文｜邓浩志

这不是我说是，是最近我和多家开发商投拓同行交流时普遍的反应。我也借着这个平台，向有关部门反映一下情况。

所谓地价高，有两个方面：

1、对未来售价不乐观。在过去20年时间里面，房企在广州做经济测算的时候，通常会给未来加预期。比如预期年增长10%，如果1年后上市，销售周期为3年，则项目销售价格预期会比当下高20%。当下楼市不景，开发商普遍都不敢给预期了。而广州的土地更惨，不少房企最近直接给了负预期。这在一线城市中比较少见，这也提示广州在卖地前，必须尽量争取做好稳房价的工作。

2、起拍绝对价格偏高。

根据多家全国性房企相关人士反映，在全国大城市中，广州地价起拍价明显偏高。而国内不少大城市，在楼市火爆的时候拍地会限房价，但也限地价，让房企有大概8%左右的利润率。在市场不好的时候，起拍价格也比较低，也留给房企在市场下行中有一定的利润预期。而广州部分土地，特别是城区土地，以起拍价作测算，部分都过不了盈亏平衡点。

比如最近备受关注的南方面粉厂地块，有同行直接表示：这是一个好地块，但不是一宗好买卖。在当下土地市场比较低迷的情况下，应该考虑多招募更多的意向单位，不能来来去去总靠几家央国企。起拍价的拟定，是其中的关键。

近日有媒体报道广东省清远市临广州的板块，有着多个超大楼盘价格跳水。例如今年7月，就有人花15.5万拿下了清远市临广区域一套69平方米的两室两厅，单价仅2200元/平方米左右。而从目前挂牌的房价来看，清远临广板块大量二手房的挂牌价都在3000元/平方米左右。为什么经济最强的广东房价居然这么低？为什么广东的鹤岗居然就在一线城市广州的边上？其实这是典型供应远远大于需求，投资资金退潮后出现的踩踏效应。

清远南部与广州北部相连，这正因为如此，清远南部无论是经济，城市面貌还是房价，一直都比清远北部经济较弱的三连一阳地区要强不少。但这次居然是临广板块房价跌得最凶。很大程度是清远南部超量开发了大批针对广州客户的度假物业所致。

比如清远的银盏板块，当年几大开发商连片开发了数个万亩，甚至十万亩级的超级大楼盘。有部分刚需客户被宣传洗脑，以为在这里居住可以通勤广州上班，实际每天上下班耗时近3个小时，通勤并不实际。

另一部分是认为这里山清水秀，适合养老、旅游、度假。但第一个月，第一年可能有新鲜感，但每次重重复复地搞卫生，重重复复同样的生活，旅游度假感便荡然无存。而养老最重要的医疗设施这里并不便利，所以最终也成为了鸡肋。

最后则是楼市火热时候的投资客，当市场降温，投资潮退去之时，大家都宁愿拿着大城市核心城区的优质物业，而优先抛售的是使用效率更低，空置比例更高的郊区物业。在刚需放弃，投资抛弃，度假遗弃的大背景下，清远临广板块多个大盘的二手房出现踩踏式降价。