这篇文章,看看重庆楼市过去一年。
相比于南京新房的量价齐跌,重庆刚好相反,新房上演了量价齐涨。
重庆锐理披露的数据显示,2023年重庆中心城区住宅成交面积637万平方米,同比上涨了8.9%,成交价格同比上涨了1.3%。
尽管2023年的成交量略高于2022年,但相较于之前的高峰期成交量,基本是脚踝斩。
恰如本号多次强调过的,即便有所回暖,楼市也再难回到曾经的“春风得意马蹄疾”的时代。
重庆的新房成交量略微上涨,主要在两头拉动了一下,也即年初和年尾。
年初,在防控措施放开之下,大家过度乐观,炒房客和刚需大举进入楼市,于是中心城市齐刷刷上演了一波小阳春。
之后随着一季度宏观数据公布,让人如梦初醒,于是中心城市在4月份之后集体又陷入了低迷。
到年末,房企抢收,打折促销力度加大,又推动了一波成交量。
二手房方面,量跌价涨。
去年重庆中心城区的二手房成交量975万平方米,同比下跌4.8%。成交价格同比上涨了2.1%。
不过,国家统计局的数据显示,重庆新房价格上涨,二手房价格下跌。
2023年11月份,重庆新房同比上涨2.3%,二手房同比下跌4.6%。
此外,从历年的新房与二手房成交量来看,在2022年之前,新房成交量远大于二手房,自2022年开始二手房反超,成交量远超新房。
这个原因,我在写南京的文章中解释过。全国范围内皆如此,大家更倾向于买二手房和现房。
二手房价格跌幅更猛。
新房发行需要申请备案价,在地方政府限跌的背景下,备案价不允许下调太多。而且打折幅度超过一定范围就不允许网签。
去年,武汉、惠州、昆山、成都、厦门等城市均有因为跌幅过大也喊停楼盘网签,乃至对房企进行处罚的案例。
而二手房是业主的自主行为,在大环境推动下,越来越多的炒房客和置换人群扎堆挂牌,大力度降价解套。
诸葛找房披露的数据显示,11月份重点14城二手房调价房源中,94%以上都在降价。
第二,二手房和现房,比期房安全。
在当下房企不断出清的背景下,买新房像买盲盒,不确定性太大。而二手房则是一手交钱一手交货。
02 | 卖地收入跳水整体来看,在大环境整体肃杀的背景下,重庆的成交量虽然仍维持在低位,但相比于其他城市,表现还是略好一些。
原因,主要与重庆这座城市本身的特点有关。重庆和长沙一样,在上一轮牛市期间,并借着出色的供需平衡术,稳定住了房价,没有随大流狂奔。
主城区的房价,在2020下半年和2021上半年,在地王带动下,上涨了一波,但重庆房价的整体泡沫并不大,价格接受度相比于东中部热点城市,好太多。
不过,在卖地表现上,重庆则没有逃脱掉,卖地收入同比大跌。
锐理数据显示,2023年重庆涉宅土地成交295万平方米,仅完成年度供地计划的45%。土地成交面积较2022年下跌了36.8%。
2023年重庆中心城区合计完成27宗住宅用地,揽金227亿元,同比下跌了24.3%。
重庆卖地收入同比下降了近四分之一,一方面和大环境有关。
我们的卖地收入在2021年见顶,当年卖地收入高达87051亿元,2022年跌至66854亿元,同比下跌23.2%。
2023年前11个月,财政部披露的数据显示:
国有土地使用权出让收入42031亿元,同比下降17.9%。
数据:财政部另一方面,与重庆大幅减少土地供应有关。
由于商品房库存量过大,对房价的利空影响过大,再加上过去两年的流拍率居高不下,重庆在去年年初发布的供地计划中,减少了大批土地供应。
重庆中心城区2023年计划供地5010亩,相较于2022年的1.26万亩下跌了60%。
卖地收入大缩水,影响了重庆市的房地产投资。
