我不止一次说过，国内房地产市场未来最大的利空就是人口。

有人总喜欢拿日韩举例，说它们的人口减少了，但房价还是上涨。首先要明白日韩的面积本来就比较小，而日韩在人口减少后，房价还继续上涨的主要还是它们几个大城市，比如说东京、首尔这样的城市。

如果要这么比较，应该是拿我们北上广深这样的大城市与之比较，这些城市的房价放在更长的周期内，大概率也是会上涨的。

但中国毕竟要大很多，要去研判房地产市场的大趋势，不仅仅只是看北上广深这几个大城市，而要看到更多城市房地产市场的变化。

国内房地产业经历这么多年的发展，整体市场已经由过去供不应求转为供大于求了，而建房子的能力也是在全世界数一数二了，这就意味着，只要愿意建的话，住房供应层面就问题不大。那么未来真的能决定房地产市场走势将是住房的需求层面，而最终决定住房需求就是人口因素的变化。

国内人口发展特征在过去几年已经发生了大变化。一方面是整体人口进入负增长，而且出现是连续两年的负增长，第二年的降幅还在扩大。具体数据如下：

据国家统计局数据，2022年末全国人口14.12亿人，较2021年末减少85万人，出现了近几十年来的首次负增长。2023年年末全国人口14.10亿人，较2022年末减少208万人，人口较上年多减少了123万人。

另一方面是国内人口日趋老龄化，而到2035年，很有可能会进入重度老龄化，整个人口结构的变化将会对住房的需求结构产生深远的影响，比如大户型是不是更受欢迎？而对住房的数量是不是会减少？关于人口老龄化趋势的数据如下：

据人口“七普”数据，60岁以上的人口却上升了6.79个百分点，0-14岁人口较上个10年上涨了1.35个百分点、15-59岁下降了6.79个百分点。

对于需求决定的房地产市场，人口的因素将会是核心因素。而随着国内人口的负增长以及人口老龄化，这将是未来房地产市场不得不面对的利空因素。