乐居新媒体 发自昆明 进入年末，又到了楼市交“成绩单”的季节。
这一年来，在市场调整、行业分化、观望情绪浓重的背景下，如何撬动置业欲望，成为了所有楼盘最棘手的问题。
10月书香云海再次蝉联销冠（图源：克而瑞）
克而瑞数据显示，今年7-10月，书香云海连续4个月登顶昆明住宅销售金额排行榜。面对更为理性、谨慎的购房者，想要领跑市场、保持热销已非易事，还能持续稳坐销冠位置，那绝对是“有两把刷子”的。
逆市热销、持续热销、霸榜热销，是书香云海面对市场困境写下的“答卷”，也是购房者对其名校+国企大盘+强兑现力+区域价值的高度认可。
从持续兑现到持续热销，书香云海重塑了昆明楼市的“爆款定律”。
一、国企+名校 奠定热销基座
今年以来，书香云海以国企担当，坚持大盘运营思维，贯彻配套先行理念，相继兑现了美学示范区开放、在售楼栋全面封顶、商业街实景展示区开放、云大附中西山学校开工等一系列利好，从而达到了激发置业欲望、点燃买房热情的目标。
在昆明，没有教育配套的楼盘，基本上与“热销”绝缘，以学校为卖点的项目不在少数。但学校也有“段位”，如果把筛选尺度拔高到云大附中这个级别，能称之为名校的就不多了。
作为昆明教育界的“金字招牌”，云大附中始建于1927年，其教育水平一直位居全市前列，连续32年保持昆明中考升学率第一，是家长公认、学生心仪的梦想学府。
云大附中西山学校效果图
早在去年6月，西山区就与云大附中举行了合作办学签约仪式，云大附中西山学校正式入驻书香云海。学校以“西山”冠名，而非时下常见的社区、街道或者片区，可以看出西山区政府对于该学校的重视程度。
按照规划，云大附中西山学校分设小学部、初中部，总建设规模为120班。其中，小学部60个班，提供约2700个公办学位；初中部60个班，约3000个公办学位。
昆明很多楼盘都配建有小学，但同时满足小学和初中九年一贯制优质教育资源、还是公立公办、不限学位的等条件的就是凤毛麟角了，书香云海则是其中的优秀代表。
目前，云大附中西山学校初中部已经启动建设，教学楼已经施工到4层（总高5层），封顶在即，明年秋季学期将正式投入使用，届时优先保障业主子女入学。
云大附中西山学校已经施工到4层（总高5层）
教育配套一直是买房人绕不开的话题，也是最重要的考量因素之一。优质教育在家门口，书香云海精准击中了置业痛点，为热销奠定了基础。
而华发的企业实力，则是书香云海持续保持超高人气和销售业绩的重要砝码。
资料显示，截至2021年底，华发股份期末现金短债比为1.84，净负债率为80.3%，扣除预收账款的资产负债率为67.1%， “三道红线”指标全部位于绿档。
并且，截止今年三季度末，95家A股房企中，有58家经营现金流净额为正，华发股份排在第一位，经营现金流净额为215.98亿元。
经营基本面良好，华发得到了多家机构的认可。中诚信、联合资信等权威信用评级机构对华发股份2021年的主体信用评级维持为“AAA”，评级展望为稳定。
在地产领域，“AAA”代表着企业信用，诚信度、企业素质、诚信意识、经营状况、履约能力、社会信誉等指标上，都属于行业领先水平，在置业投资方面更有保障、更值得信赖。
1-10月华发股份位列房企销售榜单第18位
今年1-10月，在全国楼市持续下行的大环境下，华发股份凭借硬核实力稳健攀升，实现了签约销售金额840.7亿元，位列房企销售榜单第18位。
书香云海持续热销，也正是华发在全国范围内深耕与拓展并举，业绩稳步增长的一个缩影。
二、眼见即所得 为置业“上保险”
楼市越动荡，“看得见摸得着”的兑现力越能打动购房者。
经历了持续疫情、房企暴雷、停工烂尾、延期交付等一系列事故之后，购房者开始明白配套、规划、未来的都是短期内难以实现的“大饼”，当下的楼市，“安全”才是第一要义，“所见即所得”才是疫情时代下购房者的衷心与所需。
书香云海美学示范区实拍图
因此，书香云海兑现优质教育的同时，在今年 7月初开放美学示范区、8月底售楼栋全面封顶、10月中旬开放实景展示区，一步步为业主打开及时了解工程进展、提前邂逅新家新生活的窗口，进而拉开了与竞品的差距。
美学示范区和重新修缮的文星楼，如今已经成为了昆明城西的教育、文化符号，而不间断进行的传统文化授课，则进一步烘托了项目的教育大盘氛围。
书香云海实景展示区
业主、准业主或者首次到访的客户，在参观美学示范区和华发新天地商业街的途中，可以明晰地感受到：家，不再是“一纸想象”，而是触手可及的幸福；美好生活，也不再是一种奢求，而是具象的品质兑现。
据了解，目前家应仔生鲜超市已入驻进行运营实体展示，书香云海还与与多家商家达成意向签约，正式拉开了百万方大盘生活配套兑现的序幕。未来，书香云海还将推动学校、周边市政道路、公园配套设施等一系列的配套落地，实现生活的美好进阶。
今年8月书香云海在售楼栋全面封顶
此外，书香云海在售楼栋全面封顶，为置业安全性再加上了一道保险。就当前的市场环境而言，准现房对两三年后交付的期房有着天然的“压制力”。
