来源：不良资产头条 国家税务总局深圳市税务局 关于市七届人大四次会议第20230636号建议 答复的函 尊敬的王岚代表： 您提出的《关于解决金融业抵押品拍卖及抵债资产税负问题的建议》（市七届人大四次会议代表建议第20230636号）收悉。经研究，现就建议办理有关情况答复如下： 一、关于不动产抵押品拍卖税费由买卖双方各自承担的建议 您提出的拍卖不动产的税费按照规定由“买卖双方各自承担”的建议，是一种较为合理的做法。根据税收征管法第四条规定，法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。即单位或个人发生经济行为，按照法律、行政法规规定负有纳税义务，则该单位或个人属于法定的纳税人，应依法履行纳税义务。各税种单行法律及暂行条例也对不动产转让环节的各项税费和纳税主体作出了明确规定。 2022年，深圳市税务局已与市中级人民法院就不动产司法拍卖的税费征缴问题达成了以下共识：关于不动产司法拍卖的税费缴纳主体问题，按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条的规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相关主体承担。目前我市各级人民法院关于不动产司法拍卖的税费承担主体已按此原则统一处理。 二、关于拍卖环节、以物抵债环节卖方税费不作为执行费用优于抵押权扣除的建议 2022年，深圳市税务局已与市中级人民法院就不动产司法拍卖的税费征缴问题达成了以下共识：不动产司法拍卖环节产生的相关税费性质上类似于拍卖费用，因司法拍卖而产生，属司法拍卖的必要支出，应当从拍卖价款中优先受偿。另根据《城市房地产抵押管理办法》第四十七条第一款规定，处分抵押房地产所得金额，在支付处分抵押房地产的费用和扣除抵押房地产应缴纳的税款后，再偿还抵押权人债权本息及支付违约金。从现有相关法律法规和司法判例来看，对抵押房地产的处置均支持拍卖环节产生的税费优先于抵押权扣除。 三、关于买受人缴纳契税和印花税后便可办理产权过户的建议 您提出的“明确拍卖环节、以物抵债环节卖方税费，由税务机关依法向卖方追缴，买受人缴纳自身契税和印花税后便可办理产权过户，银行按照税务总局公告2015年第67号的规定缴纳契税后办理抵债过户”建议，有利于减轻拍卖环节、抵债环节的银行负担。但是，现行相关法律法规对不动产转让作出了“先税后证”的明确规定。 如《中华人民共和国个人所得税法》第十五条第二款规定，个人转让不动产的，税务机关应当根据不动产登记等相关信息核验应缴的个人所得税，登记机构办理转移登记时，应当查验与该不动产转让相关的个人所得税的完税凭证。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十二条规定，纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。《中华人民共和国契税法》第十条、第十一条规定，纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税；纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证；纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息；未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条第（四）项规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。 因此，根据上述规定，“先税后证”是税收法律法规规定的税收征缴程序，缴纳不动产交易环节产生的相关税费属于办理不动产过户登记的前置条件，在我国现行征管条件下，为了保证国家税款优先足额入库，设置“先税后证”有其一定合理性。为更加合理保障债权人的权益，我们也将积极研究并向上反映相关问题，推动优化税费征管环境。 四、关于以物抵债情况下发票开具及税款计算的建议 您提出的“明确除税务总局公告2022年第31号公告规定的情况之外，如债务人不配合开具增值税发票的，税务机关可以代开增值税专票，银行据以抵扣增值税进项税及所得税税前扣除依据；若税务机关确实不能代开发票，明确以法院裁定抵债价格或银行契税完税凭证计税价格作为处置抵债资产时缴纳增值税、土地增值税的计税依据和企业所得税税前扣除的依据”建议，可以有效解决抵债资产处置时银行未取得发票，后续难以确定计税依据以及税前抵扣的问题。 关于税务机关代开发票，《中华人民共和国发票管理办法》第十六条规定，“需要临时使用发票的单位和个人，可以凭购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动的书面证明、经办人身份证明，直接向经营地税务机关申请代开发票。依照税收法律、行政法规规定应当缴纳税款的，税务机关应当先征收税款，再开具发票”。纳税人如需代开发票，请按照代开发票的相关规定执行。 