2022年，不光是我国经济格局转变之年，更是楼市相关行业大力洗牌之年；事实再次证实楼市即政策市，国运即房运的历史性真理。

这一点，不光以前和现在是，即便是今后也依然如此！

就在佩洛西访台事件和军演倍受瞩目之际，高层已悄然开启新一轮救市计划。从2022年吹起救市号角至今，但凡稍微关注民生问题的人，应该都清楚“三稳”、“三保”、“因城施策”等陈年旧词了。

还不知道的，请自觉复习上篇{楼市回暖，已成定局！}历史文，在接下来即将上演的政策和行情里，将会逐一验证。

废话不多说，直接上干货！

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据8月15日统计局数据显示，今7月新建商品住宅销售价格环比下降城市数量有所增多。70个参与统计的大中城市里环比下降城市有40个，比上月增加2个，环比降幅扩大。在上涨城市中，涨幅最大的城市依然是成都，环比上涨1%；其次为南昌，环比上涨0.8%；杭州和合肥位列第三，环比上涨0.7%。涨幅与5月相比有所收窄。其下滑城市中，跌幅最大的分别是北海，环比下浮1.3%；其次为吉林、安庆、南宁，环比下滑1%；而昆明新房销售均价环比下滑0.5%。

70城二手房市场中，7月环比下降的城市有51个，比上月新增3个。昆明二手房连续数月上涨后迎来下滑。销售价格指数环比下降0.7%，降幅为全国第三。

造成昆明二手房反跌的原因，主要是90平以下小户型降幅过大，环比下降1.1%。其中，大理新房销售价格指数环比下跌0.8%，已连续下跌11个月；二手房价格环比下跌0.4%。

整体而言，普跌是当下楼市的主旋律，主要原因则是4月和6月全国性楼市回暖被中断后，停工烂尾风波加剧了民众对期房的信任危机。

准确点说，强制停贷虽然只是动作，但不敢买期房才是最大的影响。

另外，还有个更为有意思的数据，据人民银行数据统计：

我国6月末住户存款比年初增加了10.33万亿元，创了近几年的新高；7月末，本外币存款余额257.53万亿元，同比增长11%。

7月末人民币存款余额251.1万亿元，同比增长11.4%，增速分别比上月末和上年同期高0.6个和2.8个百分点。7月份人民币存款增加447亿元，同比多增1.18万亿元。

因为大家仍然处于，对未来经济和收入的不确定性，以及对楼市下滑预期的担忧，所以老百姓只存钱不花钱。以上数据足以说明，不是大家没钱买房，而是楼市信心尚未恢复。

其实，在上一轮救市计划中的12万亿，资金在ZF和银行之间空转，大家不愿意贷款或消费，已经体现得再明显不过。

当然，在上一轮救市政策中，不难看出多城的政策依然比较保守，根本没放开，资金没有流入楼市。

毫不客气地说：上半年，我们在假装救市！

下半年先不说是否洪水漫灌，但只要信心预期回正，光10.33万亿存款叠加杠杆涌进楼市，房价是否会启动可想而知。

所以，根本无需担心购买力的问题。此刻大家手握现金不敢花，银行有钱出不去，这才是当下救市急需解决的关键所在。

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从各城停贷风波至今，极力解决停工烂尾问题，已成为高层和地方首当其冲之要，比如享有美名“烂尾之都”的昆明就是如此。当然，在化解烂尾的历史遗留问题上，昆明的高效之法，确实值得其它城市学习和效仿。

而在此期间，拔出萝卜带出泥，打几只老虎灭几只苍蝇，都将会沦为常态，大家习以为常就好。

虽然接下来会完善，补漏商品房资金监管制度等漏洞问题。即便如此，也并非是停工烂尾问题的免死金牌。

原因很简单，在任何一轮熊长牛短的行情里，对于房企而言，再便宜的资金成本都不是利润；只有出货和资金回笼，才是能稳妥渡过漫漫寒冬的核心资本，没有之一。

不难看出保交楼的终点，只有当广大群众入场接盘，房企才可能长期有钱活下去，交房问题才能彻底有效解决。若没有老百姓的长期资金注血，光靠房企和银行资金倒转，就算放再多水均无济于事。