实景先行、提前兑现、准现房销售的教科书式操作，放在当前的市场环境下，尤为难得。这种不讲故事、不玩概念、不夸夸其谈的风格，对于在图纸上卖房、在沙盘上讲配套的竞品楼盘而言，无疑是“降维打击”。
“不谋全局者，不足谋一域。” 书香云海以大盘逻辑运营，通过一系列配套落地回应客户的期待，取得市场和口碑的双丰收，本身就是情理之中的事情。
如果说“名校+国企大盘+强兑现力”构成了书香云海的价值底座，那么，区域价值勃发、配套升级、生态资源等外部因素，则让书香云海成为了购房者紧跟城市发展脉搏、把握区域发展红利的抓手。
三、区域配套升级 区位价值勃发
近日，昆明西客站综合交通枢纽项目拟招标计划表发布，表明项目工程建设前期准备正全力推进。
昆明西客站综合交通枢纽项目效果图
书香云海紧邻昆明西客站综合交通枢纽项目枢纽核心区，又属于西山区两翼规划中的“山海人文国际生活区”，东侧可就近享受云安会都的会议会展、商业服务，南侧是已成熟运营的融创文旅城配套。
在建的西山区人民医院效果图
医疗上，新迁建的西山区人民医院在项目2公里范围内；自然资源方面，坐拥昆明最大生态IP——滇池&西山，周边还有约2000亩的草海湿地公园。
书香云海一线观滇视野实拍图
可以说，书香云海的热销，是由国企大盘、强兑现力、准现房销售、区域勃发、配套升级、资源稀缺等多方面优势形成的化学反应，这份热销“密码”也是其他项目难以驾驭和破解的。
四、精装“首秀”：从源头严控品质 从过程守护美好
市场调整之际，一个项目最终能否被称为“好房子”，内核还是要回到居住层面。
当下，面对销售压力，昆明有十多个项目将陆续将精装改为毛坯，降低入门门槛。但书香云海却在近期加推了精装产品，这波“反向操作”，既是对自身产品的高度自信，也有着丰富产品线的考量。
项目楼栋分布
据悉，此次加推的精装产品位于3#楼，是项目的楼王位置，对比同地块其余楼栋，远离高架，采光视野极好，近享6000㎡超大中庭景观区；且更靠近学校以及文星公园；房源仅160套，面积段为98-145㎡。
作为华发入昆后的精装“首秀”，并考虑到目标客群是刚需、刚改及地缘客户，以年轻置业群体为主的客观情况，书香云海抛弃了市场上卖装修、卖溢价、卖附加值的传统套路，采取成本价销售，以超高性价比最大化满足目标客户的置业需求。
在装修工艺细节上，项目制定了1环5步6心精装体系，从源头严控品质，从过程守护美好，从细节体现臻心，从而形成精装品质闭环。
值得一提的是，项目对装修细节设置了质保期，大到厨卫门窗、墙面地板，小到五金配件、面砖涂料，都有对应的保修期。
精装施工单位为珠海华发景龙建设有限公司，隶属于华发集团旗下的建筑装修装饰公司，同样属于国企，为保证出品即精品，只与国际、国内一线品牌合作，并只服务华发的项目。
在施工过程中，严格遵守国际一线标准化的工艺工法、按照装修流程统一采购、统一施工、统一管理，以突击检查的“铁锤行动”让不合格无处可躲，一处不合格，全屋不验收，用实际行动捍卫精装品质，不折不扣还原美好设计。
由于是统一采购材料，室内精装材料较市场价格下降近50%；同样是1500元的装标，书香云海精装产品呈现出的品质感更好。
卫浴空间配备超长镜柜，更加实用、简洁、大气
以装修最耗时耗力也最显“功力”的卫浴部分为例，淋浴间由整块大理石材质铺装，防滑、美观、档次更高，淋浴区中间部分做了拉槽，可防滑，周围做了下沉式处理，更利于排水。
而超长的镜面柜设计，不仅更美观，也增加了储物的空间，镜柜的外框采用铝合金条，走轻奢风、质感更好，同时也更耐用、防潮。
L型厨房动线合理；墙地砖对缝，延伸视觉
此外，在空间相对较小的厨卫空间，墙地砖对缝，视觉上连贯延续，让整体空间看起来更加开阔、美观，有延伸感。
客餐厅一体 金属踢脚线更耐用、防潮、美观
客厅采用造价是木质木塑3倍的金属踢脚线，档次更高，也更美观、耐用、防潮；景观阳台都做了外墙涂料，品质感更强；卧室飘窗位置均为人造石窗台，功能多变、感官清爽。
阳台墙面全部使用外墙涂料，品质感更强
置业需求众口难调，单纯的精装或者毛坯，都无法顾及另一方的购房感受。书香云海只是在新地块加推精装产品，相当于多给了客户一个选择。
从教育落地、实景兑现、再到产品多元化、品质具象化，华发入昆首作，诚意满满。
书香云海美学示范区实拍图
近期，金融、信贷、预售端一系重磅列利好政策陆续出台，房地产市场迎来了久违的曙光，但真正的爆款楼盘仍旧屈指可数。
对于书香云海的一次次“惯性热销”，项目营销负责人吕庆祥总有着清晰的思路和清醒的自我认知：相对于战术的勤奋，战略的思考是更高维的勤奋。
从营销精细化，追溯成交路径，到探寻客户来源，细究认购偏好，正确的事情重复做，简单的事情认真做，书香云海每一次在战略上对营销策略的细微调整，都有着海量工作后的数据、理论、实操支撑。
从新入市到销冠，书香云海走出了一条价值营销、极致客储、极致转化的道路，为楼盘破解销售困境提出了切实可行的借鉴样本，更在重塑置业热情、助力楼市破冰、推动行业平稳健康发展方面展现出了实力国企应有的责任和担当。
