文/乐居财经 李奕和

三年多以前，一个位于北京房山的售楼部现场，突然走进来一群执法人员。

带队走在前面的，是当时的房山区副区长。

起因也不复杂，这个项目将北侧本该是室外设备平台的空间包裹进了室内，以达到“偷面积”的目的，并对外高调宣传高得房率。

项目很快成为了当地的销冠。

副区长的到来，给了它当头一棒。

执法人员走后，项目收到了一张整改通知书，随后，项目用醒目提示线标识赠送面积的样板间，就被迅速拆除了。

三年多来，地产行业已然发生了巨大的变化。持续走低的市场、供需关系的变化，让行业疯狂内卷了起来。

降价，提升产品力，更智能、绿色的空间，更高的赠送面积（也称开发商“偷面积”），成为房企试图在低迷市场打动购房者的利器。

同时，随着“第四代住宅”打造的兴起，政策层面，各地也在纷纷出台建筑新规，放宽了阳台、飘窗、空中绿化等空间面积的限制。

这使得地产开发商在打造产品时，有了更大的操作空间。一时间，“零公摊”甚至“负公摊”的房企营销字眼，出现在各网络平台，十分抢眼。

“零公摊”浪潮已然来临。对于适用新规的新房销售，这无疑是一记利好。

特别在如今低迷的地产行情，开发商可以借此打造自身产品的竞争力，快速去库存。购房者则能够以更低的价格买到更高使用率的房子。

只不过，对于各地新规之前的产品以及二手房市场，则又陷入了另一场更为持久的去库存之路。

偷面积：从阳台、飘窗，到设备平台和防火挑檐

为了在低迷的市场获客、去库存，房企在卷产品的路上卷出了新高度。以“卷王”北京顺义区为例，该区域的房企“偷面积”的手段层出不穷。北京地头蛇住总集团更成了带头大哥。

今年8月，住总集团相继公布了芳华里、青年ONE的户型图，两个项目都在顺义区，相距不足四公里。

芳华里项目地块为住总集团在今年2月拿下的北京市顺义区顺义新城第1街区01-03-21 地块，总价12.6亿元，销售指导价4.6万元/平。产品为89平3居2卫、99平3居2卫、132平4居2卫。

青年ONE项目地块则是住总集团在今年3月15日拿的顺义第31街区SY00-3101-0808、SY00-3101-0809地块R2二类居住用地、A334托幼用地，总价6.2亿元，住宅销售指导价4.5万元/平。项目产品包括72平3居1卫、89平3居2卫、105平3居2卫。

在以往，开发商偷阳台面积，半赠送，是较为常规的操作。而这两个项目都有明显的一个特点，把设备平台和挑空空间“偷了出来”，使户型得房率大大提高。

如，青年ONE项目的72平户型产品，做到了三室两厅一卫。据了解，其南面客厅的阳台算一半面积，南向卧室与北面次卧有设备平台和挑空，全赠送。这使该户型的实际得房面积达到了83.4平米。

芳华里项目同样在阳台、设备平台、挑空空间大做文章，让其部分户型的赠送率最高达到了19.58%。通过直接把设备平台和结构梁挑空变成室内空间，两个项目的大部分户型得房率超过90%，最高甚至突破100%。

在寸土寸金的北京，除了设备平台，许多楼盘也通过将防火挑檐变为阳台的方式，赠送面积，从而提高得房率。如建发观云、璟上兰园、璞瑅润府、保利星宸和煦、保利颐璟和煦等。

典型的如保利星宸和煦，这是保利与北京建工地产合作开发的项目，位于顺义区空港六期用地，于今年7月份首期开盘，户型涵盖110-126-143平。项目通过2个设备平台、1个防火挑檐包裹进室内偷面积。

据了解，项目的名义得房率在85%左右，而如果把赠送的防火挑檐面积计算进去，则达到100%得房率。

不仅是顺义区，位于大兴区的京玺则通过设置奇偶层，偷防火挑檐偷的面积。这是中铁置业、兴创置地在去年12月，以19亿元拿下的大兴黄村板块6021地块。户型包括79-89-99-111-120平米五种。

据网上释放的信息，京玺是目前大兴首家拥有南北双阳台的项目，得房率高达95%的社区。

建筑新规之下，“零公摊”浪潮来袭

房企使出浑身解数偷面积，一方面是因为需要在低迷的市场提高产品的竞争力，加快库存去化；另一个更重要的原因，则是监管审批层面的放宽。

特别是，随着地产去库存以及“第四代住宅”潮流的兴起，“零公摊”开始在各大城市流行。

这里的“零公摊”并非说在政策层面取消公摊面积，而是房企通过空间建筑的设计、赠送面积等方式，冲抵购房者的公摊面积，以达到“零公摊”甚至“负公摊”的效果。

2016年3月，清华大学设计研究院提出第四代建筑的概念。2019年起，国家住房和城乡建设部对第四代住宅的建设予以了充分认可。2021年，中国工程建设标准化协会发布《城市森林花园住宅设计标准》，第四代住宅正式由概念转变为有标准规范可依的现实。

