整个房地产板块5%以上的涨幅，房地产证券好久没这么嗨了，与房地产有关的票可以说是鸡犬升天，恭喜踏准节奏的朋友们。但赚钱也得搞清啥原因，否则，仅仅凭运气是不长久的，下一次也未必能提前捕捉到类似的机会。

救楼市“尺度”上升到政治局层面

相信很多人都知道了，这一切，无不与上了各平台热搜总榜前列位置的消息有关，政治局对下半年经济工作部署时强调，适时优化我国房地产政策。这应是很多关注楼市政策动向的群体，非常期待的一个信息。

上半年虽然我们楼市优化政策已经超过380次，但大都以地方为主，这次政治局的表态，意味着，救市的“尺度”已正式上升到政治局层面，预示着今明两年楼市将发生一场巨变。

很多人不明白，不是说房住不炒吗？为什么国家还要救市？看看这次会议的主要内容即可知道个大概了。

第一，确实没有提“房住不炒”，并不是支持炒房，大家不要有误解，主要是因为，现在这样的市场环境，哪里还有炒房客？没有的事，再提也不合时宜。

第二，救楼市，不是救房价，而是救房地产这个行业，稳住就业机会。“更好满足刚性和改善需求”，这个需求其实是很大的，刚性需求相比此前确实逐步在减少，但改善需求完全可以弥补，主要原因有两方面：

一是经历过长达3年的疫情后，人们对居住需求提出了更高要求，但凡有条件，都想着把现在住的老旧房置换一下；

二是房地产经过二十多年快速发展，但房地产的“高周转”模式铸就了大多数房子更适合新进城的刚需，无论是户型，还是房屋品质，均无法做到长久传承，自然也不能满足人们日益增长的品质生活需求。用行业的一句话说，“看似房子饱和了，人均居住面积上来了，但没有多少房子真正能打”，大多数人都有置换改善需求。

稳住就业就更好理解了。根据统计部门数据显示，直接从事房地产和与之相关的建筑行业人员超过7000万，按照一个家庭3个人算的话，影响到的是超2亿人的生计，现在就业形势压力大，稳住一个能解决这么多就业的行业显得尤为重要。所以，房地产必须要救，不仅包括新房市场，还包括这次提及的“加大保障房建设和供应、公共基础设施建设”，从而给予更多就业岗位。

三是棚改重启？这次提到“积极推动城中村改造”，如何理解？

城中村，顾名思义，就是城市里的村庄。短短半个月，高层两次提及积极推动城中村改造。一方面，显示了对这项工作的重视程度，必须要大力推进。另一方面，鉴于此前棚改对改变城市面貌、拉动房地产需求的经验，这次提到的城中村改造与棚改有很多相似之处，或出新，或拆迁，如果力度较大的话，对激活房地产市场将是非常有力的因子。

当然，我们也要知道，目前的城中村改造面对的环境已不一样：1.根据要求，这次城中村改造需要地方、民间资金合力参与，主要还是因为地方没钱，这对工作推进是一个制约；2.根据城市化发展趋势，我们已经告别了大拆大建的阶段，也就是说，主要方向还是对城市的精细化修复，而拆迁重建的比重应该比较小。考虑到房地产市场有下行压力，眼下的城中村改造不过是权宜之计，不会一直持续大力度推进下去。对此，我们要有清醒的认识。

对楼市而言，救楼市“尺度”上升到政治局层面，预示着今明两年将发生一场巨变。这个巨变应该包括以下几个方面：

首先，可以预知，很快将有相关提振楼市的措施出台。在广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，房地产调控体系和基调将面临重大调整，未来将是推进供给侧来满足刚需和改善需求。中指研究院、58同城、中原地产相关专家大都认为，接下来将优化信贷、限购、降低交易税费等政策有望进一步放开或降低，特别是以一二线大城市放开后的表现，可提振其他城市的市场信心。此外，在改善购房需求方面支持有望加大。

其次，房地产市场逐步回暖可期。高层提到一个重要前提，即我国房地产市场供求关系发生重大变化，这是抓住了楼市基本面的核心。经常关注每月统计部门发布的房地产运行数据的人应该知道，截至6月末，新房库存为6.4亿平米左右，与2015年的高点比，差不了多少，如果算上这些年建的存量房，整体库存应该与当时全国去楼市库存的数据旗鼓相当，甚至还多。所以，在阐述房地产市场供求关系时，用了“发生重大转变”6个字。

不难理解，城中村改造、降低房贷利率、控制土地供应节奏，包括后面进一步配套优化措施出来，无不是促进楼市库存消化，相信随着市场信心恢复，改善需求的持续释放，沉迷两年的楼市将迎来实质性的回暖，按照政策效果传导时间规律，一般3-6个月后就能看到明显变化，今年下半年和明年应该都是本轮楼市的持续回暖周期。

第三，当然，也有人说，如果房价不涨，这些需求能释放出来吗？

从过去二十多年看，房地产之所以快速发展，无不与房价快速上涨有关，不仅满足了居住需求，还激发了很多依靠买房保值增值的需求，所以，从这个角度看，房价上涨确实能快速激发购房需求。但现在必须要控制的节奏是，房价涨不涨不是最主要的，关键在于不能产生系统性金融风险。

从目前看来，三道红线降房企杠杆取得了实质性的效果，非房地产资金流向房企的这条路给堵住了，金融风险已经在逐步出清，这应该是房地产向健康方向发展的最大利好。说白了，空出一只手来再刺激需求端就没有那么多后顾之忧了，如果是因为支持刚需和改善需求而致房价的上涨，那说明这是市场供求关系变化的结果，而且刚需和改善以自住为目标，本身的杠杆较低，引发金融风险的可能性也较低，这也是国家决心优化调控的底气所在。至于房价嘛，只要不太剧烈就行，真不想买，或者没钱买，大力发展的租赁房也直接给包圆了。

整体看来，虽然我们的购房需求相比过去有所衰减，但不至于衰减这么快，主要还是大家对未来房产的预期减弱。目前，决策层定调要解决这个供需难题，相信随着措施的落地，市场需求肯定会激发出来，至于高度，主要还是要看城中村改造、经济发展等关键性因子的力度。

笔者相信一句话，在中国，只要大家专心想做一件事，没有做不成的。何况，我们现在所做的，不过是在房地产风险已逐步出清，让市场回归正常状态而已，“恒产者恒心”，对于家庭财富大都在房子上的主流群体来说，应是乐见其成的。