作者 | 燕大

上亿人翘首期盼的降房贷利率，批量启动！

924金融三大佬明确释放要降低存量房贷利率，正好一个月，方案落地。

具体来看，包括五大国有行+邮储银行+浙商等全国性股份行等，今天很多人已经可以从银行APP上查到自己的房贷利率下调了。

最新的5年期以上LPR是3.6%，这是10月21号发布的，在之前是3.85%、3.95%，再之前是在4.2%保持较长一段时间。

除了北、上、深等城市由于有政策利率下限（例如深圳，利率下限，首套3.15%，二套3.55%），二套及以上房贷利率只能调到下限水平。全国其他地区大部分存量房贷利率都将调整为LPR-30个基点。

能减负多少呢？

引用官媒采访一位业主的例子，该业主2020年11月在济南市中区买了一套商品房，并在当地农行支行办理一笔145万元的住房贷款，因为名下还有另一套房贷，因此执行二套贷款利率。（依照推算，彼时二套利率大约在6%左右）

经过近几年LPR不断下调，截至这次大幅下调前，他的房贷利率是4.8%（LPR+60个基点），本金余额135万，每月还款8600元。

此次下调后，其房贷利率调至LPR-30个基点，下调了90个基点，每月少还约700元。剩余期限还款利息粗算将共减少超过16万。

当然，有存量房贷的朋友可能会问为什么自己跟别人的不一样，这大概率是因为执行LPR不同、重新定价日期不同。

遇到具体问题，建议查看自己的房贷参数或者咨询贷款行，国家统一定的批量调整，不存在漏掉的可能。

老实讲，批量调整LPR-30个基点，不论每月节省几十块钱还是省下几百几千块，国家的这一举措，都是实实在在给上亿人减负！

之前924金融三巨头发布下调利好的时候很多人就预测过，预计平均降幅在0.5个百分点左右，也就是100万元的房贷按30年计算，0.5个百分点就是50个基点，平均降50个基点，30年降减少利息约10万，每月少支出大约280元。

央行大佬表示，预计降低存量房贷利率这一项政策将惠及5000万户家庭1.5亿人口，每年减少家庭的利息支出总数大概在1500亿。

虽然平均到每个人每个月可能没多少，但是着实拉回大批人的消费信心和不断供、不断贷、不低价抢跑，继续持有的信心。

这几年大家也是受够了房价跌跌不休，哪怕首付跌没了、心气也被跌没了，一睁眼还得拼尽全力偿还既定的房贷，脑子里稍微一闪还要偿还二三十年，头皮都感觉发麻。

现在国家批量降低存量房贷，把存量房贷利率降的比基准利率还低，力度之大，可以说是空前。

（不过，盈亏同源，这边批量降贷款利率，那边也存款利率也全降了，贷款买房和存款在银行的，本质都在同一盘大棋上。）

实话实说，这种空前力度也是被现实因素倒逼出来的。

没人知道提前还房贷的人有多少，但房贷规模在大幅缩水；

没人知道断供到底有多少万套，但银行不再强势，转而对断供“冷处理”；

没人知道房地产风险到底有多大，但显然房地产可能已经是高质量发展的最大拖累。

今年截至6月，全国固定资产投资（不含农户）24.54万亿，同比增长3.9%，其中基础设施投资（航运、铁路、水利等）增长5.4%，工业投资（电力、热力、燃气、采矿、制造业等）增长9.5%，房地产开发投资下降10.1%。

截至9月，全国固定资产投资（不含农户）37.9万亿，同比增3.4%，其中基础设施投资增长4.1%，工业投资增长12.3%，房地产开发投资也下降10.1%。

上半年国家统计局公布的GDP初算数据显示，农业、工业、批发零售、交运仓储、金融、信息软件等产业全部呈正增长态势，唯独房地产业是负增长。

换句话说，房地产已经成为GDP的最大软肋。

罗列一下数据，也能明白国家为什么要释放让房地产“止跌回稳”的强烈信号，实在是这个软肋已经严重拖累全年目标完成。

目前针对房地产的一系列组合拳，包括：

进一步松绑限购限售、降利率降首付降门槛（扩大需求）；

加大“白名单”项目贷款投放力度（保交楼）；

严控商品房增量、优化存量、提高质量（减少供应量）；

专项债可以用于收购存量商品房（消化库存）；

专项债可用于收购企业手上的存量土地（稳地价）；

等等。

一系列让房地产止跌回稳的举措，核心都是调控供需关系。这可比改变分配、提高收入培养更多合格购房者要快的多。

管理者很明白，存款持续暴增，政策给到位，股市交易量很快动辄超过2万亿，已经证明市场不缺钱，缺的是让投资者对资产保值升值保持信心。

只要做到这一点，就能够将房地产从软肋变回钢筋铁骨。

打出组合拳调整供需，尤其是专项债可以收购存量房、收购企业手上的闲置土地，堪称零成本“借鸡生蛋”又或“空手套白狼”。

就好比，假如企业之前拿地成本是100，现在降到70甚至50，国企借钱去收购，只要在未来一阶段内地价房价止跌企稳，那就等于在最低点抄到底，至少躺赚数个“涨停板”。

因为，所谓的“企稳”可不代表就是一条直线，大概率会像股市拉涨一波之后在某一个均线附近维持一阶段的动态平衡。

这也是最近重点城市新房二手房交易量纷纷大增的主要因素，显然已经有投资者选择押注。

房地产什么时候会企稳，有人预测2026年，也有人预测到2027年。

这个问题太大，不过真等到这一波企稳，也就又到了一些获利盘套现离场的时机。