盘和宣传资料上的图纸去脑补。对于很多购房者来说,这种不透明的操作,增添了购房的不确定性。

中铁诺德青樾湾实际规划是6栋高层,而沙盘非常奇葩,仅排布了4栋高层,即使去掉了2栋高层,还是感觉一个字:挤!

▲中铁诺德青樾湾沙盘

同时,该项目的期房状态,也让未来存在一定的变数。比如宣传承诺不兑现、交付标准不达标等情况,在中铁诺德以往的项目中并不鲜见。央企虽有一定品牌背书,但在实际的产品开发过程中,依然会遇到成本压力、工期调控等问题,最终呈现的产品质量,能否达到预期,还得打个问号。

4、

是不是等等会更好?

对于购房者而言,期房本身就带来不小的风险,何况这个项目交房时间是2026年底,购房者要等两年半的时间才能入住,在这段时间里,楼市风向、政策、市场行情都有可能发生变化。退一步说,哪怕你真看好了中铁诺德青樾湾的房子,也不妨等到现房时再上车,那时候能直观看到品质如何,再做决定也不迟。

▲中铁诺德青樾湾,吸引了部分地缘性客户

中铁诺德青樾湾的竞争对手也不少。在青岛,央企楼盘最扎堆的区域,同时也是楼市竞争最激烈的区域,当属市北老四方板块。目前已经有中海、保利、中信泰富、中铁建、中车等多个中字头央企大盘以及海信、青实等青岛本土企业的项目在售,还有即将入市的通和悦章、国信毛毯厂地块项目等,都有着不小的竞争力。楼市从来都是动态的,尤其是在当前环境下,楼市行情和政策变化频繁,价格走向更是充满了不确定性。

▲即将入市的通和悦章

现在的楼市,在供应大幅度增加、楼市逐渐饱和的情况下,低价楼盘未必能够稳住房价。特别是像中铁诺德青樾湾这样有大量回迁户的小区,未来二手房市场的表现未必乐观,购房者未来想要转手,可能会面临不小的压力。

中铁诺德青樾湾这样的期房,不妨再多观察一段时间。特别是对于那些追求生活品质和保值率的购房者,等待新盘现房时再做决定,或许会有更多、更好的选择。
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