来源：毛小毛楼视角

原创作者：毛毛

在80年代时期，由于国内处于高速发展中，无论薪资待遇还是百姓幸福指数都直线上升。也正因如此，便造就了国内最早一批中产。

很多人在看到老一辈中产和富裕阶层，靠双手创造财富，成功跨越阶层的奇迹后；整个社会开始歌颂匠人精神和匠人经济，并鼓励大家有样学样。

这类人，都梦想靠稳定的工作收入来实现咸鱼翻身，祈祷靠加班来完成自己伟大的买房梦；他们靠一根筋拉车，一条路走到黑的活着，自此想着一套房住到死。在他们眼中，思想进步或富人都天生有罪；无论你是投资赚钱了也好，或是顺应进步中的社会也罢，只要做了就是不务正业，就是投机取巧。想想真可悲。

当下现实社会中，选择大于努力，思维决定命运；世人皆会努力，但不代表人人都会选择，买房亦是如此。所以，今天分享一些重要的买房思路，务必学以致用！

①

政策

2023年7月17日，昆明市出台房地产市场平稳健康发展24条，其中直接和买房相关如下：

四、促进居住消费

(十八) 本文件印发之日起 1 年内购买新建商品住房并完成商品房网签备案，且取得契税完税凭证的购房者，按照所缴纳契税总额 50%给予补贴，生育二孩、三孩的家庭 (新生儿户口登记在昆明市) 分别按照所缴纳契税总额 80%、100%给予补贴，最高不超过3 万元。属地政府 (管委会) 按照属地化原则，具体负责补贴的资金筹集、审核和发放工作

(十九) 充分发挥住房公积金民生保障作用，探索出台灵活就业人员参加住房公积金制度。对在昆缴存住房公积金的灵活就业人员给予缴存补贴、租房优惠等相关支持.

(二十) 提高住房公积金增值收益使用效率，可用于多渠道筹集保障性住房、保障性租赁住房房源，着力解决中低收入家庭.新市民、青年人等住房困难问题.

( 二十一) 生育二孩、三孩的住房公积金缴存职工家庭购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度分别上浮 20%、30%。

(二十二) 推行存量房“带抵押过户”合并登记服务。进一步优化存量房网签、登记服务流程，在确保交易资金安全的前提下，无需提前归还剩余贷款、注销抵押登记，即可办理过户、再次抵押和发放新贷款等手续。开展“带抵押过户”住房公积金贷款试点工作。

（二十三）结合“线上＋线下”互动模式，围绕“彩云购房 —— 7 —— 节”面向省内各州市、省外购房群体开展系列宣传推广活动，多形式、多渠道加强城市品牌宣传，促进居住消费健康发展。

重点已给大家标出，在此只做字面解读不深入，别问为什么！

一是税费减半或减免，去年我们也做过，条件也相差不大；二是二手房带抵押过户，意在打通二手房流通阻梗，有效避免找过桥资金的风险和成本，具目前多个咨询已卖出房的粉友反馈，部分银行办理抵押过户时间线在2个月左右，也就是说尾款到账时间会拉长；三是生育二娃三娃家庭，公积金提额20%至30%，若按照上次提额后叠加计算，双方80W单方50万x20%~30%，如此叠加计算下来，不得不承认公积金贷款真香。

特此强调一点，特别是公积金首贷资格，务必要平心静气好好思考下如何用，不要给你机会你不中用；说实话，每次公积金松绑，我都觉得很吃亏！

②

底部

自2021年调控开始至今，在这轮熊市行情中，全国所有城市房价最低点，无疑就是2022年第四季度至2023年3月前。而2023年3月中旬后，涨幅开始回落；一二线中心城市整体维持横盘状态，三四线城市仍处于阴跌行情。

目前市场方面，随下半年刺激政策不断跟进，目前需求端已开始蠢蠢欲动。通过咨询我卖房的多个粉友反馈，近期他们挂牌的看房量在加大，之前看房后了无音讯的观望已回头开始谈价，成交周期也在缩短。

政策面从6月20日，5年期LPR利率如期下调后，新一轮政策发力便已板上钉钉。接下来，还有很多前所未见的松绑在排队等候，7月大会后便会逐步推出。

通过以上几轮政策松绑思路，以及房价回暖节奏看，完全不难发现，高层吸取上轮的调控经验，政策面绝不会再大刀阔斧一刀切，更不会一步到位，让房价彻底放飞自我。

未来的松绑政策以及房价回暖，即将进入温水煮青蛙的局面。原因有二：一是为满足大家购房需求的同时，能防范炒房客伺机入场；二是防止房价再次大起大落，温和稳步上涨才叫健康发展。

若政策紧跟其后，压制需求的城市或板块，涨跌会瞬间颠倒；若政策迟迟未到，创造需求的城市和板块，会维持现状或阴跌。

所以，富贵险中求涨跌一瞬间；什么时候买，什么时候卖？又到考验大家做出英明决断的选择和判断之时了！

③

核心价值

一个城市中，房价天花板，炒作投资热度最高的板块，都不一定是价值最高最安全的板块，比如巫家坝和会展就是最佳案例。

高价值板块和高价值房产是，板块内二手房成交量活跃，新房二手房价格均衡倒挂不严重，产品力供小于求才是最有价值的。接盘侠寥寥无几，二手房毫无流通性可言，再漂亮的园林设计，再美的外立面和装修终将一无是处，无法变现。

以前房价快速上涨的推手，主要是因为快速城镇化棚改，满足外来人口的居住需求，加之供小于需人均持房率低。所以，当时大家疯狂加杠杆，闭着眼睛能买多少就买多少。

未来城镇化扩容放缓，持房率不断攀高，供需错配分化严重，房子不再是持有多与少的区别，而是优与劣的差距；县级地州几套房，不如省会中心城市一套小两房；城市郊区三套大户型，不如城市中心一套小三房

