日前，关于存量房贷调整的讨论变得热烈了起来。

讨论的起源，来自一篇“小作文”。上周四，市场传闻称，有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许存量房贷利率批量下调或允许客户直接转入其他银行，按照最新利率签订合同，以降低居民房贷负担。

不过，该传闻并未得到银行的确认。9月2日，招商银行在业绩交流会上表示，就目前风传的“存量房贷转按揭”消息，该行没有接到任何相关通知，政策至今都没有得到确认。

然鹅！传闻已经引起了资金的恐慌，并开始抛售银行股。在最近5个交易日里，工行、建行、交行和农行的跌幅在10%～15%之间，中行跌幅也接近8%左右，一把抹去了最近一个半月以来的涨幅。

据克而瑞（CRIC）调研，重点30城首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率为3.53%，较年初下调约0.6～0.7个百分点。其中，杭州、武汉、厦门等超半数城市首套房贷款利率已降至3.2%及以下，广州、苏州首套房贷款已经跌破3%。

但对于存量房贷而言，虽然年初以来LPR下调已经带动存量房贷利率下调，不过存量房贷利率主要是在每年的1月份重新定价日调整，也就是说，现阶段存量房贷利率仍维持在4%左右。

可见，今年以来利率多次下调之后，导致存量房贷利率与新房利率出现了将近100基点的利差。显然，这个差距可不小，按照以100万元房贷、30年期限、等额本息还款方式计算，老业主比新业主每个月要多还450元。

据此，业内专家认为，下调存量房贷的可能性较大。克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱表示，随着新旧房贷利差的逐渐扩大，存量房贷利率仍有进一步下调的空间。

在丁祖昱看来，如果能够尽快调降存量房贷利率，可以有效减轻居民的负债压力，释放购买力，从而提振居民支付能力和消费信心，刺激消费回升，为经济增长提供动力。

机构也给出了同样的判断。野村证券首席中国经济学家陆挺在接受采访时表示，在经济下行压力加大之下，我们期待一些政策的出台。央行下半年仍有一些降息空间，预计下半年央行继续引导商业银行降低存量房贷利率。

其实，市场关于调整存量房贷的呼声并不小。

经济学家马光远呼吁降低存量房贷利率，并且建议建立一套常态化的存量贷款利率调整联动机制，只要新房贷款利率下调，存量房贷利率就要自动调整。

假如存量房贷会调整，那么调整幅度会有多大？

显然，如果调整存量房贷，将部分减轻减轻还贷压力。

根据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%（2023年12月5年期以上LPR为4.2%），平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。

根据央行最新数据，截至2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元。2024年6月新发放的个人住房贷款加权平均利率为3.45%。当然，如果下调幅度进一步扩大，可以减少月供还款，减少购房人利息支出。

不过，9月3日，野村证券认为，在综合考虑了银行利差和买房人的房贷压力等因素基础上，存量房贷利率下调幅度可能达到40个BP，以进一步缩短存量房贷利率与新增按揭贷款利率之间的差距。