关于以物抵债税款的计算，现行税收政策已经作出了规定，具体内容如下： 一是增值税。银行业金融机构、金融资产管理公司中的增值税一般纳税人处置抵债不动产的增值税，2022年8月1日至2023年7月31日期间，按照《财政部 税务总局关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》（2022年第31号，以下简称“2022年第31号文”）计算缴纳。对于2022年第31号文规定情形之外的金融业纳税人处置抵债不动产的，可以根据《国家税务总局关于发布的公告》（2016年第14号）第八条“纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证”和《国家税务总局关于纳税人转让不动缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》（2016年第73号）第一条“纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除”的规定，纳税人在转让不动产时可凭借符合以上文件要求的凭证进行销售额差额计算增值税。 二是土地增值税。根据《国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条关于转让旧房准予扣除项目的计算问题的相关规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以实行核定征收。具体核定征收办法参照《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》（2019年第8号）执行。 三是企业所得税。企业所得税税前扣除凭证管理适用《国家税务总局关于发布的公告》（2018年第28号，以下简称“2018年第28号文”）第九条规定，对于企业在境内发生的属于增值税应税项目的支出，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票作为税前扣除凭证。因法院拍卖过程中出现无法开具（代开）发票的情形，不属于2018年第28号文第十四条规定的无法补开、换开发票的特殊原因，暂时不能按照凭相关资料证实支出真实性后，允许税前扣除的规定执行。相关问题我局将会及时向总局进行报告。 五、关于银行垫付税费允许企业所得税税前扣除的建议 您提出的“由于历史原因法院没有裁定银行承担税费，银行确实垫付了债务人税费的情况下，应明确垫付的税费允许银行于企业所得税税前扣除；对于法院裁定银行承担税费的，应明确可以凭法院裁定等法律文书和税费完税凭证做税前扣除，并明确在缴纳了债务人税费当年作营业外支出税前扣除或在处置抵债资产当年作为成本扣除”建议，现行政策已经做出了相关规定，允许予以企业所得税税前扣除。 处置抵债资产形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相关主体承担。银行垫付的税费属于应收款项，符合《财政部　国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕57号）、《国家税务总局关于发布的公告》（2011年第25号）规定的条件时，可以作为资产损失税前扣除。 六、关于明确当法院裁定以物抵债，银行取得抵债房产的房产税、城镇土地使用税的纳税义务时间及纳税义务人的建议 您提出的“明确当法院裁定以物抵债，银行取得抵债房产的房产税、土地使用税的纳税时点调整为办理抵债房产过户的次月；当法院裁定抵债后，原产权人占用，法院也没有执行腾房，导致银行根本无法拥有该等抵押房产的所有权、处置权和使用权时，抵债房产的房产税和土地使用税由实际使用人（原产权人）缴纳，避免银行无任何经济权力或经济利益流入却承担税负的不公平情况发生”建议，由抵债房产的实际使用人在实际使用期间承担相关税费，充分考虑了税收公平。现有政策已对纳税义务时间及纳税义务人做出明确的规定。 关于纳税义务时间的确定，对于由法院裁定以物抵债的房产，无论是否完成登记过户行为，其产权已发生实质性转移。其登记过户时间及法院裁定文书生效时间孰先，则此时间的次月为房产税、城镇土地使用税纳税义务起始时间。关于纳税义务人的确定，《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳，《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字〔1998〕15号）第四条规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。因此，当法院裁定抵债后，抵债房产的房产税和土地使用税应由现产权人缴纳。 下一步，深圳市税务局与市中级人民法院将继续加强就不动产司法拍卖的税费征缴问题的沟通与协调，持续优化金融业抵押品拍卖及抵债资产税负征收政策及执行方式，保障金融机构的合法权益，支持金融业更好地促进经济社会高质量发展！ 感谢您对税收工作的关心和支持。 国家税务总局深圳市税务局 2023年9月26日