这篇文章起因有两个。一个是行业内大推的旧改项目引发的一些思考。其次是几个粉丝咨询的“老小区能不能买”的问题。

1、美好的愿景

所谓老旧小区，是指建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。改造内容不同于以前的棚改拆迁，而是对纳入中央补助支持老旧小区改造计划项目的水、电、气、照明、绿化、道路、围墙等基础设施和相关服务设施进行改造，包括加装电梯等。建筑景观以外，就是改善或更新雨污水、电、网络等设施，加装电梯，加配停车位。曾经的棚改是大刀阔斧的拆改，而旧改只能是围绕表面功夫。房子被延长了使用年限。老小区旧改也有另一个学术界的名词——“城市更新”，在这个逻辑下，通过修修补补提升小区外在形象和居住环境，费用不高，又能适当刺进经济。目前，旧改主要是由财政资金为主，居民为辅，政府会对加装电梯等给予一定金额补贴， 但实际总体金额不高。诚然，旧改改善小区环境，也可以刺激整体经济，据统计有近16万个老旧小区。当然这部分市场是放弃不参与旧改的开发商的。

2、存在的问题

这些“老龄房”外子更新了，但“里子”却没法真正换新。许多内在的老化管线无法真正排摸，尤其是消防管线，因为20年内消防规范的更新，消防设施只能维修，无法达到现行标准。其次，停车位基本按现行规定是没法加的，除非——破坏绿化改停车位，但这又无法在老小区居民里达到统一意见（尤其是很多老年人压根不需要车位）。比如加装电梯，高楼层的房源是升值了，但会影响低楼层的采光，加之隐秘性低和噪音的问题，会导致房子转手和出租两难的情况上演，低楼层住户必然是不愿意。

硬件没跟上，软件问题也不少。物业管理还是依旧缺少且混乱。其他还有很多实际的问题，都是切切实实存在的。老旧小区改造后还有更关键的后续维护和服务要面临，新建小区可以有物业维护设施，保证小区品质。而改造后的小区，未来面临的可能还是一次又一次的翻新。有观点

旧改下的老房子，"有观点"的确不由得生出一丝隐忧。另外几点意见送给大家

1对卖家，部分一二线想要脱手老旧小区房子的，我建议果断趁旧改机会出售。2对买家，先看城市，一二线的再分两方面看。情况一，有钱的，不考虑。情况二，钱不够的，看家庭需求，老小区有老小区的优势，教育、交通等都是他的优势。但未来少了更多上涨的空间。这样也回归到住的真正属性。其次你需要大概率放弃脱手再改善的机会。没人能真正预料未来的自己真正的需求。客观环境和你自己都面临巨大的变化。这就是现下的中国社会。

三四线城市的，城市大饼还没画完呢，咱不急着吃“回锅肉”。

2022年，你好

未来我们继续“建筑师和你聊聊房子那点事”