从概念上，“第四代住房”，又称庭院房、城市森林花园住宅、立体生态住宅，是指将绿化景观引入户内，增加邻里共享空间的新型住宅，实现“层层有共享绿化阳台”或“户户有户属空中花园”。

其区别于前三代的单位分配房、引入物业的社区房和配套设施更完善的电梯房，虽然在早些年已经被提出，但由于地产市场处于高速发展、供不应求，并没有兴盛。直到随着2021年下半年以来地产步入下行周期，供需关系扭转，第四代住宅开始获得广泛关注。

目前看，不少城市根据第四代住宅的要求，纷纷出台了建筑新规。一线城市中，去年11月，广州发布《广州市建筑工程容积率计算办法》，放宽了半开敞空间的“不计容”比例，具体为，将阳台半计容面积占比从“不超过15%”扩大到20%，飘窗尺寸扩大到0.8米。

此外，深圳也在前段时间更新了《深圳市建筑设计规则》，具体减少了计入公摊的面积、对阳台及飘窗的建筑设计进行尺寸上的调整。

据媒体不完全统计，今年以来，包括深圳、佛山、福州、长沙、绍兴、温州、金华、湖州等在内的多个城市，均出台了建筑规划新规。通过减少公摊面积、放松阳台尺寸限制、支持空中绿化面积不计入容积率等方式，鼓励开发商打造“第四代住宅”。

这些建筑新规的出台，给了地产开发商极大的操作空间，新打造项目的得房率持续提高，“零公摊”、“负公摊”成为可能。

以广州为例，自去年户型规范调整后，今年广州新房使用率100%也已成为“标配”。据了解，广州最近入市的新盘，如中建海丝城、未来方洲、天河麓誉府、保利雅珺等项目，户型使用率都超过了100%。

放宽阳台、绿化等开放空间限制之外，甚至，部分城市开始鼓励按套内面积计价。

2023年7月，合肥就提出，为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。今年5月，肇庆明确从5月1日起商品房实行按套内面积计价宣传销售，且新小区在规划条件中配备的公共配套设施可不计入容积率。而刚过去的9月初，湖南湘潭也发布新政，允许房地产开发商按住房套内面积进行销售宣传。

随着房地产进入新的市场周期，未来，真正意义上的“零公摊”或许就在不远的将来。

浪潮之下的另一面

刚过去的中期业绩会，万科郁亮表示，当下新房产品力、服务力比之前有了非常大的提升，如今行业的产品迭代速度已经加快到3、4个月就要更新一代。开发商卷产品、卷服务，对消费者来说是件好事情。

一方面，开发商卷产品，消费者可以以更实惠的价格买到更好、空间更大的房子；另一方面，房企也在对产品力的持续打造中，加快库存去化，赢得口碑和市场，甚至推动房地产行业向高质量发展。这似乎是一个多赢的局面。

从目前来看，多个城市已经推出新规试点地块。8月28日，广州挂牌天河南方面粉厂地块，按照出让规划，项目半开敞空间的“半计容”比例可由原本的15%提高至20%，同时允许其阳台面积扩大至30%、按一半水平投影面积计算容积率建筑面积。

除四个一线城市以外的其他城市，则更早已经开始“第四代住宅”的实践探索。早在2017年，全国首个第四代住宅“七一城市森林花园”在成都亮相。去年6月以来，陕西西安、浙江温州、河南信阳、福建龙岩、江西九江等地纷纷推出首个“第四代住宅”。

今年7月，浙江湖州德清出让了首宗“第四代住宅”用地，地块明确被打造为“第四代住宅”，其中1号地块可建设总计1.38万平方米的空中庭院，该部分不计入容积率。

从实现的效果看，这些新产品以其较高的性价比以及更优的品质，无疑收获了较高的市场反响。

相关数据显示，2024年上半年，国贸地产的第四代住宅在福州获得了半年度销售面积和金额双冠军。而去年年底，龙湖在重庆推出首个第四代住宅产品，赠送45平方米的空中庭院，该项目首开80天售罄，打破了近两年重庆豪宅市场金额、单价、去化率等多项纪录。

2023年，被称为是重庆“第四代住宅”的爆发元年。随着“第四代住宅”支持政策的出台，市场也迅速响应，国瑞麓林府、龙湖云河颂、观宸千重锦等“第四代住宅项目”如雨后春笋般出现。

而据相关机构数据，今年以来重庆典型新开盘项目，第四代住宅去化明显好于非第四代住宅，机构监测范围的典型第四代住宅项目平均去化率89%，而非第四代住宅项目平均去化率仅17%左右。

长远来看，“第四代住宅”以及适应新规打造的新产品无疑将是房地产市场的主流。然而，这也衍生出另一个较为现实的问题，以往没有按新规打造的产品，则面临更严峻的去库存问题。这对那些去年以前在售新房以及二手房，无疑是较大的打击。

近两三年来，随着地产市场持续走低，新房去库存已成为全社会关注的焦点。政策层面也持续出台政策刺激新房去化，甚至政府也开始下场收购存量房用作保障性住宅。

此前相关机构统计，截至2023年底，全国百城新建商品住宅库存总量为5.05亿平方米。而据统计局数据，截至2024年8月末，我国商品住宅广义库存面积19.2亿平，去化周期为28个月。