买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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2024年已经过半，青岛的第二次土拍如约而至​。

青特补仓滨湖国际的后续土地，没有什么好说的。

村委联合石油大佬拿下王家村，让老王陷入了深深地忧虑之中。

西海岸黄金地块突然撤拍，​加深了老王的忧虑。

对于当下80%的改善族而言，这三块地最终拍不拍、花落谁家其实关系不大，因为不论是底价近4万元/平方米的顶豪，还是​西海岸，都不是主城首置、改善的菜。

但是这个结果，对于青岛楼市的影响却是深远的。

一区欢喜一城愁

王家村的三国杀，拼出了青岛的新地王，在崂山有项目的开发商自然是十分欢喜的，最有利的当然是海信海德山庄和吾疆。

在青岛，崂山海信的房子，就如同是劳斯莱斯、劳力士、爱马仕一样，是顶豪的标签。这样的标签就如同陈酿一般，需要岁月的沉淀，从来都不能一蹴而就的科技与狠活。

对于​海信而言，当下的土拍结果可以说是最好的结果。因为不论是中海，还是原本​想拿地的众多国央企，任何一个开发商拿着自己的顶豪产品系来，再加之一流的营销团队，都是一场要重视的恶战。

但是对于没有任何品牌美誉度和成熟产品系加持的新手而言，海信对之就如同是美洲杯揭幕战中的阿根廷对阵加拿大，​一切尽在掌握。

所以，海德山庄，且买且珍惜吧。王家村新地块有钱或许能干好，但不一定能卖好，也不一定未来物业能管理好。

天一仁和的卖家秀一贯做得不错，更何况是这种顶豪的产品，所以最近的网签的数据也是不错​。然而没有“老钱”的青睐，仅仅依靠涉世不深的城市新贵和外地人，流速肯定不稳定。

但是相比新地王的产品，吾疆理论上交房会更早……

​当然，王家村卖得好与不好，​甚至崂山卖得好与不好，和大多数买房人没关系，但是这个结果对于青岛楼市后续发展影响深远。

2023年和开发商聊完天，老王就感到很​忧虑。因为从集团角度讲，很多全国性房企撤并青岛公司的同时，把青岛排除出2023年拿地城市序列。许多城市公司的老大全力争取，才拿到了一点特权​，那就是王家村的地可以拿。

在坊间，远不止海信、​中海对这块地有兴趣，但最后只有这三家拍地，背后的原因我们不去展开。最关键的是人家央企总部一看，青岛拍地竟然还是这样一个规矩，人家真可能两三年内都不考虑这座城市了。

好地没拿到——拿地权限收回——老项目干完青岛公司撤并——土地更没人要​。

​没有了全国性房企，结果会是怎样？​我们可以结合市场来盘一下。

新房“断供”很快就会来

再等等，是很多年轻人和改善族的口头禅。二手房跌成这个样子，老王很理解，但是我希望你做出等等决断之前，了解一下青岛供需比。

市内四区，我们一个一个数。

如果按照流速去测算，市南区这1145套房子要​70多个月才能去化。但是大家要明白，这里面有相当比例的死库存，还有相当比例的豪宅就是一年卖个四五套，真正的改善房源差不多也就是一半，对应去年的销售量。

2025年的六月份，市南区基本将进入存量房阶段（不要拿很少有人会买的顶底房源和我抬杠）。

市北区，问题更为严峻。

现在的存量不到8000套，但是去年卖了8620套​。下半年市北区能推新的房源无外乎悦澜山的两栋楼、中海云境的一个新地块、滨海国际中心、云上观海的毛坯有限几个楼盘​。

200W-350W之间，带架空层、健身房，近地铁的央企国企准现房，202​5年中旬也能消耗完。

消耗完​这几个盘，真的就没有新货补仓了。

你说2025年能不能买到青实、华新园等上一代户型的新房？当然能买到，但​买那些房子和买二手房有什么区别？

崂山区，开年我说要等等的张村河，下半年可以关注了​。因为悦府清盘之后，和樾府​开始接棒了，按照这个速度，和樾府到明年的这个时候也就差不多了。

和樾府卖完，​张村河就完全进入海信时间了。

容易成为死库存的杂牌子豪宅，​降不降价和我们都没关系。

唯一比较乐观的，就是​东李。现在东李的小开发商基本都躺平了，就等着森林公园尾盘卖光。

问题是配套不出色的​天麓湾们，自我感觉相当良好，一旦没有了森林公园这个强劲对手，它们不涨价吗？

所以，我希望刚需族认清一个现实：在没人拿地的时代背景之下，一旦新房断供，性价比高的房子清盘之后，垃圾盘就会开启涨价行情。

过去三十年中，所有赔钱的​买房人都有一个共同的特点：高价买了垃圾房。

很多人这时候​会底气十足说一句：那我就去买二手房。

二手房中的天花板，你买得起?

上周末，去看了绿城在东李交付的两个新盘。

​好，那自然是真的好。

很多人看不上新房，也就是因为想入手绿城的次新房。

问题是：地段好，产品好，物业也好，而且即买即住，谁不想要，谁又会好不容易抄了底，再割肉卖？

说说价格吧，工抵房中，春溪云庐156平方米，500​W；132平方米，​3.5万元/平方米买毛坯，这都是三个月以前的报价了，香不香？好房子，是卖不到现房的。即使有工抵，价格那也一定比开盘价高很多。​

再来看看二手房的价格，一共两套：

就这么两套，而且二手房还有大税，有两个点的中介费……

所以，整个东李，整个市区的二手房大跌，给你的只有错觉，没有实惠。真正的高品质二手房，​很贵，很贵。

这是许多一厢情愿的买房人，不去调研，不会了解到的事实。

如果周边没有更好的新房，那么绿城次新房​的房东，未来是不是依然没有卖房的打算？别说低价，就是高价你是不是也买不到？

​所以，了解市场，认清事实，很重要​。