楼市还会跌吗？

2020年之后，房地产市场的形势急转直下。

过去四五年的时间里，买房等于赚钱的观点早就成了往事，各地的楼市穷尽各种手段，也难有起色。

那么今年还剩下最后两个月，楼市会有回暖么？

要了解房地产市场的趋势，就要先看下刚刚过去的金九银十的数据如何。

要知道，地产市场历来都有金九银十的说法。

10月份，有一个相对积极的信号是，新房，二手房的交易，都呈现了环比正增长的状况。

根据住建部的统计数据。

2024年10月，新房成交数据环比增长6.7%，二手房成交环比增长4.5%，新房+二手房合计成交环比增长5.8%。

可不要小看这个环比正增长，因为从字面意思我们就能够知道，金九银十，意味着九月是全年房地产成交的最高峰，十月为次高峰。

这个规律从2007年开始一直都没有变过。

但是2024年的10月全国楼市成交数据竟然统统超越九月。

这个就不得了了，这说明今年秋季房地产交易的热度不但持续而且还能够维持较长时间的热度。

为啥今年的房地产市场比前面四五年要好呢？

房地产市场是不是要回暖了呢？是不是持续四五年的房地产低谷要出拐点了呢？

其实，这个问题我们要这样看待。

首先，对于地产趋势的判断有一个金标准，即短期看金融，长期看人口。

单从人口的趋势来说，我国的房地产市场很难回到过去20多年的超长繁荣周期之中。

这是因为我国的人口趋势已经开始进入减少的周期，例如2023年，全国新生儿的数量仅有900多万，今年恐怕连900万都保不住，新生儿数量的减少趋势很难改变。

这意味着未来相当长的时间里，我国的人口规模都可能是下降的。

人口减少，就意味着整体市场的减小，这对于房地产市场的繁荣自然构成负面影响。

所以，从长期的角度看，我国的房地产市场仍旧处于弱势周期之中。

但是，短期市场要看金融。

即便是长期趋势是弱势的，但并不意味着某一个阶段里不允许房地产市场回暖。

很显然，最近中央一系列的政策措施就会让地产在短期内有一个明显的提振。

过去一年，房贷利率水平的下降趋势是非常明显的。

比如10月份，广州部分银行甚至给出了2.65%的商业贷款利率，这个水平有多低呢？

已经低于公积金贷款的水平。

比如100万的贷款，如果贷30年，按照过去最高峰5%左右的利率水平计算，30年累计付出的利息高达93万元左右，也就意味着买一套房，还出的利息够再买一套房，这个利率水平可是相当高的。

但是现在广州的利率降低到2.65%，意味着同样100万的贷款，贷30年，仅仅需要付出45万的利息，这可是结结实实的少付了48万的成本。

当然，2.65%的利率水平已经低于公积金，立刻引发了政策监管，要求商贷利率不能低于公积金，但是无论如何，利率水平的下降是非常明显的。

利率降低，对于老百姓购房是最大的利好。

因为月供是每个月都要还的，利率降低了，意味着每个月的还款额度直接降低，这是切切实实的降低购房者压力的举措。

但利率降低还不是房地产刺激政策的唯一手段。

最早的时候，想要买房，至少要付30%的首付。

即100万的房子，需要先拿出30万当首付，这对于很多家庭来说，压力山大。

要知道，很多一二线城市，30万的首付款可不够买房子的，毕竟北上广深这样的一线城市，一套房子动辄三五百万也是常事；

如果按照30%的首付比例准备首付款，很多时候需要购房者一次性拿出上百万的资金，这无疑将很多有需求的购房者拦在了门外。

但是现在首付比例在逐渐降低。

各地的首付比例目前已经降低到15%-20%，尤其是二套房首付比例，很多城市已经执行与一套房一致的首付比例，这对于很多改善需求的客户来说，可以说是重大利好。

在房地产严控的时代，一二套房的首付比例是不同的。

例如几年前，北京，上海的一套房首付比例一般是30%，但是二套房首付比例就高达60%。

想想看，在北京上海这样的大城市，一套五百万一千万的房子，如果被定义为第二套房，竟然要一次性拿出300万到600万去付首付。

即便北上广深的高收入群体要比其他城市多，但是能一次性拿出这么多钱的客户也是凤毛麟角。

因此，如果说利率水平是给予购房者长期的压力，那么首付比例就是门槛，这道门槛拦住了很多刚需和有改善需求的家庭购房的需求。

那么现在，随着首付比例的降低，这部分需求将会得到释放。

限购，是特定历史时期的一个房地产市场专有词汇。

因为在2010年-2020年的这十年里，房地产市场的泡沫实在太大，甚至很多热门城市的热门楼盘，一天一个价。

为了抑制房地产市场的过快增长，当时，众多一二线城市出台了各种限购措施。

比如购房者身份的限制，最出名的北京上海等城市，明确规定，如果是外地户籍，那么就不能在北京上海买房。

即使是北京上海以外的其他一二线城市，买房资格也往往和社保挂钩。

即想买房，先交社保，各地的情况不一样，对社保缴纳的年限也有区别，有些是半年，有些是三年，即在买房之前，必须在本地连续缴纳三年的社保，才具有买房的资格。

这些措施都是为了避免大家扎堆买房的一些临时性举措。

在这个背景下，很多想要买房的需求被暂时抑制了。

但是，随着市场回归冷静，房地产市场已经从卖方市场转变为买方市场了。

当年因为购房资格被限制的刚需群体，现在也演变成了观望者。

所以，限购政策的取消，虽然理论上能够释放一部分购房者的购房需求，但是却没办法从根本上刺激大家的购房热情。

但总的来说，过去一年，房地产政策是巨大转向的。

这就是刚才讲到的观点，房地产市场的趋势，短期看金融。

目前中央给出的一系列的组合拳，目的只有一个，让地产市场不要继续低迷。

不管我们是否愿意承认，房地产都是我国的支柱产业之一。

在过去几年房地产市场低迷的环境中，我国的经济发展也面临着巨大的压力。

如果房地产市场继续低迷，老百姓持有的资产缩水，房地产容纳的就业减少，房地产企业给政府贡献的税收降低，这些都是不利于经济发展的。

所以，保持房地产市场的适度活力，避免房地产陷入长期低迷，一定是国家在未来相当长时间里的基本政策。

但是需要知道的是，这些短期的刺激手段，能够解决的是地产的短期走势，却很难改变地产的长期趋势。

因为，任何一个市场，不可能完全摆脱供需关系的影响，而长期看，我国的人口规模在减少，整个市场在缩小，这意味着市场上想要购房的群体数量也是同步减少的。

即便是有一些金融手段的刺激，我国的房地产市场也无法回到全面繁荣的年代。

未来，一二线城市回暖，三四五六线城市持续低迷的结构性差异不会发生改变，改善型需求和刚需仍旧是主要购房需求。

但是对于一般家庭，尤其是已经有房子居住的家庭来说，短期内换房的概率就不高了。

参考资料：

10月全国楼市交易行情分析——市场表现和趋势判断（同花顺金融）

尹中立：房地产市场出现趋势性改变信号（中国新闻网）