数据显示,去年上半年重庆房地产开发投资下降21.0%,导致其固定资产投资仅增长1.4%。最终导致其去年上半年GDP增速只有4.6%,大幅跑输了全国平均增速,在四大直辖市中增速垫底。
03 | 重庆购房建议对于重庆这座城市,我一直以来的购房观点是:
自住可以买,投资不建议。
这座城市不适合投资,主要原因有二:
第一,供应太大。
重庆这座城市比较特殊,虽然是直辖市,但面积是海南省的两倍,是一个省的面积。
重庆的房屋供应量非常大。
新房方面,开发企业手上已拿预售证未售、在建设未拿预售证,拿地未开工的存量又有5000万平方米左右。
二手房方面,各家机构数据不一,整体都在20万套左右。重庆锐理披露,目前重庆的二手房挂牌量已经逼近20万套。链家网则显示,截至11月20日,重庆二手房挂牌量再创新高,达到了244428套。
此外,重庆还有庞大的公租房。
重庆建成70万套公租房+人才公寓、园区公寓,合计约100万套。这些公租房任何人都可以申请,没有户籍和收入限制,谁都可以申请。
第二,重庆住房自有率太高了。
由于重庆房价始终不高。重庆本地人基本都有了自己的住房,重庆的外来人口,收入尚可的,也都能买得起,所以重庆整体的房屋自有率非常高。
公开消息显示,早在2015年重庆就有91.5%的家庭拥有自有住房。
也即是说,重庆近92%的人有自己的住房。
听我重庆的朋友说,他就没见过身边没有房子的重庆人。
这一自有住房率要远远高于北上广深等重点城市。要知道,深圳的房屋自有率23%。
第三,人口密度不高,竞争力弱。
尽管重庆地位很高,是四大直辖市之一。经济也很强,GDP已经超过广州位居全国第四,仅次于上海、北京、深圳,且今年年末会晋级3万亿。工业实力也很强,是十大工业强城之一。
但是,这些都是建立在重庆拥有一个省的体量基础之上。
从重庆这座城市的人口密度、人口竞争力、购买力和库存量来看,重庆这座城市只适合居住,并不适合房产投资。
重庆虽然人口多,但面积也大,人口密度其实并不大。3200多万人,有三分之二分布在此外围区和远郊县。
重庆市公布的第七次人口普查数据显示,三大板块中,中心9区人口1034.35万人,主城12新区1077.89万人,外围区县1093.37万人。
数据:重庆市统计局重庆市整体面积是8.24万平方公里,中心9区面积是4779平方公里。
如果把重庆视作一个省,中心9区视作这个省的省会城市,那这个省会城市(也即重庆主城9区)的人口密度每平方公里2164人,参与城市排名位居全国第9位。
重庆主城区的人口密度并不算太大。
此外,重庆人口竞争力非常弱。重庆2021年只增加了3.5万人,2022年更是只增加了0.91万人,重庆很有可能在2023年进入负增长通道。
第四,产业压力较大。
重庆虽然工业实力位居全国第四,但一方面缺少本土化的强势品牌,主要产业都是舶来品,另一方面,在产业转型上,速度和反应不够快。
这两点,在最近几年里让重庆感受到了较大压力。比如产业链条外移,主要工业产品下降。
过去一些年,受产业转移和新能源汽车搅局影响,重庆的几个支柱产业如笔记本、手机、汽车生产都遭受了不小影响。
这些数据,在之前我分析重庆产业的文章中,都梳理过。
以笔记本产量来看,2021年也成为了重庆微型计算机设备的转捩点。2022年该产品的产量直接跳水至8631.92万台,下跌了19.6%。
数据:重庆统计局打印机产量已经跌至巅峰时期的零头。
数据:重庆统计局手机产量方面,2016年见顶之后,一路下行。去年重庆手机产量只有7032.03万台,相较于巅峰时期2016年的28707.36万台,下跌了75.5%。
