关于学区房的话题,我今年写了很多篇,一言以蔽之:
主流城市的顶流学区房,正在疯狂挤泡沫。
上海很多顶流学区房,价格已经跌回至五六年前。北京的学区房也在跌,杭州、广州、厦门、苏州、南京,无外如是。
其中深圳的顶流学区房下跌更是普遍,毕竟当下的深圳,无论顶流学区房还是普通学区房,几乎所有板块都在下跌。
乐有家今年年终披露了的深圳整体房价数据显示,深圳房价从2021年年初见顶以来,已经下行了2年半时间,目前整体均价已经回到了2018年的水平。
大趋势之下,泡沫巨大的顶流学区房,首当其冲。
这两天,乐有家发布了一份深圳学区房价格数据报告。
整体方面:
今年名校学区房的成交量整体好于去年,但仍在底部,而且不到过往高点时期的一半。至于价格,则是一路下跌。
重点学区楼盘成交量从高点时期的28723套,降至去年的5364套,今年回升至8918套。
整体成交价格从高点时期的9.35万/平方米跌至如今的6.85万/平方米,跌幅26.7%。
六大名校片区方面,也即福田的百花片区、香蜜湖片区,罗湖的深中周边(深圳中学初中部),南山的南二外周边(南山第二外国语海德学校),宝安的宝中周边(宝安中学初部),龙华的深高北周边(深圳市高级中学北校区),整体成交量2150套,较去年大幅增长,但较高点时期,跌了54.6%,妥妥的腰斩。
均价方面,从132490元/平方米,跌至100741元/平方米,下跌了24%。而且跌势依旧,很快会整体跌破10万+。
02 | 下跌的根本逻辑在哪具体到片区来看。
成交量方面,各片区的走势和大盘雷同,也即今年的成交量好于去年,但较高点时期不忍看。
较高点时期相比,成交量全部腰斩。
其中跌幅最大的是宝安区,跌幅76.3%。其次是罗湖,下跌了70.8%。南山下跌了69.6%,龙岗下跌了59.6%,福田成交量下跌了55.8%,龙华下跌了51.9%。
各片区重点学区房成交均价方面,除了龙岗区,跌幅都在20%以上。
南山区均价从13.74万跌至10.72万,下跌了22%。福田区从12.49万跌至9.41万,下跌了24.7%。宝安区从9.9万跌至7.42万,下跌了25.1%。龙华区从7.95万跌至6.31万,下跌了20.6%。罗湖区从7.57万跌至5.96万,下跌了21.2%。
龙岗区从5.81万跌至4.72万,下跌了18.7%。
除了以上数据外,之前还有人梳理了一下深圳四大名校学区具体楼盘的价格跌幅。
四大名校的学区房,均在跳水。深圳中学的学区房,最高跌幅达到了29.1%,最低跌幅则为4.4%。
深圳高级中学学区房,跌幅基本都在四分之一左右。
深圳实验学校的学区房,其中长城花园的价格较高点时期跌去了43.08%,不过目前的价格仍接近10万。
关键问题来了,深圳的顶流学区房,为何跌幅如此迅猛?
正如上面所说,不仅是深圳,主流城市的顶流学区房价格都在跳水。
要了解原因,首先得了解清楚,顶流学区房是如何一步步走上天价的。上涨的根本逻辑在于资源限制,住房与教育捆绑催生出了炒作氛围。
改革开放以来,为了大力推进农民进城,加快城市化速度,国家将教育、医疗、公共交通等公共资源集中到了城市,然后又将房子与教育捆绑。
民众想要获得好的医疗资源和教育资源,就必须来城市,而要让自己的孩子能够上公立学校,就必须买房。
轰轰烈烈的四十多年城市化,从某种角度来看,是资源的城市化,和普通民众买房的城市化。当房子与教育资源捆绑的时候,它早就不是纯粹的房子,而是资源,资源便可以金融化。
在这种制度之下,学位越好的房子,越受追捧,有钱的家长都想让自己的孩子能够上更好的学校。资本也看到了这个利润点,所以炒作资本也不断涌入。顶流学区房变成了天价学区房。
下跌的逻辑,根本在需求收缩,包括炒作需求、购买需求。
第一,整体炒作需求在收缩。
楼市已经进入了整体盘整阶段。
我们的商品房销量去年就已经从“双18”调整至“双13”,即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。
今年前11个月,国家统计局披露,商品房销售面积100509万平方米,同比下降8.0%,其中住宅销售面积下降7.3%。商品房销售额105318亿元,下降5.2%,其中住宅销售额下降4.3%。
来源:国家统计局在去年大跌的基础上,继续下探。全年,商品房销量可能会跌至“双11”,即销售面积跌至11亿平方米左右、销售额跌至11万亿元左右。
全国房价已经进入了普调模式,11月份70个大中城市二手房无一城上涨。
在这种背景下,学区房的炒作需求偃旗息鼓,炒房客们如今都作壁上观,大多都在寻求解套,哪还会冲进去接盘。
第二,学区房游戏规则在发生变化。
