润城东方小区虽然遇到诸多艰辛，业委会一直坚定维护全体业主利益。
2024年12月5日，终于等来了法院的两份判决书。
一、江苏省连云港市海州区人民法院民事判决书（2024）苏 0706 民初 4433号（原告业委会、被告金宇物业）判决摘录如下：
依照《中华人民共和国民法典》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定：被告江苏金宇物业服务有限公司于本判决生效后十五日内搬离并腾空润城东方小区24号楼二单元103室物业用房、小区东门北门西门的传达室及监控室。
二、江苏省连云港市中级人民法院行政判决书（2024）苏07行终266号（上诉人新东街道办、被上诉人业委会）判决摘录如下：
《公告》载明“采用业主公开海选流程，组织召开业主大会会议，由全体业主共同投票决定新物业”，符合《民法典》第二百七十八条第一款第四项规定的“选聘物业服务企业由业主共同决定”。行政机关一般应以书面形式明示相对人享有陈述、申辩权。根据录像记载内容，新东街道办不仅未以书面告知润城东方业委会享有陈述、申辩权，亦未在面谈时以口头方式明确告知，违反正当行政程序。
衡诸上述理由，新东街道办作出《决定》证据不足、适用法律不当、程序违法，应予撤销。综上，一审判决结果正确，依法应予维持。新东街道办的上诉理由不能成立，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。（原判：撤销新东街道办 2023 年 11 月 17 日作出的《决定》，案件受理费 50 元，由新东街道办承担。）
润城东方将会好起来！
连云港新东街道办意气用事做出《关于撤销〈关于召开物业选聘业主大会会议的公告>的决定》被终审判决违法！
《江苏省连云港市中级人民法院行政判决书(2024)苏07行终266号》。
案情回顾:
2023年10月，连云港市2046户的润城东方小区，因前期物业经营管理不善，主动宣告退出小区物业服务，辖区新东街道办事处未经业委会同意，擅自安排江苏金宇物业有限公司强制入驻润城东方小区，并向润城东方小区业委会发出《关于建议润城东方业主委员会召开业主大会的函》，2023年11月6日，业委会正式发布了《关于召开物业选聘业主大会会议的公告》，因不符合新东街道办事处个别领导选聘出江苏金宇物业有限公司，于是意气用事地做出了《关于撤销〈关于召开物业选聘业主大会会议的公告》的决定》，业委会在法律顾问的帮助下，没有中新东街道办事处的计谋去申请行政复议或法律诉讼，采取线上线下相结合的方式，使用“业主我当家”小程序继续组织召开选聘物业的业主大会会议，并形成了业主大会会议决议，做出了选聘江苏钰之鑫物业管理有限公司、江苏烨德物业服务管理有限公司的决定，因江苏钰之鑫物业管理有限公司违约放弃签约，业委会最后与江苏烨德物业服务管理有限公司签约并于2023年12月完成了润城东方小区实际入驻，但新东街道办事处依据撤销决定，继续以行政手段保护江苏金宇物业有限公司强制占领润城东方小区，业委会向人民法院提出法律诉讼，终审裁定新东街道办事处做出的决定违法，另一个人民法院一审判决：江苏金宇物业有限公司15日内撤出润城东方小区并移交物业用房。
看点：
1、街办的决定、责令对业委会和业主大会是否具有行政强制力？
2、业委会届满是否有诉讼主体资格？
3、业委会换届的本质委员调整，是否丧失法律主体资格？
4、小区业主大会议事规则没有写小程序电子投票，业主大会是否可直接使用？
5、指导部门的“责令通知”对业主大会决议的法律效力是否有实质影响？
江苏省连云港市中级人民法院
行政判决书
(2024)苏07行终266号
上诉人(原审被告)：连云港市海州区人民政府新东街道办事处，住所地连云港市海州区龙河南路1号。
法定代表人：宋科，该办事处主任。
出庭应诉负责人：崔得志，该街道政法委员。
委托代理人：张以军，江苏瀛之志律师事务所律师。
委托代理人：郁翔，上海方本(连云港)律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：润城东方业主委员会，住所地连云港市海州区海连东路127号。
负责人：刘益成，该业委会主任。
委托代理人：管兵，江苏善典律师事务所律师。
