“不要以为放开限购，所有人都会跑到北上广深来抢房子，这个神话根本不存在。”
出品 | 凤凰网问渠人物
采访/整理 | 陈婷婷
摄影 | 梁成 视觉 | 秀敏
监制 | 周翔宇
2024年春寒料峭，除个别城市“小阳春”闪现外，全国楼市整体未出现明显的回暖迹象。
克而瑞数据显示，今年第9周（2月26日-3月3日），14个重点监测城市二手房成交面积124.9万平方米，环比增长24%，但同比下降了36%。
对此，著名经济学者马光远近日在接受凤凰网《问渠人物》专访时表示，“当市场整体往下落时，如果政策力度依然不够大，预期很难逆转。”
“预期要逆转，必须要有非常规政策。”
他指出，全国城市都应该全面取消限购，包括北上广深，“不要以为放开限购，所有人都会跑到北上广深来抢房子，这个神话根本不存在。”
在马光远看来，国内房产交易环节的税费偏高、二套房首付及房贷利率政策跟市场完全不匹配，香港雷厉风行的“撤辣”措施，值得参考和借鉴。
核心观点提示：
1、政策力度不够大，市场预期很难扭转；
2、二套房首付及房贷利率政策跟市场完全不匹配，利率降到位，真实需求就会出手；
3、今年是货币政策前所未有的时间窗口，物价应该适当涨一涨；
4、北上广深放开限购太慢，远远没到位；
5、香港“撤辣”救市效果显著，内地也应该效仿调整税费政策
6、房地产开发投资跌回2015年，未来的发展空间在于提供房产的附加值
7、现在并不是取消商品房预售制的好时机
8、不管国央企还是民企，最重要是活下来，融资政策应该一视同仁
#01
「“政策力度不够大，市场预期很难扭转”」
凤凰网：2024年春节假期，国内旅游火热。但在房地产行业，很多人却不提“小阳春”了，您怎么看？
马光远：现在不是讨论小阳春的问题，而是房地产市场什么时候能够真正到底，到了底部以后才能稳下来。
凤凰网：近期对房地产支持政策陆续在出，并没有扭转行业继续下行现状吗？
马光远：政策不解渴、没到位，导致整个市场慢慢失去耐心。
当市场整体往下回落，如果政策力度不够，市场的预期很难逆转。要逆转，必须要有非常规政策。
房地产市场本身并不需要我们花大力气去救，只要把过去那些过严、跟市场不吻合的政策拿掉就可以了。
要扭转预期，四平八稳地开药恐怕不行，药方一定要加重。
#02
「“房贷利率降到位，真实需求就会出手”」
凤凰网：2月份公布的LPR已经达到历史最低点，政策释放了什么信号？
马光远：2月份的这次降息，既在意料之中，也在意料之外。5年期LPR降幅超过大家的预期，跌破4%，4%事实上是一个心理界限。
从房地产周期来看，利率往下走，在最近两三年里是可预期的趋势。
我认为这次是房地产政策比较明显的信号，把预期一下子降到位，真实的需求就会出手。
凤凰网：您预计今年房贷利率是否还会继续下调？
马光远：我们的实际利率比较高，要高于美国。当前以稳增长为主题的情况下，货币政策一定要为稳增长提供强大的支撑，不仅体现在量上，还必须有充裕的流动性，更重要的是为实体经济减轻融资成本。
目前中国经济面临挑战，从大周期来讲，利率仍然有下降空间。
全面降息对经济发展会是一剂强心剂，也是最可行的。现在整体物价水平是比较低的，在这个情况下，货币政策宽松一点，一方面能够稳增长，另一方面负面效果没那么大。
#03
「“今年是货币政策前所未有的时间窗口，物价应该适当涨一涨”」
凤凰网：您呼吁全面降息，依据是什么？
马光远：现在全面降息最好的时间窗口。现在整体物价水平比较低，货币政策可以发挥更大的作用。所以我认为全面降息，包括加大降息的力度，条件是成熟的，没有问题，而且风险是可控的。
今年政府工作报告特别提到物价目标是3%。从去年到下半年开始，差不多是一个物价的负数区间，货币政策要抓住这个时间窗口。
当物价往下走，经济就会出现收缩，这是一个大账。从小账本身来讲，谁也不想物价上涨，大家都希望物价稳定。全球的央行有一个货币政策目标，2%，一旦你的物价水平低于2%，经济温度一定不会太高；但是当超过3%，就会面临严重的通胀问题，所以要控制2%。
