我来啦家人们！

五一节最后一天，鸡哥身上大西北的沙子都还没搓干净，就按到售楼部围观限购完全开放后首个节日期间的楼市情况。

精心挑选了锦江三环旁的城投置地·鹭湾锦上映作为重点观察对象。

有几个原因：

1.是锦江区特点明显：门槛高、今年的地王在该区轮流坐庄、供应少且大部分在3.5环外的新版块。

如果想要挨到主城够近+最新迭代的产品+成熟的周边配套+三百多万起的总预算，鹭湾锦上映是很难得的选择了。

锦江区常规住宅主力供应范围

2.是想顺手完成愿望清单，去年就听过鹭湾锦上映疯狂的的产品力传说，比如超大电梯私厅和大量南向开间这些，早就想来欣赏了。

3.是我得朋友圈看到鹭湾锦上映4号当天就卖了1个亿，整个节日期间卖了2个多亿，一共五十多套，几天时间当不少楼盘一个月的量，好吓人咯！必须现场QIO一眼。

项目意境图

事实证明我简直选对了，现场人之多挤得我披头散发的，想拍个样板间都找不到空空，紧都有人，为了爱不层在，我嗯是呆到人走了才开始拍。

看完之后只能说难怪不得卖得那么好！！在现场还问了几个看房人，那种对保底要求高，一切求稳的人，就跟找到真爱一样脸都笑烂了。

开始挨到表演了哈。

PART

01

在产品和位置之间我纠结了很久，最终选择了不可复制的位置作为开端，位置就是你们现在最喜欢的稳当型。

一.位置：主城与新板块之间，吸纳多种可能

鹭湾锦上映在南三路外侧跟锦华路的交叉口，板块以北就是三环内主城超熟区域，这种“无限”接近主城的楼盘主打一个稳当。

它到底有好稳喃：

板块的改善时代是从2019年的新希望·锦官府开启，到2021的绿城·凤栖鹭鸣再到2022的华润置地·锦江悦府，改善户型全都是三四五百六万起。

不看其他规划，光是“锦江区，近主城”这一样就要管大几百万。

以上是主城的保底价值，代表的是现在和稳当；下面就是规划和产业价值了，代表未来的上限。

一道九园规划，图源锦江发布

锦江在锦江大道沿线规划了“一道九园”产业带，也叫锦江软件园，规划面积32.5平方公里，几乎涵盖了锦江三环外大多数区域，这是个以人工智能创新应用为方向、以软件研发为业态的产业重点发展方向。

锦江大道以南几乎都是全新开发区域，比如最近几年轮流上台的：三圣乡、白鹭湾、金融三期、林家坝。

鹭湾锦上映刚好介于主城成熟区域跟到这些新开发区域之间，还夹带了大量的产业性质，同时具备了安全感和未来空间两种价值：主城的保底和新板块的发展红利，就是传说中“稳当中夹带了想象空间”。