受停贷风波影响，就算高层站出来暂时垫资，并松绑2019年的3+2红线，都无法改变某些民营房企的命运，顶多只能延长暴雷时间而已。而在此期间，本在死亡边缘徘徊的房企，难免会短期出现安全的假象，时效一过，照样暴雷。从而，也会导致更多人入坑。

就个人客观直言，民企风险依旧，随时有可能会喜从天降，想要彻底解决交楼问题，只有让房价回暖一条路可走行。

放眼如今市场，大刀阔斧打折促销的民营房企大有人在。但在这个现实社会中，永远不缺记吃不记打的活雷锋，为各烂尾楼燃烧自己照亮开发商。

这类人，贪图便宜一时爽，停工烂尾悔一生，把人性体现得如此活灵活现，真替他们深感同情且可悲。

并非是在此唱高调，从起号至今找我买房，咨询时听劝的诸多粉友都知道，房企风险评估只是第一步，更别说摇旗呐喊入住烂尾楼。

毫不客气地说，楼市里很多悲剧在发生前，是可评估规避的，请别再抱怨耶稣和菩萨无作为，可能只是不愿度化自我而已。

所以，请别轻易把命运交给耶稣，只有牢牢握在自己手心，才能安稳站在岸上看戏。

在楼市里，请再切记一点：赌徒心态，亦能上天也能入地；稳健是第一步，更是一切美好的基石，选择决定命运。

已说得如此简单直白，通俗易懂了，就算是个房产小白，应该也不会出现盲目梭哈了吧。

房开风险评估，切勿抱有任何侥幸心理或对赌心态，案例早已不止一二。

若还是靠上天眷顾来买房，那真是命中注定有此一劫，悄悄祈祷耶稣保佑即可。

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游玩回来后，就一直在跑市场做市调。在当下的昆明行情中，最为明显的一点就是分化。

应对楼市分化的常规操作，之前多篇历史文已和大家分享过，在此长话短说，不懂得去翻历史文看。

普涨一去不复返，除正常优化资产外，远郊、文旅和县级城市闲置资产必须远离。上到洋房大平层，下至刚需主流亦是如此，这类资产，在下个楼市周期到来之时，会彻底沦为无人接棒的烫手山芋。

而入坑这几类房产的活雷锋，据我了解大多是本地房产小白，省外或地州县级的朋友。

此刻，随便看看昆明几个远郊和县级城市，比如大理、曲靖、玉溪、版纳等地区的房价就心知肚明。在行情和周期分化的趋势下，新一轮救市到来之际，也无法拯救这些城市的资产。

因为在新一轮救市中，不出所料的话会松绑一二线城市，让一线城市和二线城市房价上涨来带动其它城市。

在省会中心城市房价尚未上涨前，远郊和县级地方无论再出天大利好，终将无济于事。

比如8月1日，大理地方出台的购房人与开发商共同持有产权亦是如此。只有当中心城市房价开始上涨，地州或县级才会陆续跟进。

但如果中心城市房价启动，那这些城市的朋友，会毫不犹豫地选择走出他乡。

三四线城市，想要解决库存问题，办法只有一个，那就是货币化棚改和绑定房票棚改。因为这些城市的根本问题在于，没有需求或人口被省级虹吸，只有靠大批量人为制造购买力，才能达到涨价去库存的目标。

