这才是，眼下郑州楼市去库存的热切期望？

■ 撰文 | 李逍遥 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

参与房票安置的几个楼盘卖疯了。

近日，大家被“郑州城发集团要在2024年年底前，完成6万套商品住宅回购目标任务”的消息刷屏了。

中介都在传，官方尚未证实，但郑州地产圈普遍猜想，这大概率和房票安置有关。

网传的“6万套商品住宅回购”消息，是一则10月22日郑州关于征收安置项目房票安置实施办法的通知。

©网传房票安置文件

不难看出，这其实就是2022年6月20日，郑州发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》的修订完善版本。

相关条款规定，“房票是被征收人重新购置房屋的结算凭证，票面金额是货币化安置权益量化后的金额；使用有效期限六个月；购买“以购代建”商品房时，票面足够的，购房款不得低于房票面额的90%、不找零，票面金额不足需要补差价。”

简单来说，待安置户可以拿着房票在“郑好房”所有参与房票政策的“以购代建”商品房房源中自行购买。但票面金额不足支付购房款的，不足部分被征收人可以申请贷款。

©郑好办“以购代建”页面

这一举措无疑是在为房地产市场"兜底"，变相落实楼市“止跌回稳”政策，从根本上缓解开发商的资金压力，避免烂尾楼的出现。

当然，无法回避的是，之前房票政策发布后，由于眼下政府财政捉襟见肘状况，不少房企难免心存疑虑，参与的积极性普遍不高。

在10月17日国新办发布会上，住建部倪虹部长宣布将通过货币化安置方式新增100万套城中村改造、危旧房改造的消息，无疑让大家吃了颗定心丸。

©房地产政策“组合拳”公布

当然，这也是对财政部关于“用好专项债券收购存量商品房用作保障性住房”的积极响应。

通过发行专项债的方式，不仅很好地解决了政府回购存量商品房资金来源问题，还能让“以购代建”去库存模式加速落地。

其实，关于郑州城发集团下场收购商品住宅的消息，并非首次出现。

早在今年3月28日，郑州市房管局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。

方案提出，2024年，郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套，其中5000套通过由国资平台郑州城市发展集团收购二手住房，促成群众“以旧换新”；另外5000套鼓励以市场化方式去化。

©楼市去库存郑州一直在努力

这次直接收购的6万套已建成存量商品房，直接用于“以购代建”的拆迁待安置房源，比3月份的“以旧换新”计划一下子扩大了12倍。

这是一个什么概念呢？

据中指研究院数据显示，截至2023年底，市内八区库936万m²，出清周期26.2个月，郊县库存837万m²，出清周期38.3个月。

如果郑州城发集团收购6万套商品住宅消息属实，这个量级几乎是郑州市主城区一年的一半以上的销售面积，将会彻底解决主城区的新房库存压力。

郑州市房管部门统计，2023年1-12月份郑州市商品房销售面积1556.07万平米，同比增长49.92%......很明显，郑州楼市去库存任重而道远。

©2023年底郑州楼市住宅库存数据（自中指研究院）

压力之下，房票似乎成了郑州楼市去库存新的解药。

早在今年年初，航空港区房票安置的顺利实施，为郑州各区打了个好样板。

众所周知，港区楼市以周边客群为主，在楼市下行期，与主城区一样面临需求不足的问题，而另一方面则是拆迁待安置对象，面临回迁的遥遥无期。

不断摸索的港区，最终找到了新的破局之策。

港区管委会利用45亿资金，发放房票15000余张，待安置对象积极从房源超市内选购新房房源，去库存效果非常明显，还很好地解决了安置房品质的不确定性问题。

©港区发行的房票

据悉，惠济区作为郑州主城区“以购代建”的村民安置方式的试点，已率先全面启动，相信其他区域也会陆续推进。

目前，惠济区的正商家河宽境和附近的一个项目，已完成与政府签订定向安置合同，项目已全面停止销售。

©惠济区房票兑换现场

此外，和昌水岸花城与旭辉一江云著项目也在积极协商之中。

就在31日上午，郑州住宅与房地产协会发出通知，号召全市房企积极参与房票安置工作，专门强调安置群众持有的房票都有对应的资金，都能够及时、足额予以兑付，彻底打消了大家的顾虑。

根据网传的说法，郑州城中村拆迁待安置数量大概在13000-15000户之间，如果“以购代建”不限区域的措施全面落地，从根本上扭转郑州楼市的不利局面将指日可待。

©郑州房协号召房企参与房票兑换活动

当然，政府优先房票安置的房源，大概率都会是刚需和刚改项目，卖得不错的品质改善楼盘，或将不会参与到“以购代建”范围中来。

这也无形中变相地给楼盘作了分类，把市场上相当一部分购房者挤压到了不参与“以购代建”的楼盘，客户的可选择性也注定会越来越少。

或许，这将进一步引导楼市改善需求的进一步释放。

而这种释放，恰恰是眼下郑州楼市去库存的热切期望。照这般操作，郑州的房子很快就不够卖了。

这或将是郑州楼市行情转向的开始。

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