这两天楼市动静很大。

一方面是三中全会通过的文件，再次给楼市定调，让大家看到了希望。

另一方面，一些城市出现了非常积极的信号，让一部分人躁动起来。

就拿杭州来说，7月23日完成了今年的第七次土拍，两宗地块总成交价29.42亿元。

其中一块溢价率为22.6%，另一块的溢价率更是高达59.2%。

不得不承认，这个数据是相当刺激。

单从这次的溢价来看，杭州很受开发商欢迎，楼市也是大有可为。

否则，开发商完全没必要在现阶段以接近60%的溢价率去抢一块地。

因此，凭此判断杭州房价即将暴涨也在情理之中。

可房价真的在涨吗？

只能说并不完全是。

咱们之前就说过，现在市场分化很严重。

普通住宅不好卖，高端项目不愁卖，尤其是那些核心城市的高端项目，仍然需要摇号买房。

地方政府不傻，开发商也不傻。

前者基本上都在拿出核心地块进行拍卖，后者对核心地块兴趣更大。

所以，现在除了核心地块溢价高外，其他地块大多以底价成交。

可以这么说，不论是地方政府还是开发商，更愿意把钱砸进高端项目里。

根据中指研究院的数据：单单是今年6月，上海、杭州、南京、苏州的开盘项目中，就有82.11%为改善项目。

大量的改善盘入场，拉高了整体的房价。

但我们能看到，整体房价还是在降的，这说明普通住宅一直处于下跌通道中，而且库存相当的大。

因此，看到高溢价，你要是说高端项目房价会涨，咱们不反驳。

但你要是把这种情绪延续到普通住宅上，那就言过其实了。

如果还是不信，咱们可以再看看现有的“成绩单”。

今年3月中旬，厦门土拍一地块溢价率40.8%。

统计局数据显示，4月份，厦门新房价格环比下跌1.3%，同比下跌7%，二手房价格环比下跌1.7%，同比下跌10.7%。

5月新房价格环比下跌1.1%，同比下跌7.9%，二手房价格环比下跌2%，同比下跌11.9%。

6月新房价格环比下跌1.9%，同比下跌9.4%，二手房价格环比下跌1%，同比下跌12.1%。

同样在3月，宁波土拍中商品房地块最高溢价率为25.4%。

然而根据统计局的数据，4月份，宁波新房价格环比下跌1.8%，同比下跌4.2%，二手房价格环比下跌1%，同比下跌8.4%。

5月新房价格环比下跌1.3%，同比下跌5.9%，二手房价格环比下跌1.6%，同比下跌9.5%。

6月新房价格环比下跌1.6%，同比下跌7.7%，二手房价格环比下跌1.4%，同比下跌10.1%。

这些城市都有溢价率很高的地块，但之后几个月的房价别说暴涨了，连止跌都没有做到。

回到杭州这两块地上，如果仔细去了解一番就会发现，这里面有不少门道。

先来说一说临平区这块溢价率接近60%的地块。

它位于丰收湖板块，这里已经有3年没有供地了，现在整个板块里都没有新盘在售。

该板块上一次出让地块是在2021年，当时的起拍楼面价为1.6万元/平方米，而这次是1.4万元/平方米，降了2000元。

并且，这块地还是不限价的低密住宅用地。

这样一块地，开发商必然去搞溢价更高的高端房产，而且还是妥妥得稀缺资源。

换句话来说，房子好卖，开发商还有足够的利润空间。

然后是上城区溢价率为22.6%的地块，这块地就更有趣了。

它是安琪儿地块中第二宗亮相的宅地，被滨江集团竞得。

年初时，安琪儿地块的首宗宅地也是被滨江拿到的。

首宗地在6月已经开盘，摇号中签率低至14.5%，根本就不愁卖。

所以第二宗地，人家当然要抢。

而且根据计算，这次虽然有溢价，但楼面价比年初还便宜700元/平方米，同时新房精装限价依然是46500元/平方米。

房子好卖，成本还低了，滨江做梦都能笑醒。

综上所述，对于高溢价率，不要太过盲目乐观。

说句比较难听的话，高端产品大有作为那是高端产品的事，是有钱人玩的，跟普通住宅和普通老百姓没多大关系。

如果你用高端产品的高涨情绪来看待整个市场，要么是揣着明白装糊涂，要么就是真被别人带跑偏了。