二.城市界面：即将全面更新

在搞定配套、规划和产业的同时，跟到就要解决主城区都存在的老旧小区问题。刚合适现在旧城改造、城市更新是主旋律，要启动起来只有那么快了。

面积少，发展早的锦江本身就是旧城改造的主力军，攀成钢、东湖这些都是旧改改出来的，经验丰富得很，现在轮到琉璃场了。

以鹭湾锦上映为圆心，方圆约1.5公里内几个方向都有旧改计划，涵盖住宅、商业、老旧院落等等。

有些要拆，有些是翻新，有些要搞文创，各种类型都有，等旧改完成城市界面几乎翻新，就不得那些渣渣哇哇的破旧房子了。

信息来源：锦江区公园城市建设和城市更新局

其中项目西北琉璃场更新单元占地面积大、改造内容巨多，除了住宅翻新，还有金具厂历史保护建筑、琉璃窑遗址公园等等。

琉璃场更新单元效果图（策划中）信息来源：锦江区公园城市建设和城市更新局

看规划这个地方要搞艺术，可以运动，要开设计师酒店，安排创意设计办公等等，有点类似东郊记忆那种感觉。

关键离项目直线距离只有600来米！甩火腿都甩得拢！

说完这部分，区域的优势就特别明显了：

1.项目不离主城，保底价值高。

2.靠近新区域，在重点产业带内，吃得到发展红利。

3.周边老房子要改造，界面翻新。

随便咋个整始终都要占几头，可控性强，不确定因素少，是不是稳当得很嘛。

PART

02

一.项目，主城难得的百亩大盘，楼间距宽，中庭多

鹭湾锦上映项目总占地约127亩，容积率2.0，纯住宅大盘。

城投置地在这块T形地块上，布局了26栋14-23F的高层建筑，全部为2T2户板式结构。除了一栋是东西朝向，其他都是南北通户型。

户型布局示意图

在布局上项目为点事围合布局，然后喃还有点错起错起的，最后弄出了我很喜欢的超大楼间距和多个点状中庭。

我简单瞄了一下，大大小小的中庭有好几个，南北楼间距一言不合40多米、50多米，最大的超过了100米！

楼间距正儿八经是居住舒适度的一大保证，我盘盘都要强调这个事情，太近了恼火得很，在客厅打个巨屁都害怕飘到人家厨房头切，好尴尬嘛。

部分中庭尺寸

咋个弄得出这么宽的楼间距和这么多的中庭喃，一方面是布局原因，摆得好；另一方面就是建筑密度很小只有约17.5%，景观园林面积达到了约4.6万平方米。

这款园林融入了坡县“城市绿洲”理念，打造了5个主题绿舟，10个景观节点，然后在景观内恰入了覆盖“老中青幼宠”的全龄段互动场景。

项目实拍图

有儿童户外攀爬、积木乐园、高空栈道等主题的活力之洲，有以花园为主题涵盖萌宠乐园的诗意之洲，有下沉式会所+共享书吧的水岸之洲，还有一条约1500米的夜光跑道串联各个景观组团等等。

项目意境效果图

除此之外很多楼栋做了全架空设计，总面积超过5200平方米。

架空层也用了无界交融的设计手法，弱化室内外空间，兼具功能性和观赏性。

项目意境效果图

说户型前补一个插曲，在探盘之前我了解到这块地红线外50米就是三环，默认了可能有点吵。

然而我惊讶的发现城投置地专门把样板间开在了离三环路最近那栋楼上。

我？？？这是一点儿也不避讳啊，这个操作差点把我整神。

实际感受了后，我觉得我还是太不懂当代科技和人类精灵的脑壳了。离三环近这个缺点已经通过产品布局和技术手段弥补得七七八八了。

在布局上沿三环一侧（北侧）的楼栋全都是4开间朝南，只有一个次卧是对到三环路，将多个休息区背对三环面对中庭。

然后在朝三环的电梯厅和次卧用了双面加胶玻璃，最大化降噪。

销售说这是用了正面降噪侧面通风的做法，很多业主白天来听晚上也来听，好多都是专门听过就下定了。

我在现场也架势听，不关窗的声音我能接受，关窗的话几乎没得影响了。反正样板间就在三环边上，你们实地切感受一哈就晓得了。

PART

03

户型：面积段有建面约126㎡、143㎡四房双卫，约173㎡四房三卫，以及约206㎡五房三卫，全2T2板式结构。

主力户型为126㎡和143㎡，这两个户型都很巴适，布局差不多主要在尺寸上有些差距，我就捡懒一起说了哈。

电梯私厅果然是我见过最大的一款！为L型设计，直接把生活阳台延展了出来，面积也很大，都有约14.5㎡，超过现在市面上同面积段大多数户型。

可以打柜子放设备多余的空间还能放桌子板凳儿！！好安逸！

两个户型都带独立的储物间，拿来放大件很方便，最关键的是储物间都安排了下水的，可以跟旁边的卧室打通改成套房。

其他3个卧室+客厅4开间都朝南，这也是现在非常卷的设计。

展示样板间实拍图

另外还有建面约173㎡和206㎡两个大户型暂时没有取证，简单说一哈。

建面约173㎡是少有的三面宽幕采光设计，端厅采光面约7.4米；双套房、双阳台设计，阳台都是360°景观，动线很适合对私密性要求极高的客群，主卧双衣帽间面积达到了约34平米。

建面约206㎡是个五房户型！！五房啊！现在好少见到五房哦，光是这一点就赢了哈。

这也是个三面采光户型，动线还是适合对私密性要求极高的人，客厅面积就有约51㎡，双向入户尊贵感很强，第一次进到门都容易打不到方向那种。

这款也是两个360°景观阳台，其中超奢空中花园尺寸有约3.4*4.4米，比好多房间都还大还周正，目前主城在售楼盘有这么大空中花园的，加上鹭湾锦上映我也只见过2个。

PART

04

配套：全都是现成的，美味不用等

轨道交通门口就是地铁，小区出来北侧靠三环的大门则边就是在建地铁30号线棬子树站，约800米的样子有6号线琉三路站。

教育资源很饱满，小学包括盐道街小学（锦馨分校）、天涯石小学（逸景分校）、盐道街（得胜分校）等小学；

中学有锦江区教育科学研究院附属中学，约3公里还有近10年高中的重本率、平均分均稳居成都市前3名的成都七中嘉祥外国语学校。当然最终读哪所要看当年教育局新出的划片范围哈。

商业方面，3公里范围内包含58神奇空间/卓锦曼购/锦江万达等，在白鹭湾新经济总部小镇，还有约20万平方米的高品质总部办公楼和1.3万平方米的精品商业配套。

最后说下价格。

项目为精装交付，三大件有美的中央空调、霍尼韦尔新风系统、林内暖气壁挂炉和智能家居系统，其他大部分是国产品牌，属于同价位的中等水平。

价格方面，126㎡总价段约347-375万，143㎡约410-435万，到今年下半年锦江的新开楼盘总价目测都要往500、600万冲了。

价格已经是锦江区的门槛价了不说，还是在售全新迭代产品中，最接近主城的新盘之一。

很适合要稳当，不要不确定性，对现成配套要求极高的客群拥有。

我说完了，再见。