所以，在中心城市房价尚未启动前，三四线率先救市，都是如同虚设；但若房价启动后再补政策，那就是火上浇油，效果会事半功倍。

除此之外，城市内分化也会更内卷，比如昆明西北新城某品牌房企，刚需秒变高端大平层的骚操作亦是如此。

在接下来的行情里，还会有更多已拿地未建的房企效仿，大家请拭目以待。

唯利是图和追名逐利，是商人与资本永世长存的嗜血本性所在。而资本收割韭菜最为行之有效的方法无非就是降为打击。想要什么就来什么，缺什么就给什么，让所有人毫无防备。

在此，也提前撂下一句：此等行情、此等定价、此等产品定位，后期比必降，除非捂盘。

当然了，若后期低开走量，价格理想的情况下，对于囊中羞涩的地缘性二改群体来说，勉勉强强可以考虑。

喜欢做资金流放的投资客，拦肯定是拦不住的，至于是否具备持有价值？请自行体会！

可能有人好奇为什么举这个案例，其实都只是供需关系和市场分化所导致的结果而已。

而市场和开发商的唯一体现就是：嗅着铜臭味，想方设法把东西给你，至于是否能产生增益效果，不是他们考虑的问题。

这一点，接下来95%的民营房企为能苟活于市，是不得不为的举措，更是分化趋势碾压下的结果。

所以，如此聪慧睿智的你，什么房子能保值增值，接下来请务必要有理智与专业的判别。

❹

在8月2日，在昆明房产交易中心牵引下，建设银行前瞻性公开办理首个二手房交易转按揭案例。

简单一点说就是，满足条件的二手存量房交易，原房东无需解除银行抵押，买方也无需给卖主垫资赎证，可以直接交易过户。

当然了，政策目前正在建设和平安两家试点，尚未全面铺开，相信在不久的将来，会大面积铺开。

一旦铺开，会大幅缩短二手房买卖双方的交易周期，能有效规避垫资赎证和双方的交易风险。

个人看来，这些都无关痛痒，关键在于有效加强二手存量房的流通性，让温州炒房客更方便了。

至于操作流程以及条件，由于官方尚未公示，在此不便多说，有需要的粉友请留言或私信。

❺

8月15日，央行公布MLF1年期中标利率为2.75%，而7月15日公布的是2.85%，此次超预期下调10个基点。

在接下来8月22日银行即将公布的LPR中，5年期LPR大概率会下调10个基点；那么基准利率就是4.35%。若加上当前对首套房的下浮优惠，最大优惠利率则为4.15%。

楼市的下滑是存在惯性的，根据现目前各项指标和政策力度来看，目前仍然处于扭转预期的阶段。现在是高层频出利好刺激，托市和救市之时，但80%的群众仍然处于暂时观望阶段。

至于观望什么？请回到第一和第二条。

最近，多个地方体制内的粉友和我调侃，说工资降得严重，入手预期被彻底打乱。

不得不承认，楼市不光是影响我国经济指标的关键，更是决定地方财政的第一源动力。去年高层承认房地产是支柱产业，今年承认房产消费，是我国经济增速的主拉动力。

在接下来的第二轮救市中，无论是高层还是地方ZF，对房地产行业升级政策力度，让房企有钱拿地、敢拿地，让老百姓想买房、敢买房，已毋庸置疑。

当然了，最终涨幅能有多大，要看接下来放松的尺度和一二线崛起的高度了。

新闻上天天说的大局观，可奈何总有人搞不懂，无论是经济防疫还是民生，稳定压倒一切。这是我国高速发展几十年至今历来的铁律，今后也不会例外！

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前几天网上看了个段子，有人说现在经济形势不好，很多人都浮躁不堪，当下说话行事得多注意，不然容易擦枪走火起冲突。

和我接触过的粉丝很多，有身居要职高官厚禄的，也有一介草民的凡夫俗子。无论是用鼻孔看人之辈，还是豁达大方之人，我待客之道都是一样，相互尊重人人平等。

其实，趋利避害、贪婪无趣、阿谀奉承，都是人本性的弱点所在，也能理解。从我起号至今，初心从未改变过，不会迎合谁，更不会取悦谁，只唯实唯真帮助大家填补知识盲区，不至于踩雷，顺带维持生计。

所以，我的文章绝非爽文，觉得讽刺也好打脸也罢，还是那句话：人，一定要学会克服人性，学会接纳自身认知以外的事物，学会逆向角度思考问题，才能与时俱进不至于被时代潮流抛弃。

我永远深信，值得反省深思的问题，才是真正有价值的问题；能让人进步与提高的道理，往往都是很扎心很痛苦的。

这一点，不光是人生如此，在楼市里也一样！

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此文完！

原创作者：毛毛

文章来源微信公众号：毛毛虫地产观