【导读】

在当下转换发展新旧动能的时代，存量资产盘活不仅是发展问题，对很多企业而言甚至是生存问题。经过多年投资建设，国有企业已经形成了大量存量资产，而闲置存量资产亟待盘活，这对于国企提高资产效率、降低企业负债水平具有重要意义。

土地等不动产占据国有企业存量资产的大头，有效盘活存量土地资产，是形成存量资产和新增投资良性循环的关键，近期国资委启动央企的存量土地资产盘活工作，我们今天聊聊土地资产盘活的那些事。

一、国资央企为什么现在要大规模盘活土地资产？

盘活土地资产不简单，过往很多国企在进入资本市场过程中，都涉及土地权属瑕疵问题，普遍遇到土地权属更名难、办证难、补办手续难、整改成本高等问题。因此，除非上市的法定要求，国企一般不会轻易触碰土地资产盘活工作。

当下，中国经济发展已经进入新发展阶段，告别了过往以资本和劳动力投入为主要驱动力的增长方式，加快转向依靠创新驱动和提高全要素生产率的内涵型增长。因此，国企在坚持创新驱动的同时，就必须盘活巨额的存量资产才能提高全要素生产率，并实现国有资本向战略新兴产业的集中，能否盘活土地资产就成为接下来深化国企改革的重要工作。

其次，盘活存量土地资产也是国企防范化解风险的需要，近年来因为行业变革加速导致部分国企一方面存在大量低效、无效的土地资产，一方面又背负巨额债务、面临着较大的资金压力。因此，通过盘活存量土地资产企业可以回收资金、缓解资金压力，这是国企防范化解债务风险、优化资产结构的重要手段。

当然，盘活存量土地资产离不开土地要素市场改革和政府的支持，自2020年《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》发布以来，要素市场化改革持续前行、配套政策日益完善，“优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地”等相关政策逐渐落地，这为国企盘活存量土地资产创造了良好的环境。

所以，目前已经具备全面启动土地资产盘活的条件，可谓是天时地利人和齐备。

二、国企盘活土地资产没有资金、没有经验怎么办？专项基金来帮忙

很多国企有心大规模盘活土地资产，但迟迟没有行动。究其原因，还是在于国企缺乏盘活土地资产的市场化平台和经验，缺乏市场化的盘活机制和市场化的盘活资金，这些都影响了盘活土地资产的效率和效果。

因此，成立国有企业土地资产盘活专项基金，无疑就是一场及时雨了。今年7月，中国诚通联合中国东方资产管理公司共同发起设立国有企业土地资产盘活专项基金（下称“专项基金”），专项服务于国资央企土地资产盘活。专项基金总规模为300亿元，东方资产出资70%，中国诚通出资30%，存续期限为10+2年，基金将通过项目直投和设立子基金的方式开展投资，操作路径为“政府出政策+国企出资源+基金出资金”的合作范式。

哪些土地资产是专项基金盘活的标的呢？主业是国企拥有的产业园、保租房、人才公寓、“平急两用”公共基础设施、战略新兴产业用地等。专项基金通过三种业务模式来盘活闲置土地：一是项目直投，即由基金直接投资土地资产盘活项目；二是子基金合作，土地盘活基金可与相关央企或地方主体共同发起设立专项子基金，专项服务于该央企及地方；三是定制化方案，根据企业资质、资产状况、盘活需求等不同，可进行定制化土地资产盘活方案和运营模式设计。

当然，专项基金除了出钱，更多的发挥其在处置不良资产、盘活闲置资产的经验以及市场化机制，为国资央企盘活土地提供更多的专业帮助，帮企业规划盘活方案，寻找最佳盘活路径，包括跨央企的资产资源调剂等等。

可以预期，接下来，清理低效无效资产将成为常态化工作，国资央企无论自己独立盘活，还是与专项基金合作，都必须重视自身庞大的土地资产，在摸清家底的基础上，针对土地的类型、用途、历史沿革，并结合企业的战略规划、主责主业和创新发展要求，确定盘活土地存量资产的方案，履行决策审批程序以后，加大力度盘活存量土地资产。