上诉人连云港市海州区人民政府新东街道办事处(以下简称新东街道办)因与被上诉人润城东方业主委员会(以下简称润城东方业委会)行政撤销一案，不服连云港市赣榆区人民法院(2024)苏0707行初104号行政判决，向本院提起上诉。本院于2024年9月12日受理后，依法组成合议庭进行了书面审理，并以听证形式听取了当事人意见，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2019年3月11日，连云港市海州区住房和城乡住建局向润城东方业委会(第一届)作出业主委员会备案告知函，告知函载明对其提交的备案资料收悉，并已经归档。第一届业委会完成选举时间为2019年2月22日，任期五年。该函抄送新东街道办及东风社区居民委员会。2023年10月因润城东方小区原物业服务公司撤离小区，2023年10月30日新东街道办发出《关于建议润城东方业主委员会召开业主大会的函》。2023年11月6日，润城东方业委会发布《关于召开物业选聘业主大会会议的公告》(以下简称《公告》)，并于2023年11月8日将该公告向新东街道办报送。2023年11月10日，新东街道办作出《关于督促润城东方业委会整改的函》，载明:《公告》中采取电子小程序、电话录音等电子投票的方式，违反了《润城东方小区业主大会议事规则》(以下简称《议事规则》)的规定，要求贵业委会进行整改。到目前为止，贵业委会仍未按我办指导要求进行整改，现责令贵业委会于2023年11月12日前停止越权行为，2023年11月10日，润城东方业委会收到新东街道办整改函后，于2023年11月16日向新东街道办报送《作出关于业主大会会议优化整改落实情况的报告》。2023年11月17日，新东街道办作出《关于撤销〈关于召开物业选聘业主大会会议的公告》的决定》(以下简称《决定》)，载明:2023年11月8日，你业委会向我办报送了《公告》。经查，该《公告》中相关内容违反了《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第二百七十八条第一款第四项之规定，依据《物业管理条例》第十九条第二款的规定，决定撤销该《公告》。如不服本决定，可自收到本决定书之日起六十日内，向海州区人民政府申请行政复议，也可在收到本决定书之日起六个月内直接向赣榆区人民法院提起行政诉讼。
另查明，润城东方业委会于2023年11月26日至12月15日,按《公告》举行了业主投票，一审法院认为，根据《民法典》《物业管理条例》等法律、法规规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，业主委员会选举产生后应当向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案;业主委员会执行业主大会的决议事项。根据上述规定，业主委员会经业主选举产生并经备案即告成立，是业主大会执行机构。业主委员会的换届选举及备案，应属于业主委员会内部组成人员的变动或组织变更。业主委员会在未经法定程序撤销的情况下，即使其成员任期届满，但业主委员会主体资格一直存在;否则，不利于全体业主整体利益的维护和物业管理秩序的稳定，违背全体业主的根本利益。故对新东街道办关于润城东方业委会无权提起诉讼的意见，一审法院不予采纳。
新东街道办于2023年11月17日作出的《决定》，其本质是作出一项行政行为，行政行为的作出应当遵循正当程序原则，行政机关作出对相对人或利害关系人不利的行政决定时，应当按照正当程序的要求，履行事前告知、听取意见、告知救济途径等最基本的程序义务。《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条规定：被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。但是，被诉行政行为涉及第三人合法权益，第三人提供证据的除外。涉案《决定》对于润城东方业委会产生了明显的不利影响，新东街道办应举证其作出涉案《决定》前已告知润城东方业委会享有陈述、申辩或者提出听证的权利，并充分听取其意见;但对该事项新东街道办在举证期间未提交相关证据证明。对于新东街道办2024年8月2日提交的文字材料、调查笔录、光盘，润城东方业委会的质证意见符合上述法律规定，依法应视为新东街道办作出涉案《决定》违反了正当程序的要求，属于程序违法，依法应予以撤销。
综上，一审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条、第七十条第三项的规定，判决如下:撤销新东街道办2023年11月17日作出的《决定》。案件受理费50元(润城东方业委会已预交)，由新东街道办承担。