#04
「“北上广深放开限购太慢，远远没到位”」
凤凰网：货币政策之外，其他调控政策还应该往哪方面着力？
马光远：北上广深这四个城市是一个风向标，每一次调控，大家也是看北上广深，每一次放松也是看北上广深。
虽然去年以来一线城市楼市政策有松动，但不够。第一是调整得太晚，第二是远远没有到位。特别是二套房的首付比例，二套房的房贷利率，跟现在市场完全不匹配。
整个市场严重偏冷，但是二套房的首付比例、房贷利率仍然很高。当前的政策是鼓励刚性和改善性需求，利率这么高是没道理的。
当潮水往后退的时候，任何城市都不可幸免。没有一个城市能够独立于整个房地产大周期而存在，北上广深房价不跌的神话，这次彻底给打破了。
#05
「“香港‘撤辣’救市效果显著，启示内地调整税费政策”」
凤凰网：一线城市应该效仿近期香港“撤辣”吗？
马光远：香港给内地最大的启示是，我们在政策调整方面不要挤牙膏，要一步到位。
为什么有些政策出来后效果不好，不是这个政策没有意义，而是错过了时机。当市场需要政策时，它没出来；当市场绝望以后，它姗姗来迟。
香港印花税降的力度非常大，超过10%以上。如果内地的房地产信贷、税费能够降一降，对整个市场回暖肯定有好处。特别是二手房，二手房交易税费的下降空间非常大。
#06
「“房地产开发投资跌回2015年，未来空间在于房产的附加值”」
凤凰网：您觉得今年房地产市场的需求拉动，它的新动能会在哪里？
马光远：一部分是刚需，经过这几年的调整，过去房价高够不着，现在房价够得着了，增加了一部分需求。
第二部分是改善性需求，很多人持币观望，不敢出手，政策如果一下子给到位，这些人就出手了，市场就稳定下来了。
第三部分是常态性的需求，每年总有一些常态性的刚性需求，城市更新的需求，这些需求加起来就是未来市场稳定的基础。
房地产的供给如果还往下掉，出现暴力性反弹的概率是比较大的。
房地产未来发展，大周期结束了，但是房地产+的大周期刚刚开始。过去绝大多数的房子根本就很烂，所以在房子上的附加值会有很多机会。未来围绕“好房子”，整体产业链都有很大的市场。
#07
「“现在并不是取消商品房预售制的好时机”」
凤凰网：今年两会有代表建议取消商品房预售制度，您认同这个观点吗？
马光远：我是坚决不认同的。现在是最坏的时机，开发商那么困难，因为预售是一个融资方式，预售等于把钱提前给开发商，他拿着钱去盖房子，如果把预售取消了，他更困难了。
取消预售最好的时机就是房价上涨、房子卖得特别快的时候，而不是在市场调整的时候，开发商现在不取消预售都很难，你还把预售取消了，他们怎么活？
中国的预售制不是要不要取消的问题，而是预售制中针对购房者的不公平、对开发商没有监管，导致出现烂尾情况的制度，不管在任何时候都应该改变，钱可以拿走，但是得有监管。
保护购房者利益太重要了，我们的预售对购房者不保护是最大的问题。
#08
「“房企最重要是活下来，融资政策应该一视同仁”」
凤凰网：“暴雷”房企出险有近三年时间，如今“暴雷”一词也逐渐淡去。出险后，房地产民企还有哪些机会？
马光远：最根本的就是活下来。房地产领域不要强调民企国企，就是一视同仁，民企也好，国企也好，好的企业应该给他们活下来的机会，在融资政策上应该一视同仁。
今年在融资政策层面，我认为是要跨出实质性步伐的一年。
大家都有很多顾虑。银行给不给你钱，给你的话，一旦真的倒了，那要问责的，这个责任谁来负？所以银行是有顾虑的，为什么银行不给开发商钱，甚至开了白名单，为什么还不给钱？白名单的责任谁来承担？这些问题如果没解决，大家都在喊要帮助民企，但就是没人出手。
一个人落水以后，大家独自站在岸上喊救人，就是没人跳下去救，最后这个人就淹死了。
2024年一定要迈出实质性的一步，让银行放心大胆给优质的房企钱，支持保交楼。
市场已经到了新的均衡点，去救这些房企也没有太大的风险，把责任厘清，让金融机构能够放心给这些企业提供支持。
