上海，作为国内一线城市的标杆，其住房政策的每一次调整都牵动着社会各界的广泛关注与深切期待。8月27日，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、上海市规划资源局联合发布《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》的具体内容我们一条条来看：

根据本市人均住房建筑面积、家庭人口结构、住房套型的市场需求以及住房建筑设计和施工等情况，本市多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。提升住房套型配置均衡性，引导套内空间合理布局。

第一条的核心是“7090政策”的变化。“7090政策”是指新建商品房住宅项目的户型比，90㎡以下的套型建筑面积，必须占到整个项目总面积的70%以上。其实这条早在今年3月15日上海完成2024年一批次第一轮土拍（土地使用权拍卖）的当天便有所松绑。

究其原因，在于当前市场正经历着需求结构的变化，刚性需求购房者显著减少，而倾向于购买中大户型以改善居住条件的客户群体逐渐占据主导地位。以往侧重于中小户型供应的“7090政策”，在当前市场环境下显得不够贴合实际需求。为了更好地匹配市场需求与产品供应，适时对“7090政策”进行调整成为了必要的举措。

该标准也意味着，后续在新房的建造设计方面，各楼盘项目或许会有户型更大的房源推出，客观上满足了不同楼盘认购的需求。也在很大程度上说明，传统住房紧缺的时代过去，住房产品设计更加注重户型宽敞的导向。

原则上，中外环间区域不低于70%，中环以内区域不低于60%，新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外其他区域不低于50%。继续将新建各类商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租赁房等纳入商品住房用地套型结构统筹范围。根据市场主体住宅产品适销等情况，符合《关于进一步完善上海市详细规划实施深化的工作意见》中所列住宅套数调整适用情形的，结合统筹实施方案，可适当弹性调整。

关于这一点，官方文件的正式出台，终于明晰了各区域中小户型比例的差异化安排，这一优化举措无疑将深远地影响后续各区域中小套型住房的供应结构。

从数据分析的视角来看，中外环之间的区域中小户型占比最高，这一特点恰好契合了当前刚需购房者的主流选择偏好。换言之，过去那些较为偏远的地区，如外环外等，并未再像以往那样将中小户型作为主打，其比例调整至了更为均衡的50%左右，反映出这些区域也在积极响应市场变化，加大了对改善型住房产品的供给力度，以满足日益增长的多元化居住需求。

加强区域协调，相关区（管委会）可根据城市总规、单元规划，对拟规划用作商品住房的地块按照建筑面积总量不变原则，统筹中小套型商品住房；新出让的商品住房地块在一定时间内做好项目统筹平衡；具体地块规划设计条件在土地出让合同中予以明确。

第三条政策的精髓在于，它赋予了区域板块内总面积恒定条件下的灵活性，允许在各楼盘间统筹调整中小户型的分配比例。

此举不仅保障了优质地块能够保持其独特性与纯粹性，从而打造出更为卓越的住宅产品，同时也极大地提升了开发商在户型设计上的灵活性与创意空间。这意味着开发商能更紧密地结合市场动态与购房者需求，灵活调整产品策略，优化户型设计，确保产品更加适销对路，进一步推动房地产市场的健康发展与产品质量的持续提升。

可以看出新政实际上是以往政策趋势的延续调整，是对于2024年上海土拍市场上的规则调整进行了一次集中官宣。

对于大多数购房者而言，宽敞舒适的居住环境是衡量优质房产的关键指标之一，这一举措彰显了上海对于打造高品质居住环境的坚定决心与不懈努力。

对于准备买房的人来说，有一个值得关注的趋势：未来，面积约为100平方米的小三房设计可能会逐渐减少，而中环区域内，约120平方米的高层住宅有望成为更加主流的选择。这一变化反映了市场与消费者偏好的演变，值得大家在购房决策时纳入考量。