这两年,学区房的一个新的游戏规则在越来越多的城市推进,就是教师轮岗制度。
本号之前也多次写到过。
目前已经有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、烟台、大连、无锡、合肥、西安、三亚等城市或者城市的某个区正式官宣,开启教师轮岗。
其中的典型代表是北京。
早在2021年,北京率先在东城和密云两个区试点,当年年底就扩展到了6个区。2022年7月份,北京更是直接梭哈,全市16个区全面开展教师轮岗。
教师轮岗制度,是悬在天价学区房头顶上达摩克利斯之剑,是一个长期威胁。
但高价学区房的最大利空,则是接下来要说的第三点,新生儿人口转向。
第三,客观真实需求也在减少。
去年全国新生儿人口跌破千万,导致出生人口低于死亡人口,最终导致全国人口整体减少了85万人。
数据:国家统计局在这种背景下,去年发生了很多罕见的一幕。
比如去年北上广深港五大一线城市常住人口出现了集体减少。深圳、广州和整个广东人口,均出现了历史性减少画面。
此外,整个粤港澳大湾区11个城市,除了珠海,其余均在减少。
数据:各城市统计局当然,深圳、广州乃至整个广东的人口减少,和去年的黑天鹅引发沿海人口回流内地有关。
但正如我在之前专门分析深圳、广州的人口文章中强调的,在人口格局生变之下,广深很难再现过去动辄几十万人口增量的辉煌战绩。
即便今年深广人口会再次增加,增量也再也回不到从前。因为从2021年全国人口增量创新低开始,深圳、广州的人口增量,就已经不再耀眼,从过去的几十万,直接掉落至几万。
数据:各城市统计局深圳人口转向之下,去年幼儿园在校生和招生人数双双减少。
来源:深圳市统计局03 | 幼儿园与小学第一波冲击上演在出生人口于2017年见顶之下,出生人口减少带来的冲击,已经蔓延至幼儿园和小学。
幼儿园方面:
教育部数据显示,2022年,全国共有幼儿园28.92万所。这一数量相较于2021年减少了5600多所。这是过去15年以来,全国幼儿园数量首次负增长。
小学方面:
教育部数据显示,2022年全国共有普通小学14.91万所,比上年减少5162所,下降3.35%。另有小学教学点7.69万个,比上年减少6690个。小学阶段招生1701.39万人,比上年减少81.19万人,下降4.55%;在校生1.07亿人,比上年减少47.88万人,下降0.44%。
学校数量、在校生数量、招生数量都在减少。
可见,新生儿人口减少已经引发了幼儿园和小学关停潮上演。未来初中、高中乃至大学数量也都会随着时间推移,被次第影响。
这种局面会带来两个重要影响:
第一,持续施压学区房。
孩子数量少了,学区房的需求自然下降,没有了鸡娃的家长接盘,顶流学区房的炒作就无法形成闭环,价格会持续下行。
而且,这个利空,会随着时间推移,持续发挥作用。
第二,平衡大城市教育资源紧张的矛盾。
大城市教育资源供需矛盾最典型的城市当属深圳,这座年轻的城市,四十多年来,经济、科技、金融、人口疯狂扩张,跑出了震惊世界的深圳速度。
但毕竟年轻,由于人口扩张过快,教育资源增加速度没有跟上人口扩张速度,导致深圳基础教育资源缺口很大。
据深圳教育局前期预测,2023年小一和初一的学位总需求将达到39万人,其中小一的需求大概是22.9万人,初一的需求大概在16.1万人,比去年增加近3万人。
公开资料显示,福田、龙华、光明、龙岗、罗湖、坪山、盐田等七个区域告急,其中仅龙岗、龙华、福田三区,小一和初一的缺口总和就高达45500个。
不过,从目前深圳砸重金投向基础教育建设的规模,与建设速度来看,以及学生人口开始减少的现状来看,这个矛盾会逐渐平衡。
2020年年末开始,深圳便打响了百万学位攻坚战,也即要在未来五年增加百万基础教育学位。
三年过去了,战绩如何?
2021年深圳的基础教育学位增加了13.1万个,2022年增加了20.6万个。今年1-9月推动新开工项目近60个,目前在建项目近130个,截至目前已新改扩建中小学校(幼儿园)约110所、新增学位14万座,年底前可完成新增学位20万座目标。
从2021年到今年年末,深圳预计累计增加55万个左右的学位。到2025年增加百万基础教育学位的目标,毫无悬念,会如期完成。
而按照深圳市规自局与教育局联合发布了《深圳市基础教育布局专项规划(2022-2035年)》,明确提出:
到2025年,建成一批高品质、集约共享的基础教育学校,可提供270万座基础教育学位;到2035年,规划预控基础教育学位364万座,建成学位不少于300万座。
目前,深圳的基础教育(高中、初中、小学、幼儿园、特殊教育、专门教育)在校生237.75万人。
也就是说,到2025年,深圳的基础教育供需矛盾,基本能够得到彻底解决。