说起周期性行业，房地产其实就是一个周期性非常强的行业。大家之所以对房地产的周期性认识不太深，主要原因是国内的房地产发展时间较短，且房地产本身的周期相对比较长。房地产的新周期一旦确定了，在短时间内是很难逆转的。那么房地产的周期是怎么形成的？从目前国内房地产市场的情况来看，房地产周期是由人口变化、城市化进程、土地供应、货币信贷等多种因素影响供需关系，继而形成了周期性的变化。现在看来，过去由于人口红利，城市化的推动及货币信贷的扩张，加上短时间的住房供应不足，导致国内房地产走出一轮长达十多年的上行周期。但这几年，这些因素已经开始发生了逆转，并且在改变房地产的周期。一般来说，行业的周期性变迁是由供求关系决定的，如果经常炒股票的人肯定了解像有色金属行业就是典型的周期性行业，供求关系的变化导致其行业周期性的变化。周期性变化最显著的特征就是价格的波动。其实房地产也是一样，你看看这几年房价的波动是非常大的，尤其是一些中小城市，房价下跌的幅度还是相当大的。这就是房地产进入下行周期一个体现。当然房地产的周期性也有其独特的一面，房地产周期性更多的是由需求决定的。从国内房地产市场来看，在过去的（2000年-2019年）上行周期里，由于人口由农村向城市迁移导致了国内住房需求出现爆炸式增长。人口红利通过城市化和房地产商品化转化为房地产发展的巨大红利。在这个上行周期里，大家感受最深也是房价的快速上涨，这十年里房价涨10倍甚至更多也不是什么新鲜事情，房子成为那个时期回报率最高的投资品了。然而很多事情的发展都是会发生改变的，随着国内人口进入负增长及人口老龄化的趋势，人口红利减弱也是正常的，这就会加快房地产周期性的到来。这个周期的长度和深度大概率会超越很多人的想象，正如很多人都低估这些年房地产市场调整的力度。国内人口已经出现“二连降”，而且2023年末的减少幅度还大于2022年末，呈现扩大态势。根据国际经验，人口一旦进入负增长，在短时间是很难转变的。而老龄化更是一个在短时期无法逆转的问题。这大概率会导致未来住房的需求不断萎缩，甚至出现断崖式的下跌。正如我在上文的分析，房地产的周期更多是由需求层决定的。在住房能力足够强的情况下，住房供应是可以通过一些调控措施来控制的，但住房需求却很难控制，房子的使用寿命本来就比较长，需求更换的周期也是很长的。这些因素都会导致房地产的周期性很长，短时间是难逆转！