一定要切记，决定一套房子是否有前途的根本，一是未来受众群体的多与少，二是购买力的强与弱。失去了居住属性和金融属性的房子，就只是一堆无法变现，毫无价值的钢筋水泥。

④

贵不一定好

富人买房，只买最贵最稀缺的，追求的是精益求精极致完美；中产买房，只买能向上跨越能实现裂变的，需要实用性和流通性相结合；穷人买房，才会买郊区远大新，满足的是及时享受。

在二手房行情中，越是豪宅层差价就越大，户型格局对房价和流通性影响越大；越是刚需中的战斗机，价差越容易被小区评估价或成交价平均。

豪宅或改善型投资，只买富人追求的，想要的；普通住宅投资，不买最贵最好的，只买性价比最高，流通速度最快的。

所以，别抱怨同小区同户型，别人赚得比你多；想想你高价拿楼王、拿最贵最好的楼层时，你思想上火星旅游了吗？

⑤

高净值

在别墅产品中，避开单层面积窄小，品质很差的伪别墅。单层面积低于90平以下的别墅，基本毫无舒适度可言；别墅最佳单层面积是130平左右，不压抑，要什么有什么才叫舒适度。

若光从房产持有价值讲，买叠拼不如买大平层，只是叠拼更具备社交炫耀的资本；一般，有独栋高净值的人，也有大平层。

⑥

置换

现在已经走到楼市反转的前夕，离反转仅一步之遥了。此刻计划卖房后置换的改善，接下来的首要任务就是：卖好房，看好房；随时准备好现金，准备抢跑。

手里有负房产的抓紧时间出货，不好卖就想办法卖；县级卖房往中心城市走的朋友，县级想回到原有的高点，除非普涨大涨大牛重现，因为只有普涨才能解救县级；但若普涨牛市到来，你可以想象下，要置换的中心城市会涨多少？

劣质房产，成功套现置换优质才是首要重任，切莫猴子掰玉米，小不忍而乱大谋。

当然了，义务性温馨提醒诸位一句：一定要注意，双向踏空或踏错的风险。

⑦

假装买房

从上轮调控后，远郊文旅等楼盘为找活雷锋接棒，又开始用百灵百验的首付分期勾引小白入坑。加之网上砖家或中介一顿洗脑后，东拼西凑首付十五万买套远郊文旅房，并美其名曰：租房不如买房！

租房不如买房没错，凑首付上车也没错，买不起大的买小的也能理解，错就错在你假装很努力，方向不对努力白费。

当你未来入住几年后发现，买菜要走3公里外，唯一的超市就是楼下小卖部，上班地铁公交全无，开车需要1个小时，想置换卖不掉又没钱时，你就清楚自己才是最大的笑话。

囊中羞涩不丢人，预算不足以买到确定的房子，宁可先停下来；倾尽所有，可仍凑不足20%就宁可先不买；首付5万，贷款100万收入却只有3000千，你买的根本不是房，而是寂寞。

以为熬一熬，等房价翻倍快速卖掉的赌徒，几乎看不到黎明的太阳，稍有变动就会彻底倒下。但凡是有人接盘的房子，首付5万早轮不到普通老百姓了；昆明首付5万、10万便能买到的房子，只能说明你就是最后一个接盘侠，没有之一。

⑧

看颜值买房

很多首套小白买房，把房子是否漂亮好看视为首要选择标准，而更为重要的地段、地铁、学校、户型等核心竞争力统统抛之脑后。

除此之外，还有类眼高手低的买房思路。因为自己预算不多，一般房子看不上，品质好房又买不起；于是，为能彰显自我品味高贵，有对闺蜜炫耀的资本，便高单价低总价买套高端小区的一房两房。

买房和找老婆一个道理，不光要关心长相如何，更要看是否有点内在竞争力。光漂亮好看并不能当饭吃，即便再漂亮，婚后几年你绝对无感，仍要过回柴米油盐的生活。

凭自我感觉良好的意念买房，贪慕一时虚荣的错误心理要不得，等几年后想卖房置换，打折都不一定有人接时，便是你悔恨当初的愚蠢决定之日。

不然，一步错步步错。本质上讲，鸡头和凤尾也都没错，只是错在时代在进步，个人认知却止步不前；多年后便凤凰落入鸡窝，可鸡头却已破阶跃上枝头。

当然了，并非是倡导大家吃软饭绑富豪，只是客观告诉大家，资源、能力和财力远比漂亮更为重要。

⑨

时机

什么时候是买房最佳时机？

以史鉴今，当然是首付充足，房价最低，利率打折，契税减免或减半之时；但我敢说，若等这些利好都全部具备时才买房，无疑是在自掘坟墓。

这一点，不光是在以往的调控史中如此，今后也仍会依旧，2021年至2023年的熊市便是最佳佐证！

⑩

固执己见

其实，房产买卖并不复杂，复杂的是人性；趋利避害的本性也没错，错的是目光短浅和毫无远见卓识的自私与胆怯。只有登高望远，多方接触了解，方知改变命运之路不止一条；不要把希望寄托于社会或环境会为个人意志所转移。

80年代，投机取巧是要进去吃大锅饭的；而当下，审时度势顺势而为，毫不客气的说是种生存的能力；不会或不懂投机取巧顺势而为之的人，此刻都活得如何？

你我都不光亲眼目睹，更是亲身经历，我无需多言！

最后，感谢阅读，如果你觉得有所收获，请转发朋友圈或点击右下角在看分享给更多朋友，毛毛在此谢过！

此文完！