原创刘博团队

真的是豁出去了！近期，一线城市纷纷掏出“压箱底儿”的宝贝，想要捅破房价的“天花板”。比如上海，前脚刚刷新 “地王”纪录，后脚再推4宗“宝地”。8月7日，徐汇区斜土街道一宅地被绿城以48亿元总价竞得，楼面价达13.1万元/平方米，创下8年新高。紧随其后，上海土地市场又投下一枚重磅炸弹：将于9月14日拍卖静安区两宗珍稀宅地。其中一宗位于老静安曹家渡社区，上海市公安局旁，距离西侧的14号线武定路站仅200米，南侧的静安寺仅1公里左右，教育商业配套优越。附近的二手房九龙仓静安壹号2023年的成交价超25万元/平方米，目前的挂牌价超20万元/平方米。

静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块位置图另一宗位于新静安灵石社区，正对面就是大宁公园，西侧是宝华万豪酒店，靠近1号轨交上海马戏城站，3公里左右的在售项目有静安玺樾，今年5月首次开盘推出307套房源，认购率57%，均价约12万元/平方米。

静安区灵石社区N070402单元094a-14地块位置图值得关注的是，上海宣布自第五批次起，对市场热度较高的商品住房用地出让实施“双高双竞”政策。静安两宗宅地均设置了最高中止价，其中曹家渡地块最高楼面价为12.18万元/㎡，灵石地块最高楼面价为8.88万元/㎡。除了静安两幅地块，黄浦苏州河旁也腾出两幅新地块。近期，位于苏州河畔的149和151街坊旧城区改建项目获批。

示意图两个地块东至山西南路、河南中路，南至北京东路、景云大楼，西至新菜场路、北京东路398号，北至南苏州路。它们最引人瞩目的特点是拥有无可比拟的苏州河一线河景。站在街坊边缘，仅一路之隔就是苏州河步道，视线可以毫无阻碍地延伸到对岸的华侨城苏河湾和宝格丽酒店。从房价角度来看，这两个地块的潜力不言而喻，根据链家二手房数据，对岸的河滨豪园二手房价格在13.4万元/平方米。深圳，继深超总项目之后，再迎后海总部基地“王炸”地块。深圳湾在深圳豪宅市场算是NO.1的存在了，很久没有宅地供应了，而新推出的两宗地块均是商改住。两宗地编号为DU10和DU13，由商业用地调整为“商业用地+二类居住用地(C+R2)”，容积率均为8.0，总建筑面积约30万平方米，预计将在2024年第三季度招拍挂出让。

（上图中红色为商业用地，黄色为住宅用地）两宗地块地理位置优越，位于深圳湾后海总部基地西边，与蔚蓝海岸二期三期隔路相望，几乎与地铁2号线登良站无缝衔接。周边拥有海岸城、万象城等顶级商业配套，以及人才公园、深圳湾1号等城市地标，尽显深圳“总部经济+科创高地+豪宅区域”的定位。

从周边二手房价格来看，附近的深圳湾1号均价高达26万/㎡，三湘海尚20万/㎡，君汇新天19万/㎡，曦湾天馥22万/㎡。这两块地的推出无疑将为深圳高端住宅市场注入新的活力，有望成为深圳新的房价标杆。广州，开启“报复性”卖地。未来三个月，广州拟出让50宗地块，其中20宗位于中心四区：海珠8宗、天河6宗、荔湾5宗，越秀1宗。在众多地块中，天河区的南方面粉厂地块无疑是最引人注目的。南方面粉厂地块被业内称为“今年广州最好的一块地”，今年8月初，该地块经历了重要的规划调整：用地性质由原来的单一办公用地转变为二类居住兼容商业、商务办公用地，限高从120米增加到150米，同时容积率从4.5适度降低至3.7。该地块坐落于广州金融城板块，南临临江大道，与琶洲隔江相望。不仅能享受南向一线无遮挡江景，向西眺望还能欣赏到珠江新城的标志性建筑群。附近汇悦台、广州·鹏瑞1号等望江大平层项目都卖到20万+。