新东街道办不服一审判决，向本院提起上诉称，1、撤销一审判决，改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：
一、上诉人作出《决定》的行为，不具有可诉性，依法不属于行政诉讼受案范围。案涉《公告》系被上诉人向全体业主公示关于召开业主大会的通知行为，并非涉及小区公共管理事项和业主实体权利义务的决定，对被上诉人的权利义务不产生实际影响，不属于行政诉讼受案范围。
二、被上诉人不具有提起诉讼的主体资格。被上诉人提起本案诉讼应经过全体业主委员会委员半数以上同意、取得业主大会授权。根据《江苏省物业管理条例(2021修正)》第二十一条第二款的规定及《议事规则》的规定，被上诉人任期届满自然终止，其已不具备提起本案诉讼的主体资格。
三、上诉人作出的《决定》事实清楚、适用法律正确。经审查，案涉《公告》存在以下问题：
首先，《公告》违反《民法典》关于业主共同决定事项的规定。《民法典》第二百七十八条第一款第四项规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应属业主共同决定事项。被上诉人作为业主大会的执行机构，在《公告》中直接决定采用公开海选流程，剥夺了业主的知情权、选择权，违反了《民法典》的上述规定；其次，违反了《议事规则》。
上诉人于2024年11月15日，约谈业主委员会负责人刘益成，向其释明违法事实，告知其拟撤销《公告》并听取其意见。被上诉人在规定期限内未提出异议，上诉人作出决定的行为合法。
被上诉人润城东方业委会答辩称：
一、上诉人作出的撤销决定侵犯业主合法权益，属于行政诉讼受案范围。上诉人在作出决定后，即依据该决定对小区业主大会作出的决议不予认可。同时指派江苏金宇物业有限公司(以下简称金宇物业)进驻小区接管物业，并指使金宇物业拒不向业主大会选聘的江苏烨德物业服务管理有限公司(以下简称烨德物业)交接，严重侵犯全体业主合法权益。
二、润城东方业委会具备诉讼主体资格。《议事规则》明确规定润城东方业委会可通过诉讼、仲裁等手段维护全体业主利益。人民法院案例库发布的入库编号为2023-07-2-121-003案例，已经明确了业主委员会不因任期届满而丧失诉讼主体资格的裁判要旨。
三、新东街道办作出的决定，事实不清，程序违法，适用法律错误。首先，业委会发布的《公告》，是为召开业主大会而告知业主，对业主实体权利不产生影响，不存在违反《物业管理条例》等法律规定的内容。其次，新东街道办于2024年8月2日提交的文字材料、调查笔录、光盘等，因超过举证期限被一审法院认定为没有证据，该材料也不能证明润城东方业委会作出撤销决定程序合法。
综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人新东街道办提交证据：
1、与烨德物业签订物业服务合同的公告(公众号截图)，证明：上诉人作出的《决定》对被上诉人权利义务不产生实际影响。（笔者注：新东街道办事处自己说做出的决定对润城东方业委会权利义务不产生实际影响）
2、《情况说明》及其附件，证明:上诉人基于《江苏省物业管理条例》第三条第二款规定及小区业主民意，对被上诉人进行指导、协助和监督。（笔者注：新东街道办事处自己也认为其做出的决定仅是指导意见，对润城东方业委会不具有行政强制力）
3、《关于对新物业选聘业主大会会议唱票计票统计工作参与指导和监督的书面邀请函》(公众号截图)、《告知函》《声明》、业主我当家小程序竞选物业投票截图、关于江苏钰之鑫物业未按时签订合同的公告(公众号截图)，证明：被上诉人自2023年11月28日正式启动案涉小区业主大会会议后，案外人烨德物业于2023年11月30日书面函告被上诉人退出案涉物业竞选工作。后被上诉人于2023年12月25日向上诉人发出案涉邀请函，上诉人书面告知对其从事的案涉活动不予认可。此后被上诉人仍将烨德物业列为竞选物业的主体，且物业合同最终的签订主体为投票排名在第二位的烨德物业。因此，案涉决定对被上诉人选聘物业未产生实际影响，且被上诉人选聘物业的程序违法，据此所作决议应予以撤销。（笔者注：新东街道办事处一方面辩护其撤销决定对润城东方业委会权利和义务未产生实际影响，另一方面又认为润城东方选聘物业程序违法，应对做出的决议予以撤销，不是自相矛盾吗？建议新东街道办事处聘请专业的代理律师）。
