众所周知，房子具有双重属性。其一是居住属性，满足人们的居住需求；其二是金融属性，满足人们对家庭财富保值增值的愿景。

长期以来，随着房价的不断增长，购房者对于房子的金融属性越来越看重，而居住属性反而次之。这样一来，在实际购房过程中，人们对于房价的走势看的要比房子本身的户型、设计、楼层等因素更为重要。

毕竟，房价的走势决定了房子是否增值或贬值。倘若买了房子以后，房价大涨，也就意味着购房者的家庭财富进入“上升通道”，在过去二十年间，凭借着买房实现财务自由的人比比皆是，这就是最好的证明。如若反之，买了房子以后，房价下跌，这也就意味着购房者的家庭财富进入“下降通道”，尤其是很多购房者是利用“高杠杆”买房，加上资金使用成本，对家庭财富的影响或许是非常沉重的打击。

可能有些人会反驳我，认为买房就是用来居住的，房价涨跌和自己是没有关系的，房价涨也好，跌也罢，房子也都不会卖。话虽如此，但是，几乎所有购房者都是希望自己买的房子能够增值，而非贬值，这是人性，是不会发生改变的。

既然如此，购房者对于房价走势预判的重要性也就不言而喻了。那么，在2021年，房价走势又是如何？在我看来，2021年的房价走势与往年是不一样的，发展逻辑已经发生转变，其中，最根本性的改变有两点。

其一，楼市调控更精准。尽管楼市收紧性调控措施从2016年就开始实施，但是，在过去4年间（2016年~2019年），楼市调控措施都比较宽泛，这就造成了即便楼市调控存在，但是，仍然没有遏制住房价的增长。当然，这样的结果也是必然的，毕竟，我国楼市持续繁荣长达二十多年，想要短期扭转局面，难度也是很大的。这就好比一辆急速行驶的列车，倘若急刹车，是非常容易造成交通事故的，唯有缓慢减速，才可以使列车安全停下，楼市亦是如此，楼市调控就是使房地产这辆急速行驶的“列车”停下来，倘若“急刹车”，造成的结果或许是我们每一个人都无法接受的。

但是，从2020年开始，我国楼市调控开始进入精准化调控，指向性也更加明确。比如去年实施的房企“三道红线”以及“房地产贷款额度的收紧”等等，都是为了降低房地产行业的“高杠杆”，收紧金融政策；比如土地集中供应，目的是降低土地溢价，从而控制房价的过快增长；再比如大力发展租赁住房，目的是完善租房市场，改变住房形式；再比如因城施策、严防资金违规流入楼市等等，指向性都非常明确。

随着楼市调控更加精准，调控效果也会更加明显，这样一来，房价想要快速增长，可能性几乎为零。

其二，人口流向决定房价涨跌。现如今，购房需求的减少是既定事实，一方面，根据央行的数据显示：城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套；而另一方面，少子化以及人口老龄化正愈演愈烈，这样一来，楼市购房需求的减少是必然的。

经济学家任泽平曾说过，房地产周期变化，长期看人口。在人口红利消失殆尽的当下楼市，人口流向也就决定了房价的涨跌。

简而言之，也就是说人口流入地的房价会上涨，而人口流出地的房价则会下跌。

从这个角度来看，一二线城市的房价理论上还有一定的涨幅空间，而三四线城市的房价或许会进入“下跌通道”。当然，在楼市调控的背景下，大涨大跌都是不可能发生的，只能是缓慢上涨或者下跌。

这和过去的房价快速增长，形成了鲜明的对比。在这样的房价走势背景下，近期打算购房的家庭，不妨看一下这两个忠告。

在过去，人们买房喜欢无限加杠杆，即便手里只有10万元，也敢购买100万的房子，但是，随着楼市调控的深入，金融政策的收紧，房价走势的转变，这样的购房思路一定要扼杀在摇篮之中。

特别是刚需购房者，更不能有这样的想法。原因很简单，房价不会快速增长已成为大概率事件，倘若是高杠杆买房，持有房屋的成本也会让购房者压力倍增，如若出售，一方面是不易出手，而另一方面短期持有也就相当于亏损。

所以，刚需买房要时刻考虑自己的经济实力以及未来预期，做到按需购买，量力而行。

忠告二：尽量购买现房，避开期房。

近期，开发商破产的消息接踵而至，无一例外，这些开发商都是违规销售以及高负债的典型代表。在金融政策收紧的背景下，开发商获取资金的难度增加，成本加大，这样一来，开发商的资金压力增加也是在所难免的。

此时，一些不良开发商就容易通过降低成本来达到增加收益的目的，比如减配。这样一来，极容易出现实际与描述不相符的现象，比如绿化不达标，公共设施减配，建筑材料减配等等，大大降低了小区的房屋质量和居住环境。

更严重的还会出现资金链断裂，出现延期交房或者烂尾楼事件，这些购房者不得不防。

而现房则不一样，现房已经建造完成，周边配套也已经逐渐完善，购房者的风险可以降至最低。

倘若依然对期房情有独钟，那么建议选择品牌房企的产品，一方面查阅房企的负债率，另一方面查阅房企的口碑和其它项目情况。再三确认后，再入手，尽量将风险降至最低。

在我看来，房地产已经过了“黄金时代”，已经不再适合大众投资，随着楼市调控精细化的持续深入，房价回归到常态化、合理化是大概率事件，所以，买房需谨慎，投机不可取。