数据:重庆统计局受全球经济疲软影响,重庆的特色产业摩托车,也同样遭遇了严重下滑。
巅峰时期的摩托车一年产量高达849.23万辆,但到2021年只有438.39万辆,腰斩了。
数据:重庆统计局同时,受新能源汽车搅局影响,重庆的另一支柱汽车制造业,也遭受了影响。
1978年重庆汽车产量0.16万辆,1988年1.66万辆,1996年11.47万辆,2006年突破50万辆,2009年突破100万辆,2013年突破200万辆,2015年突破300万辆,2016年到达高峰,315.62万辆。
好在重庆立刻抓住了新能源汽车产业,目前重庆的新能源汽车产量位居全国第5,这才在之后几年里,将汽车产量逐渐又拉了起来。
数据:重庆统计局在国内人力成本上升,世界格局拉帮结派的背景下,重庆需要赶在产业大转移之前,建立自身产业的护城河。
重庆也正朝着这方面努力。去年给自己设定了四个阶段性目标:
第一,到2027年,规模以上工业企业营业收入迈上4万亿元台阶,制造业增加值占地区生产总值的比重提高至28%,数字经济增加值占地区生产总值的比重超过50%。
第二,到2027年,规模以上工业企业研发投入超800亿元,投入强度提高至2%,有研发机构、有研发活动的企业占比分别提高至40%、60%,全员劳动生产率提高至50万元/人,制造业质量竞争力指数提高至92以上。
第三,到2027年,“33618”现代制造业集群体系初步形成,战略性新兴产业、高技术制造业增加值占规模以上工业增加值的比重分别提高至36%、22%,技术改造投资占工业投资的比重提高至40%。
何为“33618”现代制造业集群?
第四,年营业收入超千亿元、过百亿元和上市工业企业分别增加至5家、50家和100家,实现制造业单项冠军、专精特新“小巨人”企业、高新技术企业和科技型企业四个“倍增”,四类企业分别增加至30家、500家、1.27万家和8.6万家。
这些目标能否如愿,只有时间才能给答案。
所以,就短中期而言,重庆自住着急可以买,不急就等着。至于投资、保值,就谨慎为好。
赶紧囤房,今年大涨[笑着哭]
忽悠啊,我呆重庆快两年了,重庆的房价跌的凶的很
又来骗傻子买房!
不是我小看重庆,2022年还需要国家转移支付近千亿的直辖市能有什么实力!再不找增长点,以后直辖市的地位都有可能会丢!
再好也不去,出行麻烦内部地区,无非吸收附近的人而已,相对独立
假如房地产没有被绞杀,可能已经出现买房子孙贷了,一套房子要几代人还贷款,还想着卷土重来,做梦
我不会看你内容的,只来评论区看看有多少人骂你
这年头能够象样地活着就行了,什么房贷,车贷什么贷的,商品方向什么都在涨,农民进城市买房,现在好多基本无工可打,娃学上不起,病看𣎴起,农产品都在住下跌,醒醒吧
前几年现金多 买了好几套 现在原价都卖不出去
欧神买重庆现在咋样了[得瑟]
炒房去隔壁,重庆要的是实业。
重庆没有足够的产业和税收,怎么也搞不起来
吹B B
在大中国内地地区[捂脸哭]房企谁都不敢降价,谁降谁被罚
苏州一个地级市二手挂牌二十万套
先保吃饭穿衣上学,怕生病!其余结婚买房生孩子的小事扔一边去!
高抛低吸,弟兄们,加仓[点赞]
跌前必涨
不想好好的过日子就去买房
投资挣钱要逆向思维?
做大做强 再创辉煌[得瑟]
人口密度决定成败
作为一个直辖市房价这个样已经很良心了,看看隔壁的成都[呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑]
除了房地产啥也不会
4万多亿也是注水了