南京整体回升空间有限，“小阳春”成色一般。
◎ 文 / 杨科伟、俞倩倩
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3月恰逢“金三”传统营销旺季，伴随着房企推盘积极性大幅回升，各城市“小阳春”成色几何？我们将聚焦当前市场明显回暖的重点城市，进行逐一分析。
第二篇来看南京市场，3月初两个摇号盘点燃“金三”市场，究竟是个例还是小阳春即将到来的先兆，春节后新房和二手房市场又有哪些显著特征呢？
013月新房周均成交持平1月3月上旬开盘去化率反弹至2022年来新高
新房市场节后逐步修复至节前水平，受房企折扣力度增强+核心区热点楼盘入市拉动项目来访、去化增至阶段性高位。具体来看，
一是新房成交均价趋势性下行，周度成交量与节前2024年1月周均持平；与2023年年末和2023年春节后复苏情况相比仍有明显差距。据CRIC监测数据，2024年第8周-第10周周均成交套数为488套，而2024年1月周均成交为383套，2023年四季度周均成交高达达1145套。而对比2023年春节后新房成交复苏情况，2023年第5周便已飙升至1136套，且呈现出逐周递增态势，至第9周已达2016套，而2024年第10周仅成交509套，与成交高位仍有明显差距，回暖动力不足。
二是从项目开盘来看，平均去化率触底反弹至2022年以来月度新高。2024年1-2月开盘去化率仅为9%和1%，已跌至底部，不过从3月已经开盘的4个项目来看,因节后江宁、建邺等核心区热点楼盘入市，拉动去化率回升至34%，为2022年以来月度新高。
聚焦项目层面，3月已经开盘的4个项目中，两个去化率不足10%，两盘热销，触发摇号。
其中联发华发嘉和华府项目3月1日首开，吸引了129组客户抢102套房，开盘首日去化率高达7成；而3月7日，河西南千万级豪宅纯新盘源尚丹若成功摇号，成为“金三”第二个摇号盘，摇号中签率约为62%。
两个摇号盘的共同点均为热点片区内纯改善楼盘，定位高端，产品力较佳联发华发嘉和华府户型面积段跨度为119-175平，南向立面玻璃面占比最高达到57%，拥有高阶全龄会所，景观同源高奢酒店，且精装硬核。而源尚丹若府项目主力户型建面约198平标准改善户型加上品质在线的约9000平“凤栖丹若”主题的森系园境和约1800平会所，也吸引了一大波改善客青睐。
三是从前端指标项目来访、认购来看，节后快速反弹至高位：据CRIC监测的230余个重点项目显示，节后来访、认购节节攀升，特别是进入3月以来，近2周来访量分别飙升至10096组和11909组，认购量也达到了348套和466套，已接近去年9-10月高位。
究其原因，2月底至今，主城诸多项目推出重磅优惠政策刺激成交，如南部新城云锦四季、铁心桥伟星时代悦峰、江北越江时代等，推出最低7折左右优惠，刺激市场，中介带访客户明显增加，同时认购量同步上行。同时春节及节前受市场情绪影响，部分客户购房需求延后，本次市场房情绪略有回温，加上媒体宣传发酵及开发商政策力度到位，约访成功率增加，客户看房欲望回升。
二手房供需两淡，新增挂牌量回落、成交量价齐跌暂未修复至节前水平
反观二手房市场，虽然较春节周有所放量，但整体回升幅度和绝对量水平尚不及节前，市场韧性较新房而言略显不足。据CRIC监测数据，2024年第8周-第10周周均成交套数为1405套，与2024年1月周均1705套尚有明显差距，与2023年春节后逐周攀升的趋势相比，暂未出现明显上行征兆。
事实上，南京二手房市场当前迎来了供需两淡行情，据CRIC监测数据，2月末南京二手房挂牌量166806套，环比下降0.13%，已连降4个月。从挂牌行情来看，挂牌量受春节假期影响更为明显，月度新增挂牌量创近年来新低，且由于目前市场可售房源过剩，也降低了业主的挂牌积极性。
从成交端来看，即便价格下行，也难以刺激成交放量。据CRIC监测数据，2024年前2月二手住宅月均成交仅6113套，创下了2019年以来月均成交套数新低，二手住宅成交均价更是自2021年以来逐年下行，由28701元/平方米降至25135元/平方米。
南京楼市在春节后出现回升，主要是受到春节假期基数较低影响，从新房和二手房复苏情况来看，新房韧性略强于二手，已恢复至2024年1月水平，不过与去年年末尚有差距。二手房供需两淡，挂牌量下降，即便以价换量也难以撬动成交。预判后市，经历1-2月的持续筑底，3月供求有望修复，环比持增，但同比仍将延续降势，整体回升空间有限，“小阳春”成色一般。
一方面，个别楼盘热销并不能代表整体市场回暖，尤其是热点片区的网红盘因供应稀缺，配套健全、产品力俱佳等因素吸引改善客群入场，但仔细分析便可发现，即便报名客户数量远高于推盘房源量，两楼盘仍未实现开盘即售罄，可见客户心态已从“一房难求”向“挑挑拣拣，优中选优”转变。此外，从房企推盘策略也可看出，房企对市场相对保守，每次推盘量均在百来套，更多采取“小步快跑”策略，保持去化稳步放量。
另一方面，新房高库存、二手房量价齐跌等市场现状加剧购房者观望情绪，据CRIC监测，截止2月南京新房在售库存802万㎡，去化周期22.6个月，库存和去化周期高位震荡。加之宽松政策基本见底，对于整体楼市的支撑作用在减弱。
值得关注的是，近年来南京二手住宅成交均价持续下行，而成交量也未有显著增长，月均成交6000余套，与高峰期9500多套已不可同日而语，受经济持续低迷，刚需购买力降级等影响，预期2024年南京二手房成交仍将延续筑底行情。
观点
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