自房改以来，过去二十年间可谓是我们国家楼市的黄金时期，在此期间，房价也是“水涨船高”。根据国家统计局的数据显示，截止到2020年，全国的平均房价已经达到了9860元/平，与1998年相比，房价涨幅约5倍左右。

须知，这仅仅是全国平均房价，倘若把一二线城市的房价单独拎出来，涨幅更是达到了10~20倍。

不过，随着近年来楼市调控的持续深入，房价持续上涨的趋势也已经被遏制，尤其是从去年开始，楼市调控的触角开始进入金融以及土地领域，调控效果显著。

比如去年8月底，央行划定“三道红线”，分别是：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1。

再比如今年年初央行对于房地产贷款额度的限制划定以及银保监会严查资金违规流入楼市的情况，还包括土地集中供应和集体土地入市的新规等等。

此外，近期南京、郑州、重庆、武汉等多个城市的房贷业务均有所收紧，部分银行甚至已经暂停了二手房贷款业务。

凡此种种，对于我国房价来说，想要继续持续上涨，已经没有了基础。甚至，对于一些高负债的房企来说，在以上种种调控措施实施的背景下，或不得不采取“以价换量”的销售办法，也就是相当于开发商被迫降价。

大家可以试想一下，如果房价“大跌”，那么，谁会是“受害者”呢？按照上文中的逻辑，或许有人会认为是开发商，因为房价稳定的时候，开发商就需要“以价换量”来抵御危机，一旦房价“大跌”，开发商岂不是要破产？其实，事实并非如此。

在我看来，如果房价“大跌”，最惨的并不是开发商。因为大多数开发商都已经开始多元化运营了，比如恒大造车、卖水、搞足球；万科养猪；新城开电影院，搞商业地产运营等等，即便是房地产行业萎靡不振了，这些开发商还会有其它的业务收入来源。

当然，很多小开发商或许会面临破产或者并购的窘境，但是，商场如战场，商场本身就是弱肉强食的生存环境，不管是破产，还是被收购，那只能说明企业本身是有缺陷的，即便是在楼市黄金时期，类似的情况也会发生。

但是，有2类人或许会因为房价的下跌，成为“受害者”，其一是炒房客，其二是贷款买房的刚需。

先说炒房客。何为炒房客？也就是凭借着低买高卖房子赚取差价的那部分人，事实上，过去多年，我们国家的房价之所以能够持续上涨，炒房客“功不可没”，正是因为炒房客人为的造成了房子的“供不应求”，才会使房子一直处于“抢手”的情况，从而导致我们国家房价的持续增长。

如果房价“大跌”，炒房客手中的资产必然会“贬值”，这是毫无疑问的，而且，接下来，炒房客大概率会出售手中的持有房产，来保证手中资产的利益最大化。

可是，楼市一直存在“买涨不买跌”的买房逻辑，并且，根据央行的数据显示，我们国家的城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，其中，拥有一套住房的家庭占比为58.4%，拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5。

此外，根据国家统计局的数据显示，我们国家的城镇居民人均住房面积为40平方米左右，远超欧、美等发达国家。也就是说，楼市的整体购房需求在大幅减少。

如此一来，即便是炒房客抛售手中的房子，或许也很难快速脱手。尤其是对于一些利用高杠杆炒房的炒房客，如果房价“大跌”，也就意味着资金链的断裂，甚至背上高额负债。

再说贷款买房的刚需。贷款买房，也就意味着每个月要偿还银行的贷款，如果房价“大跌”，也就意味着房子会“贬值”，但是，银行贷款不会随着房价的变化而变化，也就是说，房子虽然贬值了，但是，房贷却依旧如此，不会变化，此时，贷款买房的刚需将会陷入“资不抵债”的困境，而且，对于还月供也会有抵触心理。

这样来看，这两类人岂能不是“受害者”？

经济学家如松曾在两年前就发表文章称：警惕造福之后的反向效应！任何一个全民参与的行业，都不仅仅是致富的作用，当达到节点后就会反向致穷。房地产就是典型的全民参与的行业，体现出典型的周期性行业的特征。从近几年的楼市发展迹象来看，房住不炒的调控思路会一直延续。

也就是说，未来的房地产行业政策空间已经不再，发展趋势早已注定。

那么，作为普通人，我们该如何面对楼市的变化？八个字总结：按需购买，量力而行！仅此而已。

对此，你怎么看？