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作者 | 陈文莉

近年来，伴随房地产行情变化，物业开始从“边角料”变成房企“供血条”的角色。

在多家房企的业务板块中，物业已是为数不多、能够实现盈亏平衡甚至正增长的“优质资产”。

随之，越来越多物企被迫花式向地产公司输血。例如恒大物业、鑫苑服务的存款被地产股东暗自融资抵押；远洋服务、中海物业、保利物业等物企均开展过车位代销等业务向关联房企支付相应保证金。

然而，物企也面临着维持上市地位、地产标签重、股价低融资难等各种生存问题。物企，作为房企眼中的“供血包”，物企也开始在回购、分红等方面“内卷”起来，争取着最后的生存机会，希望“不断供”。

高管隐秘交易被扒

上市物企被地产“坑了一把”

在物企独立发展的当下，高管的日子似乎不那么好过了。人事换防，成为过去几年物企渡劫的注脚，越来越多的高管隐秘交易被扒出。

11日晚间，银城生活服务（01922.HK）发布公告，罢免执行董事李春玲，并暂停其总裁职务。

起因是，银城生活服务接到了一封对李春玲的举报信。信中称，2019年-2023年间，李春玲未经董事会批准，促使公司向其发放账外花红，每年金额不超过约200万元。

按此预估，五年时间里，李春玲或违规收到额外花红不超过约1000万元。

总裁刚被举报，实控人黄清平和财务总监黄雪梅也陷入了指控中，且指控电邮中有一封据称李春玲提供的函件。

据函件，黄清平被指控挪用公司上市所得款项、唆使黄雪梅挪用公司运营资金、约50万元个人支出走公司账等等。

受此影响，银城生活服务股价盘中跌幅一度超过17%。

类似银城生活服务这般受地产及高管牵连的上市物企，在过去几年间并不少见。而上市物企往往需要较长时间来消化物企与地产之间的这笔“糊涂账”。

2022年11月16日，鑫苑服务（01895.HK）在年末资产审查过程中发现，子公司存置于郑州银行、华夏银行共约4.02亿元的定期存款，已被质押，融资款最终输送给了鑫苑置业。

其后，鑫苑服务开展独立调查，并将鑫苑置业告上法庭，然而直到一年多后，鑫苑服务获赔4.3亿元。其行政总裁、首席财务官等多位高管因此被辞。

6月12日上午九时，鑫苑服务在停牌了一年半后，才算正式恢复买卖，重回牌桌。

同样的还有恒大物业（06666.HK）134亿元存款被多名“恒大系”高管联手操作质押，融资款项被用于恒大集团及相关公司。最终，恒大集团及物业多名高管被辞。

然而，恒大物业的百亿损失却至今没有着落，股票更是一度沦为“仙股”。

回购、分红、换马甲

物企花样百出挽人心

尽管地产相关公司及高管侵蚀公司利益之事尚未消化，但为了“活下去”，银城生活服务与恒大物业做出了相似的选择：改头换面。

5月10日，银城生活服务方面为强化独立品牌公告拟更名为“瑞森生活服务”。

而在过去一年时间，如银城生活服务这样改头换面、弱化地产关联方对其发展的影响，成为了不少物企的选择。

比如，恒大物业公众号更名“金碧物业”、旭辉永升服务三年两次更名“永升服务”（01995.HK），奥园健康变为“星悦康旅”（03662.HK）、东胜智慧城市服务（00265.HK）拟变为“港誉智慧城市服务”等等。

物企抛弃地产之“姓”，目的是能够在品牌上实现“去地产标签”，减轻地产行业大调整对企业的影响。但仅从已更名物企的股价表现上，效果似乎并不太明显，后续其对企业品牌及发展的作用，仍有待观望。

更名之外，部分物企也在试图通过回购、分红等“市值管理”的手段，维持其上市地位，向市场展示企业未来发展的更多可能。

6月4日，万物云公布了58亿港元物企最大金额回购计划；6月12日，金科服务公告，公司在香港交易所回购11.10万股。这已经是自4月18日以来，金科服务披露的第35次回购。

密集的股权回购，一定程度上也使得其股价在金科股份破产重整之际，得以维持横盘震荡的表现。

此外，德信服务、万物云、越秀服务、绿城服务等多家老牌物企也都公布了回购计划。

据克而瑞研究院监测数据，2022年，上市物企回购92次，累计回购9919.68万股，回购金额约3.98亿元；2023年上市物企回购259次，累计回购2.91亿股，回购金额达10.10亿元，均创新高。

分红同样是“市值管理”的常用手段。截至2024年5月3日，34家上市物企分红共计92.21亿元，创下了历史新高（中指研究院）。

挣扎中的资本围城

上市物企向左还是向右？

有的物企在市值管理的围城中耗费大量真金白银“内卷”，而有的物企则选择离开牌桌，挣脱这场资本游戏以谋求更多的生存空间。

5月27日，华发物业服务（00982.HK）发布公告，宣布华发股份境外全资子公司铧金投资有限公司提出私有化建议，旨在撤销华发物业服务的上市地位。

如果成功，华发物业服务这家借壳仅三年的上市物企，将成为第一家私有化退市的国资物企，也是继蓝光发展后的第二家港股上市物企。

在物企IPO本就困难的当下，华发物业的反常举动背后，或许隐藏着上市物企之殇：股价低、融资难。

中物智库最新研究显示，上市物企中高达八成最新收盘价低于首发价格，六成物企收盘价较之折半。市值上，超半数的上市物企市值低于10亿港元，而百亿以上的上市物企数量也只有7家。

股权筹资活动是公司上市最为关键的目的及优势，但目前物企PE估值几乎处于2018年以来的最低水平。这对于上市公司而言，无论是对外融资，亦或是被收并购，都谈不上“好时机”。

在此等情况下，华发物业服务的私有化会否带来新一轮上市物企的“退市潮”？凤凰网风财讯将持续跟踪报道。

“自2014年物业公司开启上市之路以来，陆续和市场讲了两个故事：第一，社区增值服务，但没做成，伤了投资人；第二，地产大哥高增长，但大哥断崖了，大家就都摔地上了。”

万物云总裁朱保全在业绩会上的这句感悟，成为了过去十年间物企的真实写照。

过往，物业管理更多被看作是房地产企业的“附属品”，是房企开发业务“锦上添花”的存在。它们曾共飨房地产行业最后的盛宴，创下了超50倍PE的畸高估值；也在地产深度调整周期中，被一起拉入房企债务的泥淖，逐渐被资本所抛弃。

当物管企业开始剥离自身地产的标签，摆脱与房企“父父子子”的关系桎梏，它们的奋力一搏，仍值得关注！