◎来源| 地产密探（ID：real-estate-spy）

刚刚，成都楼市“双11”土拍落下帷幕。虽都是底价成交，但似乎仍很振奋人心。时隔多时，标杆房企万科又出手了。

在社交平台上，近来不少业内对万科有些忧虑，认为其今年以来在再融资、偿债及债务置换上已取得显著突破，而今年没咋公开拿地，而此前补仓主要集中在2021年至2023年，如今手上货源是否略嫌不足？

如今看来，万科要给市场吃下“定心丸”。今日成都土拍，一共两个宗地，一块位于新津，另一块位于新都，前者位于成都三圈层，后者位于成都二圈层。

最终，即便是三圈层的新津住宅用地，也都底价成交了。

再看新都地块，具体位于该区域热门的“斑竹园街道旃檀社区一组、三组、廖家湾社区六组”，约合41.1亩，规划建面6.85万方，容积率2.5，楼面地价4950元/㎡，由成都万科蓉北置业底价竞得，成交价约3.39亿元。

据中指院分析指出，从万科该地块看，斑竹园周边邻近地铁5号线，多条公交线路环绕，距廖家湾地铁站仅0.7km，临近规划地铁(在建)27号线，而周边的教育、商业、医疗等配套也较为成熟。

实际上，万科在成都新都区域可谓“深耕”已久，已开发或在建中的楼盘比如万科五龙山、润园、缇香荟、金域缇香、星光都会等。

从时间轴看，万科2021年以来在成都拿地并不多，这导致其新货源在供货上相较于其他深耕成都的一线品牌房企明显不足、销售额及排名也不如前些年靠前。

2021年6月中旬，也就是楼市三年深调前夜，万科曾底价摘得成都二圈层郫都友爱镇一幅约183.8亩商住用地，成交楼面价3400元/㎡，清水限价1.22万元/㎡。

时隔2年后的2023年5月中旬，万科激烈举牌达到最高限价后通过抽签以楼面价1.66万元/㎡成功竞得西中环的武侯区华兴街道一宅地，溢价率约14.5%，清水最高限价3.03万/㎡，即万科古翠隐秀。

今年以来，成都楼面价屡被刷新且创新高，比如“成都新地王”的贝壳2.73万元/㎡楼面价的金融城三期地块，以及“川系民营房企”远达摘得2.63万元/㎡楼面价的高新区铜牌村地块等，溢价率不菲。

目前，一线的万科等非央国企似乎有意避开了成都这一波主城激进抢地潮，而先从主城周边破局补仓。新都作为万科深耕区域，做高周转的刚改等中端改善型产品，似乎更符合其对项目现金流“高流速”的当前要求。

今年前10个月，据克而瑞监测统计，细看成都房企销售流量榜，包括华润、铁建、招商和保利四家央企均取得了百亿级销售战绩，成为领先成都楼市的“四大金刚”。

在成都市场上，这四家房企有两个特点最显著的特点：其一，清一色都是央企，融资等综合资本实力强；其二，这两三年恰逢楼市低谷，或直接公开拿地，或联合当地国企补货，屯了大量好地，多盘联动，深耕发力。

实际上，要说来成都最早的外来一线房企，万科最有发言权。过去，万科也是争夺成都楼市年度销冠的前三名主角。

再看今年前10个月，万科成都销售额63.43亿元（去年全年：73.03亿元，排名第18位），已重回前十强，较去年全年是个大突破。

从万科整个盘面看，随着当前房地产金融支持政策密集落地，加上处置了一批低效资产或商业资产，其债务问题通过银团融资、偿债及置换等已基本得到解决，现在就是要抓销售，强化核心城市的销售能级，及时补充优质货源。

今年10月单月，全国百强房企销售额同环比均已止跌回升，该信号的已确认，让房企投资信心有所修复。外界预期，万科等一批暂未规模拿地的一线品牌房企，将会积极入场补仓。