一直以来，人们对于房价的认识都是“持续上涨”！说实话，这并不奇怪。毕竟，在过去二十多年间，我们国家的房价就是这样发展的。根据国家统计局的数据显示，截止到2020年，全国的平均房价已经达到了9860元/平，与1998年房改初年相比，全国的平均房价上涨了近5倍左右。倘若把一、二线城市单独拎出来比较，房价涨幅更是达到了10~20倍，核心地段甚至达到了30倍。

在这样的房价涨幅背景下，人们会形成房价“持续上涨”的认识也就不足为奇了。时间来到2021年，特别是下半年，楼市一反常态，关于“房价下跌”的报道频频出现。比如根据澎湃新闻的报道显示，深圳福田区的一套学区房，降价500万仍无人买；再比如根据易居研究院副院长透漏，一位重庆的炒房客，原价200万买的房子，2年后（也就是现在），正在以150万的价格出售，直接降价50万。

值得肯定的是，目前，全国各地都出现了一些降价幅度比较大的房子，相比较过去的房价，我们把这类房子称为“白菜房”也不为过。那么，问题来了，为什么时间进入2021年以后，楼市会出现类似的“白菜房”呢？在笔者看来，主要有两大原因。

根据央行的数据显示，我们国家的城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，其中，拥有一套住房的家庭占比为58.4%，拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%。

也就是说，我们国家的城镇住房拥有率已经接近饱和。同时，截至目前我们国家的住房总量已经出现明显过剩的现象，根据经济学家任泽平的研究成果显示，截止到2018年，我们国家的城镇存量房产就已经超过了3.11亿套。

要知道，我们国家的住房形式可不仅仅只有商品房，还有大量的小产权房、保障性住房以及农村宅基地住房等等。如此一来，足以说明，我们国家已经不缺房子了。

更何况，近年来我们国家的新生儿出生率在逐年降低，人口老龄化却在日益加重，以及城镇化开始进入缓慢发展的阶段，凡此种种，旨在说明一个结果，那就是购房需求的减少。

最近楼市的一系列变化，离不开楼市调控的持续收紧。众所周知，从2019年开始，楼市调控开始进入房地产金融领域，特别是从去年下半年开始，房地产金融监管不断升级，比如“三道红线”的出台、“限贷令”的实施、资金违规流入楼市的严查等等。

尤其是今年下半年，随着“限贷令”的深化发展，多地开始出现房贷利率的提高以及按揭贷款难度的升级，甚至出现部分城市二手房停贷的问题。还有，随着教育“双减”政策的实施，学区房也在调整当中，比如教师轮岗制度以及多地划片制度的实施等等。

凡此一系列楼市政策新规的调整以及当今楼市所面临的现状，打破了过去多年房价持续上涨的基础，故而楼市开始降低增长速度。长期来看，随着住房总量的继续增长、购房需求的持续减少以及楼市调控的不断加深，类似的“白菜房”会越来越多。

可能有人会反驳我，认为笔者是在信口开河，其实不然！根据新华社的文章《合理房J是一个城市的竞争力所在》的观点显示，接下来的楼市将会以“保持房地产市场的平稳健康发展”为基调。也就是说，楼市调控短期内不会消失，会一直持续主导楼市的发展方向，最终达到住有所居的目标，以及达到楼市的合理化、常态化和正常化。

我们都知道，楼市调控的主旋律是“房住不炒”，相关措施是“稳地价、稳房价、稳预期”以及“因城施策”。对此，该不该买房也就清楚了，简单来说，四个字可以概括，就是我常说的“按需购买”。对此，你怎么看？