4、《关于海州区润城东方小区电梯存在安全隐患的告知函》《关于确定润城东方小区临时电梯使用单位的函》，证明:上诉人基于有关部门的要求，作出确定案涉小区临时电梯使用单位的行为，与案涉决定无关。
5、《管理规约》《议事规则》《选举办法》小区公示情况(公众号截图)，证明:被上诉人向一审法院起诉，未取得业主大会授权。（笔者注：代理律师缺乏基层治理基本法律常识，起诉和应诉事项并不属于《民法典》第二百七十八条的九大事项的应当项目）
6、《润城东方第二次业主大会结果公示》，证明：案涉公告超越润城东方小区业主大会授权范围。
被上诉人润城东方业委会对新东街道办提交证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，但不能达到上诉人的证明目的，虽然撤销决定未影响业主大会的召开，但上诉人基于该决定仍然向相关部门发出了不予认可业主大会决议的告知函，严重侵害小区全体业主的合法权益。对证据2的三性均不予认可，该组证据均系上诉人单方制作，不具有真实性、合法性。对证据3真实性无异议，达不到上诉人的证明目的，该组证据恰好证明被上诉人召开的业主大会系由全体业主投票共同产生的决议，符合法律规定，证据4的真实性由法院核实，即便该证据真实，该告知函发出时间是2024年1月22日、2024年1月3日，在该时间段润城东方小区物业服务公司已经由小区全体业主选举产生，并签订了物业服务合同，新东街道办将小区电梯管理指定给金宇物业行使，侵害全体业主权利。对证据5真实性无异议，但达不到上诉人的证明目的，该证据由被上诉人于2024年3月27日发布，是对《议事规则》等提交业主大会进行修改的议案，业主大会尚未召开,未对该议案作出决议。对证据6的真实性无异议，但与本案无关联性，达不到上诉人的证明目的。
被上诉人润城东方业委会提交证据：1、声明、关于签订润城东方小区临时电梯使用单位函、情况说明，证明:上诉人在撤销决定后，于2023年11月26日向被上诉人发出声明，特别声明上诉人对业委会依据公告进行的任何活动不予认可。2024年1月22日上诉人向海州区市场监督管理局发函，其在函件中隐瞒了小区业主大会已经选聘出物业服务企业的事实，要求市场监督管理局将小区电梯交给其指定的金宇物业管理，造成小区电梯全部登记在金宇物业名下。2024年3月6日上诉人向国家电网函告，业委会选聘物业公司程序违法，已被撤销，小区物业由金宇物业管理，要求国家电网配合金宇物业工作。上诉人的上述函件造成小区业委会选聘的物业公司无法接管小区物业，而上诉人指定的金宇物业仅向业主收钱，却不提供物业服务，严重侵害业主合法权利。
2、小区公众号截图、润城东方第二次业主大会结果公示、《议事规则》，证明:2019年7月2日至7月11日小区召开了第二次业主大会，对议事规则进行修改，修改后《议事规则》第二章第二款规定，业主大会授权业主委员会代表业主大会通过法律途径维护全体业主利益，包括但不限于:诉讼、仲裁、行政复议、听证等。因此被上诉人具有诉讼主体资格。
照片、社区微信群聊天记录、视频，证明:上诉人为阻挠
3、润城东方小区召开业主大会，在小区拉横幅，在未经调查的情况下谎称“业主我当家”小程序未经认证，要求业主不得使用，并指示其工作人员以上门通知的形式阻挠业主参加业主大会投票，而上诉人的工作人员宋秋菊雇网络枪手，在社区群中天天发布不实信息，捏造事实诋毁业委会主任、成员，企图造成业主对业委会的不信任，阻挠业主大会召开。
上诉人新东街道办对被上诉人润城东方业委会提交证据的质证意见：对证据1声明的真实性无异议，但声明并不代表之前撤销公告的决定产生了相应约束力。关于电梯使用单位的函，因无原件核对，对真实性不认可。对证据2真实性有异议，业主委员会授权是为了业主委员会的公共利益而进行诉讼，与涉案的行政诉讼并不相关。正如上诉人所述，已经有部分业主对新选聘的物业公司提起诉讼，表明被上诉人选聘物业公司的行为存在争议，其提起本案诉讼并非为了业主公共利益。对证据3的照片，与本案无关联性，不能证明是撤销行政行为所引发，照片只是告知业主小程序未经过官方认证，并非阻挠业主参加业主大会投票。微信聊天记录与本案无关联性。视频的真实性无法认可，从内容看与本案也无关联性。
本院对上诉人与被上诉人在二审期间提交证据的认证意见为:对上述证据的真实性予以认定，有助于本院查知与案件有关的事实。
新东街道办提起上诉后，一审法院已将当事人在一审期间提交的证据随卷移送本院。根据在案证据，本院对一审法院查明事实予以确认。
