商品房办理的预告登记具有公示作用但不具有转移所有权的效力，此时房屋所有权尚未转移至购房人，而仍属于开发商的财产。围绕这一话题，北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师依托法律实务要点及审理思路，对已预告登记的商品房是否可排除执行的法律规则进行了焦点归纳，供大家参考。

一、抵押权预告登记的权利人无权排除强制执行

1、可以排除人民法院执行处分行为的，系不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人，并非抵押权预告登记的权利人，非房屋买受人即使办理了预告登记亦无权排除强制执行。

2、依据《物权法》第二十条规定，预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而取得预告登记房屋的所有权。

3、人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。

4、人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。

二、房屋买受人办理了物权预告登记后有权排除对该不动产的处分，但不能绝对排除对该不动产的执行。

不动产买受人对被查封的不动产提出停止处分的异议，只要符合该不动产已经办理了受让物权预告登记的条件，即可获得人民法院支持；而受让人提出异议，请求排除对该不动产的强制执行，则应视是否符合预告登记物权的取得条件而定。

三、预告登记权利人的请求权，在性质上属于能够阻止法院处分该不动产的实体权利，但不属于能排除法院强制执行该不动产的实体权利。

最高人民法院认为，预告登记期内，预告登记权利人的不动产物权期待权，虽然尚处于债权状态，但已经具备了对抗所有权人和第三人的物权效力，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

四、受让人对被查封的不动产办理了物权预告登记的，其权利可以排除执行。

最高人民法院认为，根据《办理执行异议和复议案件规定》第二十九条规定，买受人应当同时符合以下三个条件，其权利才能够排除执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据《办理执行异议和复议案件规定》第三十条规定，受让人对被查封的不动产办理了受让物权预告登记的，其权利可以排除执行。