同样值得关注的还有琶洲南区的三宗宅地。琶洲南区三宗宅地北临黄埔涌，东沿科韵路，建设中的会展东路从单元中间穿过，直接与黄埔涌以北的广交会场馆相连，以西约2公里即是海珠区热门项目琶洲南TOD。琶洲南TOD均价约14万元/平方米，不仅是广州市场最热门网红盘之一，其成交金额也多次问鼎全国冠军，可见该区域的市场潜力。

北京，两个月，双“地王”6月13日，北京第二轮土地供应再现“百亿地王”，中建智地+朝开联合体以高达112亿元的成交价，成功摘下酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区的综合出让地块。据悉，位于东四环旁的酒仙桥1019-0005等地块商品住宅销售指导价高达12.5万元/平米，可上下浮动8%，最高售价可达13.5万元/平米。

示意图7月25日，北京市海淀永丰地块以89.01亿元成交，成为板块内总价最高地王。该地块为“回炉”地块，与8年前出让时相比，其挂牌价和上限价格几乎翻倍，销售指导价9万元/㎡。在一线城市土地市场火热的同时，其它热点二线城市也不甘示弱。7月23日，杭州举行了下半年首场土拍，此次土拍出现了近60%的溢价率，不仅创下了2019年以来杭州土拍市场的溢价率新高，还诞生了板块新地王。6月20日，青岛崂山区王家村35号地块的竞拍堪称惊心动魄，经过364轮竞价，最终成交楼面价达到39516元/平方米，一举刷新了青岛的楼面价纪录。6月19日，南京NO.2024G11地块在经过47轮竞价后，以43888元/平方米的楼面价成交，这一价格位居南京历史第二高。4月23日，成都出让5宗地块，其中于锦江区林家坝区域52亩地块经过81轮竞价被中国金茂以21.42亿元竞得，溢价率高达48.5%，楼面价24500元/㎡，刷新成都土地楼面价纪录。3月27日，苏州、宁波、厦门三地均诞生了单价新“地王”，其中，最高楼面价超过6.5万元/㎡，最高溢价率达40.8%。近一年来，为什么各大城市纷纷掏出“压箱底儿”地块，创造出新的“地王”、“楼王”？这一现象背后，折射出地方政府供地策略的重大调整，也暗示着中国房地产市场将迎来新的发展阶段。回顾过去几年，为了遏制房价过快上涨，多数城市采取了严格控制核心区域土地供应的策略。这一做法在短期内确实起到了抑制房价的作用，但是现在大环境变了，房地产的逻辑变了，释放优质土地资源就成为了提振市场信心的关键举措。通过推出核心区域的优质地块，创造"单价地王"和"总价地王"，政府希望能够重新点燃市场热情，刺激购房需求。高端项目入市、“日光”，往往可以带动整个市场的信心，形成“涟漪效应”。为了配合这一土地供应策略的调整，多地政府也在积极放宽对住宅建筑的限制。比如，多地取消了“7090”限制，放宽了赠送面积，并提高了容积率；各地陆续出台的新规定，在建筑高度、户型设计、公共空间等方面提出了更高要求。8月27日，上海发布《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》，提高了对中小套型住房面积标准：

旧标准：多层90平方米，小高层95平方米，高层100平方米

新标准：多层100平方米，小高层110平方米，高层120平方米同时还调整了中小套型住房的占比：

旧标准：通常为60%到70%（具体区域有所不同，如中心城区不低于70%，郊区不低于60%）

新标准：中外环间不低于70%，中环以内不低于60%，新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外其他区域不低于50%总之，这些政策调整为开发商提供了更大的设计和定价空间，有利于打造高品质住宅项目。

以上最新政策转变，带来的影响可能是多方面的。一方面，核心区域优质地块的增加，可能导致房地产市场进一步分化，高端市场和普通市场的价格差距可能进一步扩大。另一方面，一线城市和重点二线城市的吸引力可能进一步增强，加剧对中小城市人才和资金的虹吸效应。当然，我们能做的只有顺应趋势，把资产向更高能级的板块和产品置换，获得更好的居住体验和更稳健的资产安全。