大家好，我是地产高富帅。
2月开年，各大央企就开始了一轮大面积，大规模的组织调整，基本上原则就只有一个：减少城市数量，战略放弃三四线城市，缩小管控半径。
这一轮央企巨头们也似乎意识到要开始做小了，不仅是城市公司数量的减少，更是在编制方面就是极力在缩编，也体现到新开工项目的数量，未来一个人就要当几个人来用了。
央企们带头开展业务与战略调整，很显然也是在学习一些非标准打法的深耕型中小房企，后期的央企会发力投资少量核心城市群，而放弃了早期全国化多城市，多区域平台的战略布局。
这一重大的历史性变革，也预示着未来行业的发展逻辑。做小做精一定是未来地产行业的唯一核心战略，从做大诉求逐渐转变到做强的诉求，也应该是行业回归到最初的地方。
“有房住”到“住的好”
十年，不过是历史长河的一瞬，但对于中国房地产行业来说，可谓“砥砺前行正当时”。这期间，行业经历过爆发式增长，亦从“全面开发”转入“重点开发”，如今已步入理性成熟期，正向高质量发展阶段迈进。
历经40多年调整，两大住房供应体系进一步健全，住房供应规模持续增加；直至2020年，全国家庭户住房建筑面积总量超过了500亿平方米；
如今，人民群众对住房的需求已经从“有没有”转向“好不好”，而房地产行业也站在新旧发展动能转换的临界点，“居者优其屋”正成为政府、开发商和购房者所共谋的发展之路。
从年前几大央企的重大调整可以看出来，做强才是未来房企坚定不移的战略导向。如何做强，首先肯定是从产品与服务方面入手，让房子真正回归居住属性。
从上半场解决“有房住”，到下半场满足新市民、青年人“职住平衡”及高品质住房需求，站在需求转变的档口，以促进房地产行业平稳健康发展和良性循环为目标，因此未来房企转型关键点其实就是如何造好房子。
2022-2023年是房地产行业新旧模式转化的最关键两年。很多民营房企放慢了脚步，充分认识到需回归理性。紧随其后的头部央企，近期大规模发展的地方国企也纷纷把战略转向产品端口。
显然，地产商们已经意识到，行业将告别“以规模论英雄”的开发阶段，到了该慢下来、多沉淀的历史时刻。在近几年业绩说明会现场，“有质量的增长”，做“小而美”房企也再次被很多房企老板提到。
在早期“大鱼吃小鱼”的高周转时代，很多房企就算想做小而美，但是也没办法放平心态不随波逐流，但是如今的市场导向是倒闭开发商自律自强，自我革命的坚持产品运营路线。
“房企做小”的底层逻辑
回顾这十年，物业管理、代建、居住服务等由房地产开发领域拆分出来的细分专业化业务，均有相关企业登陆A股、H股或者美股，华润万象生活、绿城管理、贝壳找房等细分领域代表性企业，已在资本市场大展拳脚。
回到如今的整体行情，这几个多数开发商早期完全看不上的业务，如今都成了规模民企与各大国企央企抢先布局的热门赛道，说明小业务依然值得深耕，值得做强。
如今整体行业开发板块的增量规模稳定在十万亿体量，这么大的体量，就算是头部几大央企的份额依然还有很大提升空间，因此不必追求过大的业绩目标，应该转向房企利润指标与经营性业务的增量。
如果一家房企没有利润，其他经营指标都无从谈起，产品品质肯定是上不去的，一家房企能够持续经营，利润才是最核心指标之一，因此未来房企会更加看重底层的经营指标。
房企做小，更可以看作是企业追求卓越管理效率的一种方式。因为市场够大，小规模组织更容易集中火力在产品运营端口发力，更容易深耕改善客群，在很多管控指标方面更有机动性调动资源。
区域精耕、收缩城市布局已是地产行业共识。所谓收缩布局，一是收缩投资的额度，二是收缩布局的城市，集中优势兵力，将企业有限的资源投入到市场销售表现好、产品口碑好、团队操盘能力强的城市。
比如过去投7-8个城市、每个城市投2-3个项目，现在则集中投入2-3个优势城市，加大项目的密度，管理半径更加高效，看起来规模似乎小了一些，但是集中度更高，更容易做打造爆款产品，赢得先机。
这两年，很多早期被主流人群遗忘的中小房企逐年出圈，不仅仅出现很多业内爆款产品，更是直接打动了一批稳定客户。口碑逐渐全国化扩散，如今的产品导向其实是一种生活体验的改善。
因此，不要让住宅楼盘成为城市里的「孤岛」，这就需要房企不能只是关注围墙里的小世界（即「建筑视野」），更要关注如何在住宅楼盘中创造更友好的「城市界面」与更浓郁的「街区活力」（即「城市视野」）。
总结：
种种迹象显示，在房地产发展新旧模式转变之际，存量市场和城市更新需求，将带来多个细分赛道均超数万亿元的市场规模；
在增量市场中，商品房销售规模未来多年将维持在10万亿元以上的水平，目前看来很多房企依然还有不少发展空间，长期主义依然还是值得坚持。
对于房地产行业的未来，已经有了关键共识：行业利润空间仍在，去掉杠杆，项目净利率及IRR仍远高于制造业，地产仍是最好的行业，没有之一；
追求利润将是企业经营的核心，围绕这个核心，企业规模大小将是水到渠成的结果，优化营销策略，持续创新和改进产品，并保持耐心和恒心方能走的更远。
今天就聊到这里，有需要补充的朋友们记得留言关注。