南亚郦都志愿者
，赞39
本院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否属于行政诉讼受案范围；二、润城东方业委会是否具备提起诉讼的原告资格;三、新东街道办作出的《决定》是否合法。
一、本案是否属于行政诉讼受案范围
被上诉人作出的《公告》属于民事主体作出的告知性行为，无从设定行政法上的权利义务，自不待言。但上诉人作出《决定》撤销该《公告》，并基于《决定》作出函告市场监管部门将润城东方小区电梯移交给金宇物业接管、函告国家电网润城东方业委会选聘物业公司程序违法已被撤销、周知小区业主选聘物业公司程序不合法等一系列行为，最终影响润城东方小区业主依据《公告》通知内容投票选聘的物业公司接管小区电梯及物业管理等正常活动的开展，已对润城东方小区业主的权利义务产生实际影响。另，上诉人在二审庭审中，亦认为是否撤销《公告》关乎全体业主利益及选聘物业是否合法正当。故该《决定》属于可诉的行政行为。
二、润城东方业委会是否具备原告资格
首先，根据《民法典》第二百七十八条、《物业管理条例》第十五条、第十八条之规定，业主委员会成立及成员的选任体现的是全体业主的整体意志，是业主自治权行使的结果，也是对外代表全体业主、维护全体业主整体利益的载体、手段、形式，故业主委员会属于民事诉讼当事人“其他组织”范畴，具有诉讼主体定”。其次，对《议事规则》第三章第四项规定的“业主行使投票权的，在填好选票(表决票)后，应持本人业主身份的有效证明(房屋所有权证、购房发票、购房合同等)到指定的投票点投票”不应限缩解释为仅指线下投票。换言之，上述规定并未排除线上小程序投票方式。《公告》第二条及第四条已明确业主大会表决方式包含线下书面纸质投票和线上小程序投票等投票方式，保障了不同业主的不同投票方式的需求，不违反《民法典》第二百七十八条第一款第四项、《议事规则》第三章第四项、第四张第三项之规定。再次，《民法典》及《议事规则》对业主投票表决作出的规定，目的是为了保障业主真实行使自治权，提高业主自我管理能力。唯查法律法规未禁止业主通过线上程序表决投票，且通过线上程序投票表决，参与小区自治管理，亦能体现业主集体意志，维护业主整体利益，符合《民法典》的规范意旨及《议事规则》的制定目的。
综上，新东街道办提交的证据不足以证明业主投票所用小程序存在违法违规之情形。另一方面，上诉人作出《决定》违反法定程序。《江苏省行政程序规定》第五十三条规定:行政机关在作出行政执法决定前，应当告知当事人、利害关系人享有陈述、申辩的权利，并听取其陈述和申辩。对于当事人、利害关系人的陈述和申辩，行政机关应当予以记录并归入案卷。对当事人、利害关系人提出的事实、理由和证据，行政机关应当进行审查，并采纳其合理的意见;不予采纳的，应当说明理由。上述规定系保障当事人行政程序参与权之正当程序原则的体现。具体到本案中，首先，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条的规定，新东街道办无正当理由未在举证期限内提交证据，导致证据失权，一审法院未予接收，并无不当。其次，行政机关一般应以书面形式明示相对人享有陈述、申辩权。根据录像记载内容，新东街道办不仅未以书面告知润城东方业委会享有陈述、申报权，亦未在面谈时以口头方式明确告知，违反正当行政程序。衡诸上述理由，新东街道办作出《决定》证据不足、适用法律不当、程序违法，应予撤销。
综上，一审判决结果正确，依法应予维持。新东街道办的上诉理由不能成立，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第(一)项之规定，判决如下:
南亚郦都志愿者
，赞27
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人连云港市海州区人民政府新东街道办事处承担(已交纳)。
本判决为终审判决。
本件与原本核对无异
审判长
审判员
法律条文附录
《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条 人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以不开庭审理。第八十九条 人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定;
